南京地价跌四成 新房成交萎缩打折成风

    业内资金紧张加剧，企业重组压力加大

    近期，从紧的货币政策和土地清理行动直指房地产核心，南京等城市地价大幅下跌、房价趋稳。业内认为，本轮调控与以往相比最大的不同是改变了资源的配置方式，房地产暴利现象受到遏制，在各方面的压力之下，今年企业的重组变化会非常激烈。

    南京地价暴跌四成 新房成交萎缩打折成风

    记者调查了解到，南京市土地、新上市商品房与二手房市场近期不同程度出现降温，土地拍卖价格最大跌幅达到四成。

    自2007年12月以来，南京地价如同“过山车”般急速下坠。2007年南京全市11个区共拍出113幅地块，总金额达到近350亿元，相当于往年的3倍。2007年南京每月至少有一个“地王”诞生，最高地块成交价达25.95亿元。

    然而2007年12月底的最后一拍，出让的16幅地块中，2幅流标，10幅地块底价成交，没有动辄数百轮的“拉锯战”，场面冷清。其中，江宁区某地块拍卖价3.86亿元，楼面地价2618元/平方米，比此前同类型地块4446元/平方米的楼面价低了近2000元/平方米，地价下跌近四成。

    今年1月17日进行的一场土地拍卖，5幅地块仅有6家竞拍，其中3幅直接以底价成交。同是在铁心桥区段，在去年10月24日的拍卖会上，万科地产旗下公司曾以3687元/平方米的楼面价买下。而这次铁心桥起拍的楼面地价仅为2952元/平方米，却无人敢要。

    新上市商品房成交萎缩，打折成风。2007年12月1日至16日，南京全市住宅成交3262套，同比降幅高达38.9%。12月17日至23日，全市认购商品住宅1417套，环比缩水近四成。2008年1月7日至1月13日一周内，共认购商品住宅955套，这是自2006年以来首次出现周认购住宅不足千套的情况。“买现房打97折，另外再送5万元”、“房价直减10万”、“精装修再减五万元”等打折促销在河西、江宁等多个热点板块出现，打折方式也从以往的变相促销，改为直接减价。

    “做这行10多年了，从来没有这样缺钱”

    “今年是我国10年来首次执行货币从紧政策，房地产流动资金已经减少了50%，我做这行10多年了，从来没有这样缺钱。有银行表示，2008年房地产贷款将减少30%。许多开发贷款项目，分行批准了，报到总行时被拦了下来。”江苏一大型房企的总经理告诉记者。房地产属于资金密集的长周期行业，主要依赖银行贷款。贷款充足时，投入的资金会产生8倍的乘数效应，即每放贷100元，产生的效应可以达到800元。贷款主要用来拿地，在一个项目建设初期，开发商就能把资金腾挪出来再开发新的项目，而已经开工建设的项目又可以用来再贷款。一个房产项目要两三年，因为周期长，一笔贷款可以转几个项目。

    “2007年的金融调控将开发商的自有资金提高到了35%，并且严格规定项目开发到中后期才能贷款。今年以来的银根紧缩，让许多开发商随时都感觉资金链会断裂。我们公司的流动资金比去年已经减少了50%，有的开发企业开始联合起来买一块土地。”这位总经理说。

    南京网尚房地产公司总经理胡光辉认为，如果国家从紧的货币政策持续下去，整个房地产市场将出现“拐点”，新上市商品房的价格迟早会出现大跌，原因有二：首先，金融是房地产的“血脉”，从紧的货币政策不仅“卡”住了房地产市场的“咽喉”，压缩了开发企业的生存空间。同时，二套房、老小房、公积金贷款政策的收紧也限制了投机。如果货币持续从紧，开发商迟早会“抛盘”。其次，土地价格的降低最终将传导到一手房，因为地价下跌会大幅减少成本。 胡光辉说，其实调控是很需要的，不调整楼市发展的后劲就没了，因为购买力被透支太多。现在好房子、坏房子都一股脑涨价，这是不正常的。南洋地产(南京)公司总经理钟沛表示，2008年度预计银行的放贷规模都会减少，大小房地产公司的资金都会紧张，竞争力会减弱，一些开发商开始找外资银行贷款。预计2008年一手房的价格不会大幅度下跌，毕竟长期供求关系没有发生改变。

    调控将导致暴利直线下降 2008年楼市将掀并购潮

    “本轮调控主要有四个方面，与以往相比可操作性和力度都大大加强了。本轮调控与以往相比最大的不同是改变了资源的配置方式”，南京市房管局一名官员认为。许多城市房地产税收近年都大幅增长，有的达地方财政的35%以上。为了获得更高的土地收益，地方政府与开发商争夺土地资源收益，推动地价不断上涨，最极端的表现是去年“面粉贵过面包”现象。而开发商囤积土地、坐地生财的现象也反映出这个产业资源分配的不合理。

    近期，紧缩货币政策减少了开发商疯狂拿地的现象。北京、广州、厦门、南京等城市土地拍卖价格均出现下跌现象，跌幅最大的达到6成，可以说土地价格正在回归理性。土地调控力度的加大，也减少了开发商囤积土地的冲动。通过对闲置土地的清查整顿、对延期开发土地的增值部分利润征收税费等措施，都给开发商释放出一个明确的信号，坐地生财的事今后不会再有。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生就 2008房地产趋势进行了分析判断。聂梅生认为，关键还是个资金问题。但在聂梅生看来，2008年开发商不仅赚钱的空间相比于2007年将大幅度削减，想要获得贷款额度也将被大大压缩。她分析说，开发商目前的融资渠道主要是三大块：银行贷款、外资、股市。银行贷款方面，不论是政府层面还是央行目前都在坚持从紧。2007年第一季度贷款额度就占了全年的59%，由于第一季度放贷过猛，2007年第四季度，央行对地方银行基本停贷。即使是信贷重新开闸的2008年第一季度，由于面临3月份的全国人大会议，信贷紧缩肯定严格执行，开发商日子不会太好过。聂梅生表示，“这种情况下，房地产企业之间的优胜劣汰会非常激烈。有钱的做长线就可以过去了。但对于实力较弱的，假如今年房价上不去，银行又不给贷款，那就亏了。这样就被并购，被出让，就会被淘汰出局。在各方面的压力之下，今年企业的重组变化会非常激烈。”（记者:邓华宁 洛涛）