保障仅是政策缺位?四问实现居者有其屋

    【背景】

    今年的《政府工作报告》中，温家宝总理提出，要抓紧建立住房保障体系，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。

    此前，国务院办公厅也已发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明
确规定城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。同时规定，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。

    今年，中央将有68亿元资金用于廉租住房制度建设，四项措施即将实施：一要健全廉租住房制度，加强经济适用住房建设和管理；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，增加中小套型住房用地；三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

    但大力推进住房保障体系能否真正实现“居者有其屋”，让目前的房地产市场回归理性？嘉宾们对此表示了不同意见，各执一词。

    是否能抑制房价

    可以预见，大量中低价商品房将在年内陆续面市，而且在今后几年内将会持续上市。这些新房的推出，对于整个房地产市场会产生怎样的影响？能不能拉低目前的房价？还是对现有的房地产市场影响不大，房价将继续上扬？

    正方

    易宪容：大力推进中低价商品房建设肯定对抑制房价有很大作用。就目前中国的房地产市场来说，房价涨得过快过高，主要原因不是所谓的市场供求问题，而是因为住房成为一种投资。银行低成本及便利的金融杠杆，加上前些时候政府对房价的隐性担保，房地产的投资肯定是无限的。越来越多的信贷资源随居民对房地产价格持续膨胀的预期，而投入房地产市场。因此，当无限的投资需求来追逐有限住房供给时，房价必然迅速推高，这就是2007年房价快速上涨的根本原因。而今年的政府工作报告，明确把房地产市场规定为消费市场，改变了以往的住房消费模式，有利于消除炒地炒房现象。所以，2008年中低价房的房价会下跌，中国的房地产市场将会发生根本性变化。

    郁鸿胜：过去，中低价位商品房推出力度不够。一些购买高档房作为第二套房的居民，倾向于把第一套房出租或卖出，来补贴购买第二套房的支出，造成二手房不会以低价卖出，从而提升了二手房市场的整体价格。但购买二手房的，往往是买不起一手房的中低收入家庭，这就形成恶性循环，房价总是上涨，而中低收入家庭总是买不起一手房。大力建设中低价商品房，降低了中低收入家庭购买第一套房的支出，使得二手房价格回落，循环往复，整个房价指数下降，炒房几率也相应减小。而普通住房房价的下跌让老百姓看到乐观前景，对抑制房价有技术性作用。当然，这种抑制作用在结构上是不均匀的。

    反方

    尹伯成：随着中低价商品房的大力推进，未来房地产市场成交也将以单价较低的中小户型商品房为主，这就在总体上拉低了平均房价。但高档房本身面向购买力强的高收入家庭，加上高价房本身有其坚持高价的条件，如地处黄金地段等，房地产均价的下降，不代表高档商品房的价格也会降下来。

    陈晟：整体而言，之前房价非理性的涨幅即将趋缓。但住房保障体系和房地产市场是两个体系，对于某一些属于稀缺资源、整体供应量不大的高档商品房来说，房价不会受到太大影响。中低价商品房的价格优势，只是带动靠近保障性住房周边的非保障性住房价格下跌。

    廉租房比例占多少最合适

    随着住房保障体系的建立，中国的房地产市场将进入一个崭新的格局。在这个新的蓝图里，廉租房、普通商品房、高档商品房应该各自占据多大的份额，才能够让整个房地产市场和谐发展？

    正方

    尹伯成：目前，廉租房所占比例实在太低了，应该随着经济发展水平的提高而逐步增多。未来房地产市场应该形成与各类社会群体分布相对应的结构，各类型的房子都应该建设起来，满足各类人的需要。以普通商品房为主体，高档商品房只是少量，这与社会群体中普通百姓占主体，高收入者占少数相对应，而不是像现在这样一个模式，什么房子都贵。

    陈晟：未来中国房地产市场如何变幻，是一个很大的研究课题，不能一概而论。政府政策是分层级的，调控政策照应短期，产业政策照应中长期，而保障政策照应长期。理论上，住房保障体系应该一直存在，只要还有百姓买不起房，政府的保障政策就不能停止。目前，超出常规的保障力度，是对过去政策缺位的一种补偿，是阶段性手段，即使降低市场效率，给整体资源造成损失，也是必须要承受的，开发商应该理解这一点。未来，通过市场化手段，通过政府宏观调控，各类型的房地产将会达到一个平衡点，但究竟要付出多少效率代价，在什么点上平衡，还未得知。

    易宪容：今年政府提出的发展房地产市场几大任务，不仅是要调整中国房地产市场产品结构，而且明确指出发展中低价位产品。

    反方

    郁鸿胜：未来的房地产市场格局如何，现在很难断定。但有一点，廉租房的比例理应越来越小。因为随着经济发展，人民生活生平上升，中低收入群体理应越来越少，由此面向中低收入家庭推出的廉租房也应该降低比例。不过，要形成房地产市场健康有序、平稳发展的格局，必须经过国家宏观调控，循序渐进，经过若干年的发展才有成效，而不是只要政策出台就能发挥效力。

    “夹心层”住房问题能否解决

    《政府工作报告》中明确提出“增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，增加中小套型住房用地”。在这一说法的背后，是否表明住房保障体系的覆盖面将超越廉租房，同时解决“夹心层”的住房问题？收入高于廉租房门槛、而又低于能够购买商品房要求的大量社会“夹心层”们的住房问题，究竟应该怎么来解决？

    正方

    易宪容：住房保障体系是一个全覆盖的体系，政府重点保证廉租房，但不是说住房保障体系只是廉租房。廉租房只是其中的一小部分。住房保障体系是让所有居民都有房住，居者有其屋，“夹心层”自然也包括在内。《政府工作报告》中关于房地产的内容，基本上肯定了中国房地产市场就是让人民安居乐业的市场。

    郁鸿胜：大力建设住房保障体系，也可以对“夹心层”的住房问题起到解决作用。当然，国家推行住房保障体系的重点在于保障中低收入家庭，但这种保障是具有延伸效应的，是一个逐步影响其他收入阶层住房问题的作用过程。从长远看，政府先集中力量解决中低收入阶层的住房问题，然后逐步向上扩散至“夹心层”，再继续延伸至“夹心层”以上的中等收入者，以及其他有住房问题的阶层。总而言之，住房保障体系是一个系统，应该对各类人群都发挥作用。

    反方

    尹伯成：“夹心层”上不着天，下不着地，政府主要通过加大经济适用房建设来解决“夹心层”的住房问题。中小户型的普通商品房也是针对“夹心层”中收入较高的部分以及广大中等收入者而建设的。但问题关键在于，各地方政府能否真正落实中央各项政策，单是停留在报告上是无济于事的。虽然落实政策也要逐步实现，但地方政府有没有落实政策的决心和财力都是问题。这就要看地方政府能不能把构建和谐社会落实在行动上。提高“夹心层”的收入，国家也应该在信贷上、税收上加以支持，这样才能有计划有步骤地来解决问题。

    陈晟：“夹心层”的住房问题能解决到什么地步，还需要进一步观察。政府政策主要通过财政、税收等手段起一个引导作用，表明其在低收入家庭的保障方面不可缺位。解决中等收入者的住房问题，除了政府作为之外，也要求企业参与进来，不能全由政府负责。

    谁来主导，政府还是市场

    毫无疑问，建立健全整个中国的住房保障体系，将是一个耗资巨大且涉及面广泛而长期的工程。在这其中，政府、开发商究竟应该各自扮演怎样的角色？住房保障体系对于政府而言，将是一笔庞大的财政支出。开发商是否需要在完善这一体系的过程中承担一定的社会责任？两者的关系又该是怎样的？

    正方

    尹伯成：政府有没有足够财力推进住房保障体系建设，主要看两点：一是政府的决心，肯投入多少；二是政府的财政收入，拿得出多少。我国政府的财政收入一直在增长，但各地经济实力不同，今年中央拨出的68亿元资金，主要用于补贴中西部的住房保障体系建设，对于全国来说是杯水车薪，这就要求地方政府要承担起落实政策的主要责任。《政府工作报告》中关于住房保障体系的论述，表达了中央对解决人民住房困难的重视，因此，地方政府也应该重视起来。在建立住房保障体系的过程中，也要利用开发商的力量。尽管由于开发商的逐利本性，要求他们自觉开发经济适用房并不现实，但政府可以通过精神鼓励和财政引导相结合的方式，提升开发商的社会责任感，也让他们觉得参与建设住房保障体系不会吃亏。

    反方

    易宪容：所有的住房问题归根到底要通过市场手段解决，政府补贴只是一个方面。中国土地的国有化意味着中国的土地资源就得用来为广大民众谋利益，就得用国有土地来解决全体人民的基本居住条件问题，就得通过房地产市场来改善全体人民的住房福利条件。如果房地产市场的行为与这些宗旨有悖，就得改变这些行为。房地产市场不能成为少数人短期暴富的工具。房地产市场应当增加最广大民众住房条件的福利性。

    郁鸿胜：前面已经讲过，住房保障体系的这种保障作用，主要是一个延伸效应。具体还要因人而异、因地而异。各地区老百姓的人群结构不一致，比如上海既有极高收入人群，也有收入极低的家庭，中国的住房问题相当复杂。即使是现在上海在解决住房问题上已表现出来的某些支撑力，也是经过近二三十年的努力，才逐步发生的。建立住房保障体系不是瞬间能够解决的，而是渐推渐进的过程。

    陈晟：相信随着政府财政收入快速增长，政府也会积极筹措资金投入住房保障体系的建设。但住房问题还是要坚持市场化的解决方法。政府的保障总归是有限的，是针对那些无家可归、实在能力不足的低收入者的最基本保障。68亿元的资金不足以解决问题。这就需要更多融资，更多金融产品的创新，更多金融机构的参与，在原有的按揭制度基础上，我们也可以借鉴国外的“反按揭”等措施，让获利的人群更广泛。在我国，房地产产品的金融化尝试还不够，未来应该有很大的发展空间。尽管开发商已经习惯高利润，但高利润往往也意味着高风险，不是所有开发商都有操作高档房这种高风险项目的能力。政府通过土地供应结构等手段，可以吸引风险承受能力较弱的小开发商介入廉租房建设。那些效益好的企业、国有企业应在国家政策引导下，本着企业公民的社会责任感，主动选择参与。而中小企业也应该意识到，赚钱少、风险低是目前这种形势下的另一种生存之道。