二线城市房价疲软 保障房或将改变楼市预期

    2月份，全国各地已上报各自2008年的住房建设规划，据了解，尤其在二线城市，保障性住房占比加大，甚至超过了60%。

    分析人士称，这一变化将整体改变二线城市目前的房价格局，对市场预期造成影响，将会整体拉低房价。甚至当地商品房开发商表示，他们已经感受到销售压力很大，并且希望参与到住房保障建设中以寻求新的发展机遇。

    保障房占比达60%

    “2008年中部地区房价的走势可能会出现比较明显的下降。”3月4日，中国指数研究院副院长陈晟对《华夏时报》记者说。

    陈晟做出此种判断的根据是：2008年2月份，各地上报建设部的住房建设规划中，中部地区的政策性住房的供应已普遍超过了总量的30%左右，个别城市甚至达到了60%。

    本报记者从全国各地上报的2008年住房建设规划中了解到，与部分一线城市在住房保障建设上的“小心翼翼”的心态不同，部分二线城市，在保障房的建设上力度空前，超出了大多数人的想象。

    仅以江苏省部分城市为例，在无锡市，2008年商品房仅占开发总量四成。

    根据公布的计划，无锡将建设经济适用房100万平米，拆迁安置房600万平米，限价定销房50万平米，而普通商品房只有500万平米，只有年度开发总量的四成左右。

    在苏州市，据公布的计划，2008年苏州市将新建各类住房480.9万平米，其中商品住房258万平米，占总量的53.4%，政策保障性住房共222.9万平米，占46.4%，接近一半的比例。

    对此，中国指数研究院华东分院相关分析人士特别指出，考虑到政策性住房均为90平米以下的中小户型，所以从套数上来看，苏州的政策性住房将惠及更多家庭，总数达到3.06万套，远超普通商品住房的2.63万套。

    一般来说，各地政府公布保障性住房的建设计划，仅是指开工面积，并不是指2008年可供出售的面积。也就是说这些新建的部分会在2到3年内逐步释放出来，将会明显影响市场的预期。

    不仅如此，建设部要求各地不仅要公布2008年度住房建设计划，还要在2008年3月底前公布2009年度住房建设计划。6月底前要公布2008年至2012年住房建设规划。重点明确保障性住房建设规划。

    “这都会使市场预期发生变化，从而有整体拉低二线城市房价的可能。”分析人士说。

    值得一提的是：“万科降价的楼盘，基本上分布于限价房的周围。万科的全国降价与保障性住房的集中入市有很大关系。”中金公司地产行业分析师白宏伟说。

    “开发商销售压力很大”

    陈晟表示，随着保障性住房建设的大力推进，再考虑到部分开发商主动降价，可以预见未来的激烈竞争不可避免，可能导致二线城市房价整体“唱空”。因为二线城市的本身消费能力有限，高房价的基础很不牢固。

    有部分二线城市的开发商也表示，与京、沪、深等一线城市相比，地处中西部的二线城市房价基数一直相对较低。在经历了2007年连续几个“涨停板”的迅猛拉高后，这些城市的上涨幅度甚至超过了中心城市。但在政策的作用下，有很大的下行风险。

    记者还了解到，大多数二线城市商品房主要靠本地人群购买，而2007年连续拉高的房价已使这些城市出现了购买力短期被透支的迹象。

    “近期石家庄已经楼价停滞，销售缓慢，开发商的销售压力很大。”河北省石家庄市一庞姓开发商透露。

    他表示：“石家庄的房价一直不低，整体均价已超过4000元/平米。而人均月收入还不到2000元。在这种情况下，不难想象在大规模的保障性住房面前，开发商的压力。”

    有分析人士认为，大量保障性住房的集中入市可以拉低平均房价。“更为重要的是这些保障性住房确实将对周边房地产项目价格产生影响，特别是对地段相近、品质类似的商品房价格产生抑制作用。”

    陈晟还强调，不能小看保障性住房对房地产销售及购买人群的心理效应。二线城市不小的保障性住房供应量，将增加消费者手中的筹码。

    “主要还得看这些保障性住房能不能提供有效供应，且销售时间目前仍没有确定。不仅如此，各地上报计划的执行力也是问题。”有二线城市商品房开发商对记者表示。虽然带有侥幸心理，但他明显感受到了来自保障性住房的压力。

    他表示，为了能够让企业存活下去，他正在考虑如何参与到政策性住房建设中，并且能够参与城市的旧城改造。“旧城改造不需要招拍挂拿地。现在公开出让的商品房用地越来越少，那不是我们能玩得起的。”

    但也有开发商表示，保障性住房的位置也很重要，而且也得看政府出让商品房用地的规模有多大，如果商品房用地减少，那么未来房价仍然会有上行空间，但那将是大房企的游戏。

    实际上，一线城市地产资产价格的攀升及信贷政策的加强，已经使得投资客转向二线城市炒房，但各地不断兴起的保障性住房建设对当地房价的拉低作用，正在改变这一现状。 (贾华杰)