地产商资金短缺 房价走势不确定性增加

    房价是当前老百姓最关心的焦点 资料图片

    陈淮

    任志强

    房地产不仅关系到居民的生活质量和财务状况，也与中国的经济发展息息相关。但是今年的房地产行业注定面临诸多艰难。自从年初有过关于房价拐点论的争论之后，美国次贷风波对中国房地产商的冲击也愈演愈烈，一些开发商直接面临着资金紧张的问题，似乎整个房地产行业都进入了一种山雨欲来风满楼的氛围之中。对此，中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮、华远集团总裁任志强、棕榈泉集团公司董事长曾伟、SOHO中国有限公司董事长潘石屹、高盛集团董事总经理胡祖六，12日就一些市场热点和老百姓关心的话题在博鳌亚洲论坛进行了热烈的讨论。

    房产冬天

    利好因素逆转短期不乐观

    在宏观调控的背景之下，一些房地产企业现在很缺钱。这是不是预示着，房地产的冬天来了？

    陈淮：四季轮回是客观规律，市场中的冬天也肯定会来，不管我们愿不愿意。但是，我不认为冬天就代表困难。实际上，我也不认为中国的房地产面对的是一个低谷。中国的城镇化不管有没有美国的次贷危机，也不管有没有2008年的奥运会，它总之是一个需要二十到三十年才能完成的长期发展战略过程。所有的这些突发事件或者是重大项目，它影响的只是资金或者资源积聚在空间上的结构关系和时间上的结构关系。

    因此，并不会因为美国出现了次贷危机，中国的房地产就来了冬天。毕竟借给美国那些低端收入群体的银行不是中国的银行，向美国银行借钱的也不是中国的老百姓。

    潘石屹：2008年的房地产一定特别困难。原因有三：第一、2007年中国的房地产企业太疯狂了。根据国家统计局的数字，去年全年房地产的销售额是2.9万亿人民币。而去年中国房地产公司购买土地的资金就超过了3万亿，这些公司的钱已经花得差不多了；第二、中国物价上涨比较厉害，政府实施了从紧的货币政策，而房地产行业是一个资金需求量非常大的行业。所以，房地产今年就缺钱；第三、美国次贷危机对中国经济影响的预期。

    在这样缺钱的时候，开发商的日子今年不好过。 

    任志强：我认同潘石屹的观点，今年是要缩小规模。比如一个公司有10个项目，日子过不下去就卖掉两个项目，我去年就卖了些项目给潘石屹。这种兼并收购在房地产行业里是非常普遍的。

    房地产还比较特殊，房地产兼并收购的时候只要对方的土地储备。所以房地产的兼并收购基本是土地和现金的交换过程。就像我卖给他的两个公司，这两个公司在我的公司序列里没有，但是在他的公司序列里增加两个公司，这两个公司就是两个项目。对我来说，我将地给他，换回了钱。这就难说到底是公司死掉了，还是活着。有可能我这个公司有了钱活得更好，他拿了地也活得更好。那么两家公司就都没有进入冬天。

    胡祖六：我觉得现在有可能是房地产的冬天。因为今年有很多不确定性，表现在宏观调控政策和货币政策方面。开发商过去的信贷非常充足，银行的积极性很高，现在银行就比较谨慎。房地产行业过去一些利好因素，现在都在发生逆转。所以，对于行业的走势，我的看法短期内不乐观。但是，既然说冬天已经到来了，难道春天还会远吗？

    涨价内因

    工业化城市化是根本动力

    对于之前的这一轮房价上涨，你认为当中有非理性因素，还是城镇化的过程当中，需求上升导致的必然结果？

    胡祖六：中国的房价上涨基本上是受基本面的支撑。因为中国的经济表现非常好，工业化、城市化这两个大趋势是推动房地产繁荣的最根本动力和基础。这点现在也没有改变。即使到今天，城市化的浪潮也还要持续十年、二十年、三十年，甚至更多。

    但是，房价的因素非常复杂。比如说利率水平，人均可支配收入的增长、股市的表现，都会体现到房地产的价格上面来。不排除在某些时候、某些地区，房地产的价格已经升得如此之快、如此之高，以至于与基本面有些脱节。

    曾伟：房价的变化就像巴黎的时装界一样，每年所谓的流行色实际上就是几个裁缝店的老板在米兰的咖啡厅里面谈出来的。如果这个裁缝说今年我要红色，那个裁缝说是黑色，还有一个说是灰色，大家就都赚不了钱，只能是在一个流行色的前提下，大家发挥各自的优势，把生意做下去一起赚钱。实际上所谓的流行色，是这几个大佬制定好了的。华尔街今年出现的次贷危机，如果不从中吸取教训的话，美元经济也可能垮台。同时如果这个金融帝国不在里面修改他的游戏规则或者加以健全的话，那么就会更加剧金融的动荡，从而影响到一些新兴国家的发展。

    任志强：我告诉大家几个数字，北京市一季度供应的土地楼面价4300多，去年是3600多，平均增长了33%。这是今年的1月份，在全国大家都说拐点的时候，北京市1月份供应的土地楼面价每平米增长了33.3%。土地价格上涨，房价为什么就不能涨呢？

    河南建业推出了400套房子，当天就有几百号人去摇号；中海西安公司，最近也是摇号卖房，一天把所有推出的楼盘全卖掉。而西安购买100万以上房子的消费者，几乎全都是一次性付款，反而是买100万以下房子的消费者，才会到银行贷款。

    买得起好房子或者大房子的人全部是现金，根本不用贷款。这是中国的特殊现象，我们的富人可能只有20%的比例，但是现在对这些人的房屋供应量只有3%，这是远远不够的。所以，对有支付能力的富人来说，房价还不算高。

    陈淮：大家常说，老百姓一直在关心房价。事实上，这话错了。因为30年前老百姓不关心房价，关心粮票，15年前老百姓关心买彩电。因为现在人们的消费结构发生变化，收入也达到一定水平，人们才会关心房价，因此这个因素导致的房价上涨是理性的。但是，人们的消费结构变了会导致另外一个非常重要的因素――在这个阶段上，人们住房支付的增长速度是远远快于收入增长速度的。如果收入上涨了10%，居住的需求上涨了30%，这就是不理性因素而导致的房价上涨。