两成首付新房难寻 开发商提首付不违规

　　“国家规定了首次购房并且是90平方米以下的小户型，就可以享受首付两成的房贷，可为什么这个楼盘没有执行这个政策？”读者马小姐近日向本报反映，她准备以首付两成的房贷购买朝阳区某小户型公寓，自己此前既无房贷经历也没有不良信用记录，完全符合享受两成首付的标准。但到了售楼处，开发商表示购买该楼盘首付的最低标准是四成，使得马小姐无法买到她想要的房子。为此她有些想不通：国家政策里写了可以两成，开发商提高到四成，这是不是违规呢？

　　●提高首付

　　银行和开发商不违规

　　马小姐提出的问题其实命中了大家相对忽视的一个现象。很长时间以来，房产市场上的供需双方都已经习惯于将“首付三成”作为房贷申请的最低标准，而多数市场分析和购房援助资料也主要以三成首付作为计算基准。但事实上，虽然2006年国家一系列宏观调控政策已经将房贷首付的标准提高到三成，但依然规定，对于购买套型面积90平方米以下并且是首次购房的消费者，仍可享受最高八成、首付两成的贷款。而这一规定在去年央行发布的《中国人民银行中国银行(601988行情,股吧)业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(即“359号文”)中也得到了重申。

　　实际上，马小姐遇到的这种情况在目前的市场中并不少见，有不少开发商已经明确要求购房者无论购买多大面积的户型，首付都至少要在三成以上，甚至更高的会达到四成、五成首付。与此同时，据了解，在南京等城市，有些银行也已全面叫停了两成首付的房贷，把三成首付作为了购房人获取贷款的统一门槛。

　　对此，一位不愿透露姓名的某商业银行个贷经理向记者表示，央行屡次关于房贷首付比例的申明，其实都是规定首付“不得低于”某个标准，即划定一个下限，其目的在于控制金融风险，以防止此前曾在一些城市出现的“超低首付”再次发生。而在此基础上，各地区的商业银行可以根据自身实际情况再对首付比例自行加以调整。换句话说，央行的政策只是“看紧”下限，而对上限并没有特别要求，因此，“提高房贷首付比例并不算违规”。

　　这位个贷经理告诉记者，在他最近所接触的一些楼盘中，确实有一部分开发商有提高首付比例的需求，其目的自然在于加快资金回流的速度。对此他指出，无论是央行还是其他金融或者房地产主管部门，从来没有出台过要求发展商必须执行某一首付标准的命令，因此他们可以根据自身经营情况来限定首付门槛，这种做法也不涉及对房贷政策禁区的触碰。

　　●“两成首付”

　　在一手房中并未绝迹

　　尽管如此，对于购买90平方米以下户型首次置业者来说，想申请两成首付的房贷并没有想象中的那么困难。记者采访的如美利山、大西洋新城等近期开盘的有小户型产品的项目都明确表示可以申请两成首付的房贷，并且把握比较大；里外里公寓表示“原则上可以申请，但由于近期银行审批比较严格，对贷款人的信用资质要求较高，因此有一定难度”；另外，东亚上北中心购房的贷款首付比例需要在五成以上，禧福汇则要求三成以上。

　　与此同时，记者从几家商业银行的个贷中心得到的反馈也基本统一。工商银行个贷中心的工作人员告诉记者，目前两成首付还是可以办，并非特别困难，但相比以往，如此高额度的贷款所需要的申批时间可能会更长一些。招商银行则表示，各银行普遍处于个贷紧缩当中，因此今年额度高达房屋总价八成的贷款确实比去年释放的要少得多。除此之外，建设银行、深圳发展银行也都表示，北京目前尚没有叫停两成首付房贷的迹象，因此原则上也还接受该额度贷款的申请。

　　银行界人士指出，各银行会在政策允许的范围内，根据自己的现有放贷状况、经营业绩指标，随时调整自己的贷款政策和审批尺度，所以同一份贷款申请在不同银行可能会有不同结果，甚至在同一家银行的不同时间也会存在变数。因此，如果不是开发商要求的提高首付，购房者在申请高额房贷时可以多换几家银行进行申请，获得通过的概率也会更高一些。

　　●二手房交易

　　很难获得两成首付

　　相比一手房，购买二手房时虽然也有着90平方米以下户型初次购房者最高可申请比例最高达到房价八成贷款的政策，但就实际操作来说则要困难许多，而这中间，除去个贷紧缩的原因之外，银行对于二手房交易的评估制度也占了重要因素。来自筑家地产的分析人士向记者解释道，每套二手房在申请贷款时，都会由银行指定的估价机构对所交易的房产进行评估，而银行则会根据以评估得出估价为标准来放贷。“一般而言，评估价格都会比二手房实际成交价低出一成左右，也就是说，假设一套小户型的市场成交价为50万元，那么其估价可能只有45万元左右，而银行也以45万元的估价计算比例。”这样一来，即使银行可以通过八成首付的贷款，最终也只是45万元的八成，即36万元，购房者首付的14万元其实也已接近全部房款的三成。

　　该分析人士还告诉记者，与市场价格的计算方式不同，这类机构在评估一套房产时，对地段因素考虑的不多，更多是从房屋新旧、装修程度和小区环境来考量房源价格。因此，即使拥有再优越的地段，一些建筑年代较早的楼房也难以获得较高的估价，这使得很多建筑年代在2000年以前的二手房吃亏不少，评估价格与实际成交价之间的差距被进一步拉开。换言之，房龄越老的二手房获得高比例房贷的可能性也就越小，“首付两成”也会为此大大缩水，对购房者也就没有太大实际意义了。