楼市回暖假象 炒楼资金加速逃离一线城市

　　张在京城的公开身份是嘉园装饰装修公司的老板，实际上却是一个不折不扣的炒房客，装修生意也只接自己经手的楼盘。他接受采访时一再要求隐藏身份，到最后才说：“就要撤出北京市场了，还怕什么？”

　　近段时间铺天盖地的楼市回暖消息并未在张洪涛心里激起多大的涟漪，反而是4月第一周的数据让他下了最后的决心。

　　北京市房地产交易管理网10日统计数据显示，上周(3月31日至4月6日)北京商品住宅共售出1456套，相比前一周下降近四成，楼市寒冷加剧。

　　让张感到雪上加霜的是：一边频频流拍，一边又即将迎来土地入市高峰，“开发商对后市信心不足，地价松动已成事实，我们还怎么玩”。

　　楼市回暖假象

　　3月下旬以来，市场关于楼市回暖的数据不断公布，尤其是有“楼市风向标”之称的上海，更是被冠以“量价齐升”的大标题报道。

　　4月第一周沪上统计数据出来更是唬人：商品住宅成交均价达到16405元/平方米，创历史新高。

　　记者随后调查得知，拉高均价的原因主要是：成交面积前10名的住宅项目中，别墅占4个，均价在3万元以上的高档公寓有3个；与之相对应的是，上周商品住宅成交量环比下降43%，总成交面积仅有18.31万平方米。

　　“听说北京房价也在回升？”记者采访过程时常被问到这个问题，求证结果是，京城房价回升仅限高档别墅和二手房，后者比去年上涨两成，比上季度上涨了3.97%，同时成交量却环比大幅跳水33.96%；而普通住宅新房量价依然低迷。

　　“拉高出货。”与张洪涛在同一战线的房地产经纪公司目前必做功课是“房产营销”。而这直接导致的就是二手房市场的回暖假象。

　　朝阳地产(北京)经纪公司副总何敏告诉记者：“二手房回暖恰恰显示的是自住为主的真实需求，而不是投资需求。”

　　更让期待楼市4月回暖渡过资金难关的开发商感到尴尬的是，市场在持续低迷之后，4月的第一周仍是“开盘冰封”。

　　根据北京市房地产交易管理网统计的数据，上周(3月31日至4月6日)，北京商品住宅共售出1456套，环比下降近四成。其中，开盘的恋日水岸、东亚三环中心、紫金新干线等几个项目，报价均低于周边项目。

　　不仅如此，上周深圳、南京楼市的销量依旧在低位徘徊，认购量比前一周均有所下滑，市场上的僵持气氛仍很浓厚。

　　地价频现松动

　　最终可能摧垮市场的是连开发商自身都没有了信心。

　　9日，上海土地交易中心，临近拍卖时间仍只稀疏坐着几个买家。上海土地首次拍卖遇“冷”，8宗地挂牌拍卖，竟有2宗无人问津。开发商也玩起了“持币观望”。

　　无独有偶。

　　8日，深圳位于宝安和龙岗曾多次流拍的5宗居住用地再次挂牌出让。在振业地产以两年前的价格水平拿下龙岗一地块后，另外4宗继续流拍。

　　厦门在继上次9地块集体流拍之后进行了第二次拍卖，10地块又有4块流拍，成功交易的思明区黄金地段地块，与年前相同地块比，价格被腰斩。昆明黄金地段两地块拍卖现场竟遭遇无人出价。

　　“一是开发商确实没钱拿地了，即使有钱，的确也有些不敢了。”何敏称。3月底，北京昌平一地块16亿欲拍卖时，竟由两个开发商的联合体拿下，这与往日地王不可同日而语。

　　就像炒股需要补仓拉低成本一样，现在开发商似乎连抄底都力不从心了。

　　事实上，一面是开发商对拿地需求下降，另一面却是地块集中入市，供过于求。

　　记者从北京市土地整理储备中心了解到，计划二季度集中入市的地块总数达57块。而在一季度，就已有20余地块没能被开发商消化遭遇流拍；其中，2月成交6宗，3月几乎断档。

　　国家统计局8日发布的全国企业景气调查结果显示，今年一季度企业家信心指数与上季度持平，但房地产企业家信心指数却回落了6.8个点。

　　“大量购买土地的前提是看好未来市场，开发商拿地热情降低，说明他们对市场不是那么自信了。”原国土部地价所所长邹晓云对媒体表示，“如果按现在的政策继续走下去，土地价格肯定是要降的。”

　　短期炒楼无利润

　　“手忙脚乱。”何敏称，她的许多代理楼盘销售的同行目前主要功课是如何出货。

　　近日，武汉一家位于黄陂区的楼盘推出了“一成低首付”的活动之后，一线城市广州也无奈摸起了政策高压：不少楼盘纷纷打出“分期首付”的促销招牌，其中富力桃园对二次置业者主动垫付首付款一成，南湖托斯卡纳则“首付10%”促销。

　　张洪涛坦言，连开发商都在被迫承担更大的风险，实力相对小些的炒房客利润更是岌岌可危，“目前看，至少短期炒房已无利润可言”。

　　在负利率背景下，不炒房，资金往哪流？

　　不懂股市的张洪涛透露，上个月他已拿出2000万交给了刚毕业的儿子去炒股。

　　“股市资金会继续留在股市，一部分炒楼资金可能正流向股市抄底。”近日，中国指数研究院华中分院院长朱戈表示，下跌近3000点，股市已经具备投资价值了；而楼市在政策重压下已经没有短期投资价值。

　　检测数据显示，从去年9月开始，温州炒房团和山西煤老板坐拥的大批房源就已开始流向市场，目前的主要动作仍是出货。

　　而混淆视听的是目前仍有巨量外资在进军内地楼市。

　　港媒报道称，包括和黄、新鸿基地产、英皇及华人置业等在内的港企，正斥资逾1000亿港元进军内地房地产市常商务部长陈德铭亦近日透露，去年有高达800亿美元热钱流入中国房地产市场。对此，何敏和张洪涛提醒记者观察外资进入的区域。

　　记者梳理大量案例看到：嘉里建设与香格里拉联手在南昌拿地、英皇地产重点开发湖北，越来越多的外资目标并非一线城市，而是相对洼地中西部二三线城市。

　　“结果很可能是，诸如上海、北京等一线城市，尤其是珠三角等区域被资金抛弃。”张洪涛的撤退决心因此更坚定。