房价暴涨 中国应借鉴德国地产管理经验

    近年来，中国房地产市场价格暴涨，而其间的地方土地炒作、房价大面积上涨，使得许多中国居民望房兴叹，但仔细研究许多国家和地区居住方面的解决方法，我们不能不说中国房地产价格从开始到形成资产泡沫的过程中，地产管理方面漏洞较多。

    目前，通过德国地产数据及管理研究发现：过去10年，德国房价每年平均上涨1%，而物价水平每年平均上涨2%，相比之下，德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。自1977年以来，德国平均房价上涨60%，而个人收入已增长了3倍。目前，德国普通住宅每平方米均价在1000到2000欧元之间，房价实际水平不是很高，据德意志联邦银行在2007年6月18日公布的月报中称，近年来德国经济增长强劲，德国家庭收入迅速增加，家庭平均净资产达20万欧元。在人均收入大幅度增长的情况下，德国地产市场不仅保障了德国居民的住房问题，同时显示这种管理模式抵御金融市场动荡的有效性。

　　德国平均每户都有房

    德国目前拥有居民8231万人(其中728万外国人)，国土面积357042平方公里，略小于我国云南省的土地面积。德国的人口密度为每平方公里224人，是欧洲人口最稠密的国家之一，仅次于比利时与荷兰。德国目前有住房总数约4000万套，完全满足每个家庭一套住房。每年有25万套新公寓竣工，联邦、州和地方政府拥有公房300万套，都在很大程度上平抑了房价。德国几乎三分之一的人口居住在85个大城市(10万居民以上)里。这相当于2600万人。相反，大多数人住在农村和小城市里：700多万人在2000人以下的居民点居住。4600万人生活在人口为2000至10万的小城镇里。研究德国地产管理来看，其主要从房价与租价两方面进行管理。

    德国的房价控制

    房价控制方面：德国的土地实行私有制，但是各级政府对土地的使用都有严格的规划。哪些土地只能用作住宅区，哪些土地只能用作商业区，甚至建筑与空地的面积比等，开发商都必须遵循政府的规划。但政府并不规定房地产价格，房地产价格取决于市场，市场上的房地产价格不是开发商说了算，而是取决于独立的房地产价格评估机构。

    德国的房地产评估独立于政府之外，评估员只对自己负责，并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益。在德国，房价开发商说了不算。德国联邦建筑法规定，每一块出售的土地都登记在册，且每块土地的买卖都必须由公证人报告国家。所有房地产交易情况都要集中起来，形成“销售价格总汇”。各地评估委员会则根据“销售价格总汇”每年制订“地价图”，提出各个区域的标准土地价格。评估委员会制订的最普遍的标准价格主要包括以下几个区域：农林区、农村和市区、工业和贸易区、交通区以及学校和医院等公共区。“地价图”还可能提供商用、住宅用以及楼房层数等方面的信息。

    德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式，约占房贷总额一半，另外30%住房贷款来自商业贷款，其余来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率，期限平均为11年半。这种长期房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场波动。

    德国的房租控制

    德国的房屋出租价格方面，与房屋出售价格一样，德国政府对房租也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。房租超过“合理房租”两成的就构成违法行为，超过50%就构成犯罪行为。

    从上述德国地产市场管理来看，中国地产有必要借鉴，而如果保障性住房及居民不能实现“居者有其屋”或任凭地方政府、企业炒作土地，那么地产资产的泡沫迟早会破裂，目前中国地产规划应尽快纳入政府保障上来，目前房价的下跌有其合理性，涨得越高，跌得越深，政府应消除房价泡沫后，使其价格稳定下来。德国地产市场发展表明，依据法律消除暴利，进行管理的有效，就能使居民满意，安居乐业。（完）