京城楼市尽刮打折风 楼市迷雾有多深？

    ■ 降价调查

    3月中旬，链家地产对北京100个楼盘进行调查，除了后期未开盘、价格及折扣未定的项目之外，取得有效信息的83个项目中，打折项目占到调查项目的79.5%，其中打出9.5及9.5折以下的为11个，占总调查项目的13.2%。尽管大多数开发商不承认自己在降价，但记者调查发现多个楼盘销售均价都在下调。

    主动降价

    ◎代表：万科中粮假日风景    

    2月28与29日，万科中粮假日风景8套特价房打出9.1折的大幅优惠，引起了业界一片哗然，也被视为北京楼市“打折”风加剧的一个转折点。

    事实上，该项目现在仍有特价房。4月16日，记者从售楼处获悉，目前毛坯板楼所剩不多，价格为14000元/平米，最近刚推出118平米3居的特价房，价格仅12000元/平米。

    据了解，该项目已进入尾房销售阶段，所剩房源已不多，而其二期紫苑即将入市销售。有接近万科的人士透露，万科中粮假日风景实际上也是在借助促销清理部分剩余房源，为新入市楼座做准备。对于降价一事，万科方面回应说，快速开发、快速销售是其一贯的策略。

    此外，合生也是主动降价的实践者，其旗下的合生橄榄季已进入清盘阶段，售价19000元/平米，3月份开始推出32套15000-17000元/平米的特价房。合生国际花园也从3月份起对近30套尾房进行特价促销，优惠价24000元/平米，降幅达到6000元/平米。

　　暗中降价

    ◎代表：东四环某项目    

    4月16日，记者致电东四环某项目售楼处，销售人员介绍说，项目目前的均价为17000-19000元/平米，3月11日起该项目推出了一次性付款9.5折优惠、按揭贷款9.7折优惠的活动，并推出了部分户型的特价房源进行低价促销，全款9折优惠，按揭9.2折。

    当记者问到特价房源是否房型相对较差时，销售人员回答说，“也不是，南北向的房子也有，有时间可以过来看看”。

    某项目一口气对部分房源降了8到10个点，反馈结果还是不错的，据项目公司相关人士介绍，3月份该项目的销售业绩是38套，而北京房地产信息管理网统计数据显示，去年8月份拿到预售许可证的该项目，目前住宅成交仅51套，配套商业成交12套，退房数则达到7套。

    记者了解到，去年10月初，北京优孚房地产开发有限公司开发建设的该项目(一期)因取得商品房预售证之日起3日内未按时开盘而被列入了黑名单。有知情人士表示，该项目推迟入市导致错失最好的销售时机，优惠促销是为了缓解销售压力。

    除了该项目外，均价2.8万元/平米的国展领寓也在1月份打出了首付9万-16万（首付5%，剩余15%开发商出）的广告。折算下来每平方米单价相差4000元左右。

　　高调高折

    ◎代表：沸城

    位于丰台区京石高速方向的沸城，在2月份成了众多媒体报道的焦点，原因是其打折幅度甚至盖过了行业老大哥万科，全款打到8折。

    打折的是沸城的最后一栋楼8-2号楼，不过尽管折扣“狠”，但是老业主们并没有表现愤慨。细心的购房者一打听就能发现其中的玄机，该项目在2005年开盘时价格仅为4150元/平方米，在今年春节前均价还是8800元/平方米，节后就提高到10200元/平方米，到了3月份，价格又提到了10380元/平米，在这个基础上打8折，实际上跟春节前的价格差不了多少。开发商不过是先抬再折，赚赚眼球罢了。

    北京房地产交易信息管理网统计数据显示，该项目1月份拿到预售许可证，共295套房源，现在已签约了165套。

　　特惠促销

    ◎代表：东亚上北中心    

    位于回龙观的东亚上北中心也是打折的先行者和坚持者。早在春节前，该项目就开始以“春节送礼优惠活动”方式促销。

    4月份，该项目启动“清盘特惠”活动，4月1日至4月30日，购买所有在售套型均可享受9.2折优惠，同时更有折上折惊喜，首付每增加10%可再多得0.1折优惠，以此类推直至一次性付款9.5折，累计最高折扣达8.74折。目前该项目的均价为10100元/平米。

    有接近该项目的人士透露，开发东亚上北项目的东亚新华近期将在沈阳或北京拿地，需要大量的资金，而东亚上北是该公司目前的主力在售项目，所以必须通过快速销售东亚上北的项目来获取大量的资金，准备拿地。

    金地格林小镇6也曾在春节前后推出特价房，最高优惠达20万元。

    ■ 涨价调查：高端及新开地产项目领涨

    记者在采访中发现，一季度北京楼市有两类住宅产品价格出现了上调。

    一类是高端地产项目，销售价格超过25000元/平米的高端地产项目多数上涨。根据北京房地产交易管理网公布的今年1季度商品住宅交易均价排名来看，同比去年4季度，今年1季度销售价格前30名的住宅价格均出现了上涨。

    另一类就是今年一季度开盘的项目。记者统计发现，今年一季度开盘的纯新盘，全部采取低开高走的策略，几乎所有楼盘都在3月份左右上调了房价，涨幅一般在1000元/平米左右。

    来自中原地产的统计报告显示，高档公寓市场依然表现为“量跌价涨”的态势。业内普遍的观点是高档住宅具有一定的稀缺性和高品质性，高端住宅的自身特征决定了其下跌的可能性不是很大。

　　产品提升

    ◎代表：缘溪堂    

    位于玉渊潭公园旁的高端项目缘溪堂目前只有几套房屋在售，均价为35000元/平方米，记者查阅搜房网项目资料发现，缘溪堂2005年10月开盘价格为20000元/平方米，两年多上涨了15000元/平方米。

    据介绍，缘溪堂将在5月推出后期产品，后期产品售价将大幅提升，预计为50000元/平方米，项目销售人员说，项目是80米高的三座南北向纯板建筑，共300户，玉渊潭湖面及园林景观资源，不可复制；去年缘溪堂的价格始终没有往上提，项目后期产品在装修等方面也将有很大改进和提升，涨价是基于这些可以让项目保值增值的因素提出的。

　　位置稀缺

    ◎代表：悦园・悦莱苑    

    位于海淀区苏州桥南的悦园・悦莱苑2007年5月12日开盘，价格为19000元/平方米，目前在售户型面积为76、93、113平方米的二居，起价24300元/平方米。而2号楼极品精装4月底开盘，开盘价格涨至26000元/平方米。该项目去年还创下一周涨3000元的记录。

    据售楼人员介绍，此次将要推出的2号楼为6层板楼，共56户，户型面积在55.86-151.75平米之间，户户通透，露台赠送面积达30-60平米，2008年12月就入住。另外，它是中关村核心区目前在售的惟一的纯住宅项目。

　　■ 记者观察：楼市迷雾有多深？

    作为一种统计方法，房地产的均价一直以来被当作反映楼市冷暖的风向标，但我们看到，CPI公布的房屋销售价格同比上涨11%，未能真实反映当前楼市成交低迷的状况；那些断言房价下跌5%、10%或20%的言论，也难以在市场中找到坚实的依据。

    而从楼市的季节性来看，经历了春节和2月的清淡，传统上3月回暖，4、5月逐步走旺的现象也没有或者难以再出现，这让诸多业内人士也看不懂了，楼市迷雾似乎越来越深。

    或许换一个角度，从经济发展和行业周期来看，会清楚一些。中国内地的房地产业发展到今天，不过10多年而已，似乎并无周期可言，也无太多资料可供研究。但人们不应忘记，90年代第一次宏观调控后海南楼市泡沫的破灭；而这一轮始自2004年的宏观调控则更为猛烈，从土地供应制度、开发资金来源及房地产市场化向住房保障政策的转向，一次比一次深入。

    香港长江实业董事郭子威认为，内地的房地产还在小学阶段，而香港已在大学阶段，许多公司已经有数十年的历史，经历过数轮房价涨跌。确实，从北京市场来讲，开发商们还从来没有尝试过降价的滋味，习惯了房价单边上扬的他们，难以接受下跌的预言。而一个正常的市场，价格涨跌则是正常现象，或许他们，包括那些高价购房的消费者们，也要习惯这一点，而不至于再出现“买贵了要求开发商补偿”的怪事。

    在真正的、成熟的市场中，房产的价格取决于价值，它由项目位置、二手房参照价格、产品品质、物业管理等多种因素左右，对于一个专业的地产界人士，奢谈均价将不再有意义，他将对那些问他“房价最近是跌了还是涨了”的购房人说：“你能不能说具体一点，哪个区域，哪个项目？”（采写/张学冬 张晓玲 杨娟娟 摄影/周晓东）