楼市淡季影响价跌量缩 是否转势待观察

    继万科董事长王石去年底前宣称珠三角楼市拐点已现，并降价销售万科在广州的有关住宅项目后，日前万科又在上海率先公开打折促销部分项目的尾盘，将降价之火烧到了长三角的核心地带。

    作为中国房地产业的领军人物，王石和万科向来以能够又稳又准地拿捏政策火候而著称，关键时刻的表态亦恰如其分。冯仑在其新书《野蛮生长》中对此评价说：“万科的首席研究员几乎天天帮政府作研究。”

    那么，此番万科对房地产业的表态和实际行动，是否准确反映了政府对该行业的调控态度和实际效果呢？

    在记者看来，万科降价行为集中反映了当前房地产市场的阶段性特点，即在银根、地根和政府决心改变住宅市场结构等“组合拳”的重击之下，去年11月以来房地产市场的观望气氛浓厚，价格滞胀和成交萎缩非常明显，原来坚挺异常的房价开始出现局部松动回落迹象。从一定角度上，将这种现象称为“拐点”并不为过。不过这个“拐点”是短期性的波动而不改长期向上趋势，而长期大幅下跌的起点究竟何时开始，还值得探讨。

    目前市场上对短期内（今年一季度）房价暂时见顶恐怕少有人反对，房价出现阶段性“小拐点”获得供需双方认同，至于这样的认同能持续多久，是否会彻底改变供需矛盾的天平，则是房价“大拐点”得以确认的重要依据。有关房地产行业研究人士认为，楼市拐点原本就无权威而准确的定义，业内通常经验性地将房价中期见顶，也就是持续两三年都无法创出新高看作拐点信号。目前楼市的价跌量缩现象跟淡季也不无关系，笼统地将之看作楼市转势的开始过于武断。

    相对于民间对楼市的各种看法和观点，从政府的最新态度更能看出“拐点”大小的端倪。前不久建设部高官的公开表态，让遭受宏观调控重压的房地产开发商略感欣慰。

    建设部副部长姜伟新提出，房地产调控总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。当前重点还是要防止和抑制房价过高过快上涨。他要求各地建设部门从大局出发，充分认识房价大幅波动对经济运行和民生的重大影响。今年建设部要抓紧做好三项工作：一是要抓紧完善住房保障体系；二是在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务；三是坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨。

    专家表示，从建设部的表态和工作重点看，今年楼市调控将更为理性和成熟，暴涨暴跌都是调控重点，房价的合理波动是政府希望看到的最好结果。

    地产类上市公司对于政策调控压力提前作出了反应，地产类股票四个月来下跌幅度超过40%，最近房地产上市公司集中披露了2007年财务报告，年报中所有房地产商都认为，调控有利于楼市的长期稳定发展，将推动产业结构调整和整合重组。

    “加快周转，多方融资，买地扩张”，几乎是每家地产上市公司年报“管理层讨论”中的共同主题，而每家公司的经营性现金流几乎全是负数――卖房子的收入全部投入到新项目开发和土地储备中去了。

    面对地产商的勃勃野心，土地政策的高压线几无松动可能，而信贷政策的从紧短期也不会松动。因此，有专家指出，观察信贷政策的变化和资本市场对房地产业融资的闸口开合，是预判楼市拐点大与小的时间之窗。（记者 黄俊峰）