青岛楼市将有巨变 限价租赁房年内出台

    一份关于在青岛实行政策性租赁房配建的“内部文件”正在当地五六家大型开发商中征求意见。

    青岛拟在“限价房”中拿出约10%房屋用于政策性租赁房，开发商负责配建和后期管理，6年后可以上市交易，届时不再“限价”，这也是政府开给开发商的最有利条件。

    青岛这一政策设想还得到了住房和城乡建设部的支持。

    配建之难与监管成本

    中国社科院财贸经济所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞表示，廉租房政策实施以来，一直存在租金过低、收不上来租金等问题，致使廉租房产品走证券化道路很难。

    在各地公布的住房保障建设计划中，廉租房建设比例不到“限价房”和经济适用房的1/5，也是由于租赁类住房不能立即销售变现，政府和开发商建设积极性都不高。

    倪鹏飞指出，建设政策性租赁房还涉及到后续运营管理的问题，如果由政府来做管理，则借鉴香港经验就可以知道，需要投入大量的监管成本，同时也会给滋生腐败制造空间。

    新建政策性租赁房采取配建的方式，被写在北京、上海、青岛各地的“2008年住房建设计划”当中。

    然而实施起来却有很大难度。北京一位开发商告诉记者，虽然目前许多重点城市土地出让中都捆绑着限价房和经济适用房、廉租房，但是政府在安排配建比例时都很谨慎。一般来说，配建廉租房达到10%以上，就很少有开发商举牌了。

    两难之间的青岛样本

    一方面是政府无力建设政策性租赁房，另一方面是开发商没有积极建设。正是在这两难之间，青岛在探索一条“限价租赁房”的道路。

    青岛市成立住房保障小组以后，市长夏耕亲自任组长。在去年年底的青岛住房建设工作会议上，夏耕提出口号是：“要让青岛在住房保障工作上继续全国领先。”

    住房保障工作会议于去年年底在青岛召开。

    2008年春节刚过，住房和城乡建设部即派指导组到青岛参与指导青岛的住房保障政策制定。

    3月初，青岛市国土和房屋管理局召集当地少数几家大型开发企业座谈，席间向参加会议的企业负责人传阅了拟定中的政策性租赁房办法。

    “这是一次小范围的会议，政府希望几家当地承担保障性住房任务多的企业先行尝试”。一位参加了此次会议的房地产企业负责人说。

    青岛国土和房屋管理局人士透露，初步定的名字叫“限价租赁房”。

    这么称呼的主要原因是其来自限价房。

    上述参加座谈的青岛房地产企业负责人告诉记者，按照传阅的文件中说明：青岛拟在限价房中拿出10%的比例用于出租，租金高于当地廉租房租金水平，但低于市场价。

    “限价租赁房”由开发商建设并管理运营，政府制定出租条件和租金水平，6年后(初步定的期限)开发商可以将房屋作为普通商品房出售，不再按照“限价房”出售。

    青岛市国土和房屋管理局有关人士分析，出售条件对开发商来说是最具吸引之处：由于按照限价房建设，土地出让收益等优惠条件已经享受。同时，限价房建设时就比周围普通商品房价格低20%，开发商持有“限价租赁房”后不再对其进行“限价出售”的限制，因此其立即就可以获得20%的差价收益。如果6年后该地区房价进一步上涨，则开发商获利空间会更大。

    “保守估计，开发商获利在50%以上。”上述有关人士说。

上述参加青岛市政府座谈的开发商负责人告诉记者，开发商们对此看法不一，但是作为政策性住房的主要开发商，“只要政府的政策是一视同仁的，我们就愿意干”。

    目前青岛市土地出让多数采取“捆绑出让”，即一块土地中既有商品房，又有限价房等政策性住房。青岛一家开发商在中国指数研究院举办的“房地产企业百强发布会”上分析，限价商品房中拿出10%不出售，开发商不会压太多资金，顶多是利润暂时不提出来，6年后可以获得更大的收益。

目前让青岛开发商们担心的是租金水平、能否及时收到租金、6年后出售收益如何保证等技术性因素。

    责任划分

    住房和城乡建设部人士表示，住房保障的界限、政府提供保障的力度、保障房中的租和售的比例等是今年住房保障工作研究的重点。

    北京、青岛等城市住房保障工作重心都已开始从大规模建设保障住房转变到研究合适的住房保障体系上。实际上，北京等地也准备采取与青岛市做法类似的“鼓励开发商从商品房中拿出一部分做租赁房”。

    开发商是否应该承担政策性租赁房的建设和管理运营任务？

    日前，由中国指数研究院举办的“房地产企业百强发布会”在北京举行。

    一家刚刚向证监会递交上市申请的房地产公司总经理告诉记者，政策性租赁房开发难度会更大一些，因为开发商不但要承担建设职能，还要承担运营管理职能，这对目前资金紧张的开发商行业来说，几乎是不可能的。

    “经济适用房开发能不亏就不错了，限价房做好了还有10%左右的利润，”这位房地产公司总经理说，“好在政策性住房不愁销售，回款快，我们的资产周转率高出行业平均水平很多。”

    中国人民银行研究局副局长张涛曾指出，金融机构会给承担保障住房建设的房地产金融支持。但支持租赁性质住房的房地产信托基金等金融产品还没有出台。

    倪鹏飞表示，如果按照香港“公屋模式”，政府显然需要手中掌握一大批可租赁的房源，并有管理机构和人员从事这项工作。但是中国一直未建立这种以租赁为主的住房保障体系。（记者 贾海峰）