东莞房价连续下跌 发展商摸到底牌了？

    3月被称为一年楼市的风向标。今年3月，众多新品入市试图打破僵局，但房价仍然以降为主。合富地产监测数据显示，3月东莞全市商品住宅均价约5598元/平方米，环比下跌约5.3%，至此东莞房价已是连续3个月下跌，第一季度最终以房价下跌落下帷幕。

    但3月无论从签约套数还是面积来看,均比2月增加两倍有余，尤其非住宅签约量反弹最大，签约面积环比2月增加了4倍。 文记者汪绍文

    各类物业价格均下降

    合富地产根据东莞市房地产信息公众网的数据统计得出结果，今年3月东莞全市商品住宅均价约5598元/平方米，环比今年2月5910元/平方米下跌约5.3%，至此，东莞房价连续3个月下跌，第一季度最终以房价下跌收场。

    东莞市商品住宅均价从去年12月最高的6805元/平方米跌落至今年3月的5598元/平方米，房价每平方米已下降1000多元，今年3月房价基本回调至去年7月的水平。数据表明，3月东莞市住宅每日走势较为平稳，建筑均价基本维持在5000~6600元/平方米之间。

    其他物业类型价格也有一定的降幅，今年3月东莞市别墅每日价格和2月一样起伏不定，最低价4281元/平方米，比2月最低价降低了三成，但最高价则达到了35838元/平方米，最高价与最低价拉差较大，在一定程度上说明东莞市别墅产品质素参差不齐。

    3月东莞商铺价格上下起伏，最低价5623元/平方米，最高价则有44458元/平方米，但3月均价最低与最高均低于2月份，一定程度说明3月份东莞市商铺成交均价环比2月有一定的下跌。

    众楼盘降价促使销量增长

    今年3月，东莞全市商品房网上签约量共3439套，无论签约套数还是签约面积，均比2月增加两倍有余，其中非住宅签约量反弹最大，签约面积环比2月增加达4倍，可以看出楼市虽然低迷，但非住宅产品比住宅产品所受影响要小很多。

    但3月东莞楼市销售情况与去年同期相比，差距非常明显，住宅签约套数与签约面积同比分别减少23.16%和33.25%，因此3月东莞楼市仍未走出低迷阴影。

    3月销售量的增长主要得益于各大楼盘促销力度的加大，尤其是众多楼盘纷纷降价，使得3月东莞房价有一定幅度的下调，商品房成交量也随即猛增。

    从区域来看，南城区销售量仍然保持全市第一。月销售量前8名的区域套数占销售总套数的82%，即二成区域销售量占东莞全市的销量的八成，可见东莞各区域楼市发展的不平衡。

    镇区住宅供应相对活跃

    今年3月东莞全市商品房新增供应约5042套，供应面积约43万平方米。其中住宅新增供应2291套，比2月增加约21%，住宅供应面积近30万平方米，环比2月增加近五成；非住宅新增供应2751套，供应面积约13.1万平方米，环比2月大幅增加。

    3月住宅供应面积环比2月有近五成的增加实属正常，因为2月是春节所在月，为历年的楼市淡月，供应量自然较少。但3月住宅供应面积却比去年3月减少约15%，楼市低迷可见一斑。

    3月东莞市有9个区域有商品住宅新货推出。与2月相反,3月镇区供应表现活跃，9个供应区域中镇区占了7席，供应面积占总供应的91.7%，城区仅有南城区和东城区供应。 

　3月楼市现象小盘点

    降价楼盘热销

    城区3月楼市出现“冰火两重天”现象，房价下调或开盘定价合理楼盘热销，如万科运河东1号、景湖湾畔等楼盘；房价虚高坚挺楼盘则滞销。

    以旧盘推新货为主

    3月城区出现一定程度的推盘小高潮，但主要以旧盘新推为主，新盘供应较少，折射出城区楼市面临巨大的消化压力，尤其是公寓类小户型产品压力甚大。

    降价派PK坚挺派

    3月上旬城区楼市出现两大派：坚挺派和降价派。坚挺派期望楼市能短时间回暖，但难敌团购降价风，3月下旬部分坚挺派开始动摇，迫于销售压力而下调价格。

    3月商住用地成交价跌四成

    两宗商住用地一周内相继流拍

    土地市场和房产市场紧密相连，3月楼市继续走低，土地市场的日子也不太好过。东莞星彦市场研究部监测数据显示，3月东莞商住用地成交均价环比上月下跌四成，两宗分别位于凤岗和清溪的商住用地在1周内相继流拍。

    商住用地成交均价下降

    东莞市国土局数据显示，3月共成交土地13宗，面积111.05万平方米，总成交金额28.3亿元。其中商住用地成交5宗共53.4万平方米，实现成交均价1442元/平方米，环比上月大幅下跌41%。

    其中，镇区楼面地价在1200~1600元/平方米之间，其中凤岗地块因为临近深圳，地块楼面地价达到2001元/平方米，而城区楼面地价在1800~2500元/平方米之间，平均楼面地价比镇区高50%~56%。

    石龙土地供应量最大

    本月新增供应地块区域分布主要在南城、东城、莞城、长安、大朗、虎门、黄江等城区和镇区。3月东莞总供应量为402852.12平方米，其中镇区供应面积353781平方米，占比89%，石龙供应量最大，供应面积约为13.70万平方米。新增供应类型中，商住和工业用地平分秋色。

    在3月的商住用地的交易中，两宗分别位于凤岗和清溪的商住用地流拍，对本月的商住用地成交影响较大，具体原因主要是两块地周围太偏僻。

    早在2月底万科、光大开始降价的时候，记者采访就发现，许多开发商认为万科和光大破坏了楼市的“规矩”。引发东莞楼市“雪崩”之后，万科对此也不愿多提，不愿媒体过多地关注，以“不就是搞了个团购嘛”来回应有些同行的指责。

    由此3月上旬楼市很快分化，出现了降价派与坚挺派。当然任何一个开发商都不会承认自己属于哪一派，记者这样划分也并不一定科学，但至少能在一定程度上说明目前东莞楼市比较混沌的局面。

    降价派的日子在3月好过一点，降价的楼盘很快得到了市场的认可，这完全可以从万科、光大两家长期占据东莞市房地产公众信息网签约量排名榜首看出来。而坚挺派在3月可以说比较难过了，一些楼盘销售现场门可罗雀。

    3月下旬，坚挺派于是也开始分化了。有部分原属于坚挺派的楼盘很快倒戈，纷纷推出多种优惠。但仍然有楼盘在坚持，有楼盘还给自己贴上了“抗跌”的标签，刻意标榜自己能抗跌，结果这种行为对销售并没有实际的作用。

    纵观整个3月，不断传出某某楼盘在搞优惠之类的消息。最近，原先一直高谈“不降价”，要以提高服务、配置来应对楼市低迷的某发展商，旗下3个楼盘开始推出“首次优惠”，并表明“套数有限”。其手法并不新鲜。

    这说明，大部分开发商已经了解到了市场能够接受的价格位置，并针对这个点在迅速制定自己的销售策略，经过万科等开发商的试水，一批中小开发商的跟进，基本上东莞楼价趋势已经比较明朗了。

    3月一直被很多业内人士所看重，认为是全年楼市的风向标，基本能为今年定下基调。从统计数据来看，3月楼价继续下跌，但销量已经回升，而且发展商基本上已经摸到了大部分购房者的底牌。

    3月楼市仍然没有回暖，这是许多业内人士看到初步统计数据后的共识。但对于今后的楼市，大部分人都认为，价格已经到了稳定的时候，再期望大幅下跌已无可能。(汪绍文)