观察:房改２０年中国楼市的美丽与哀愁

　　两个“发动机”和一个“燃料库”让中国房地产市场这架飞机一飞冲天。中国经济站在了楼之巅

    2008年初，南王北潘在中国房地产界掀起了一股大讨论：房价算不算高、会不会拐？万科董事长王石披挂上阵，说房价已临“拐点”，SOHO董事长潘石屹应声跳起，还有人称“大炮”的华远集团总裁任志强亦前来助阵，好一番论战。

    28年前，也有一场关于房地产的大争论上演。这场争论可谓今日王潘之争的历史源头。

    房:从商品“第一房”到房价收入比冠全球

    1980年1月，中央机关刊物《红旗》杂志发表署名苏星的文章《怎样使住宅问题解决得快些?》，文章指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。一石激起千层浪。自此，关于住宅属性、房租等问题的研讨、争论在全国理论界和实务界轰轰烈烈地展开。

    当北方人热衷于理论争鸣时，不太好这一口的南方人悄悄地进行了试验。这一年，同样为住房难大伤脑筋的深圳经济特区干了件未有先例之事：让特区房地产公司与香港妙丽集团合作，深圳出地，对方出钱，共同开发罗湖小区。一年后，中国第一个准商品房小区――东湖丽苑建成销售。这个小区是中国房地产业的一个“起点”：住房商品化、按揭贷款、物业管理的起点。但土地还是政府划拨的，所以还不是完全意义上的商品房。

    全国的步伐显然没有深圳特区这么快。房改大讨论对低租金的种种弊端进行了“痛打落水狗”式的充分分析，作为结果，全国住房租金改革领导小组在1985年1月成立。一年后，住房租金改革领导小组升格为国务院住房制度改革领导小组。

    1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议在国人的翘首企盼下召开，提出了我国房改的整体构想，勾勒出我国政府新的城镇住房政策的轮廓，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批推行。中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。

    史家会记载：这年4月的一天，邓小平登上了北京城前三门一座高楼，鸟瞰四周灰旧低矮的建筑物，发表了如下观点：要考虑城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。他老人家就这么画了个圈，20年来，人们解决住房问题还在这个圈子里转。

    也是在这一年，新中国第一个土地以拍卖方式获得、房屋以按揭贷款形式销售的完全意义上的商品房小区――东晓花园在深圳竣工。单价每平方米1600元，上市即销售一空。

    不巧，彼时严重的通货膨胀侵袭了中国。1988年的通货膨胀率达18.5%，比1986年高出12个百分点。国民经济的治理整顿开始了，此后3年房改基本处于停顿状况。

    真正吹响房改进军号是在1998年。国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文）明确指出，从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以此为标志，住房制度改革全面展开，随即，老百姓开始进入买房市场。

    一个全新的市场――房地产市场从此在中国熊熊燃烧。顾云昌说，中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天，主要靠“两个发动机、一个燃料库”。一架发动机是房改，如果不是住房商品化，楼市就不会这么热；另一架发动机是土改，将土地所有权与使用权分离，允许使用权上市出让。燃料库则是个人住房贷款，没有金融支撑，老百姓就不能用明天的钱圆今天的住房梦。

    房改是个潘多拉魔盒，带来了房市繁荣、居住改善，也带来了房价扶摇直上。21世纪的头三年，全国房价年涨幅还在百分之三四，到了2004年，直线拉升到15%，上海、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻一番。

    宏观调控接踵而至。2005年3月至2006年间，“国八条”（《加强房地产市场引导和调控的八条措施》）、“国六条”（《关于做好稳定住房价格工作的意见》）、“国十五条”（《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》）以及针对放贷的定向加息纷纷出台。就数字而言，全国房价平均涨幅下降到百分之七点几、百分之五点几。老百姓的感觉则是“按下葫芦浮起瓢”，从2006年开始，北京、广州、深圳等地房价一飞冲天；到2007年，同比月涨幅在10%以上的城市比比皆是；中西部房价狂飙突进、东部房价强烈弹升，普涨行情逐月走高，全国房价已无可争辩地进入了新一轮上行通道。

    是年末，地产大佬王石忍不住说话了：房价如此涨法让人“心惊肉跳”。据万科计算，目前中国的城镇居民的房价收入比达到了8.3，而按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6之间。

    有人援引数据反对：1998～2006年，城镇居民可支配收入年增长约9.1%，房价年增长8.2%，收入涨速快于房价。

    看似客观的数据掩盖了基数问题：一套房子的总价基数远远超过中等家庭年收入基数（8倍以上），即便收入增幅真是略高于房价增幅，多挣的钱也远远赶不上房价涨，到头来免不了有“多收了三五斗”的感觉。长期以来，在高积累、低消费的政策下，绝大多数普通家庭积累匮乏。三五年前，因为凑不齐数十万首付，认为房子贵，缓一缓；现如今，储蓄是增加了，可今日之房价已不是昨日之房价，购房梦不是越来越近而是越来越遥远。

    但楼市交投为何火热？透支消费、分配不均使然：20%的人掌握了大量财富，投资买房盛行，导致高房价、高成交的旺市掩盖了中等收入人群买不起房的现实。

    地:从惊天“第一拍”到囤地资本化

    岁末年初，最令房地产股“惊魂”的消息莫过于土地流标。自2007年底以来，“长三角土地市场骤然降温”的消息遍布媒体，最近3个月来，一些地块以底价成交，甚至流标。而半年前，各地“地王”层出不穷，天价地价的纪录不断刷新。

    变化似在土地市场发生了。

    20年前那个年底（1987年12月），新中国土地市场发生了“惊天”之变。那是一个晴日的下午，深圳会堂七百人的会场座无虚席，上至中共中央政治局委员，下至企业员工。轰动全中国的第一宗土地公开拍卖在此落槌。说它“惊天”，是因为在当时那是“违宪”之举。新中国确立了土地的社会主义公有制，当时宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。换句话说，国有土地可以无偿使用但不得转让。

    可是，新中国历史上首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权实实在在地发生了。“香港人启发了我们，香港财政收益三成以上都来自土地拍卖。于是我们就想到了租地的方法，用土地换资金。”时任深圳房管局副局长的骆锦星回忆，当年深圳发展急需资金，但“中央没有钱，要深圳自己去搞，杀出一条血路来!”

    4个月后（1988年4月12日），《中华人民共和国宪法》相关条款得以修改，禁止出租土地的“出租”二字被删去，并规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

    房地产专家、复旦大学经济学教授尹伯成认为这是中国土地商品化的历史性突破，没有那“一拍”、“一改”，就没有今天的中国房地产市场。

    可事物并不总是那么美好。“为钱”的原初目的在土地市场被不断放大、扩散。并且，在这个问题上，地方政府和房地产商的利益高度趋同。地价越高，政府获益越多；而在供小于求的情况下，开发商一来可以轻而易举地转嫁地价成本，二来成交的高地价可以迅速拉升其手里储备的土地溢价。“831大限”在技术上方便了政府与开发商绑在同一辆战车上。

    2004年7月，国土资源部、监察部发布第71号文，规定同年8月31日起，采取公开招标、拍卖、挂牌的方式出让土地，此即“831大限”。其目的在于消除土地协议出让中的腐败，但结果成了双刃剑：消除了制度性腐败，伴生了地价飞升、房价急涨的“副作用”。

    以上海为例，“831大限”后的3个月内，松江区地价由每亩50万元左右飙升到100万元左右，市区地价则由每亩100万元甚至零批租（自行解决动迁安置）上升到300万至500万元，个别地段超过1000万元甚至3000万元。土地急剧增值带动房价暴涨。上海松江新城的房价2003年底每平方米为2600元，2004年底增至4800元，2005年初在6000元以上，2007年底达到12000元以上。

    进入2007年，在资本市场财富效应的刺激下，土地市场异乎寻常地亢奋。“地王”不断推陈出新，地价高昂得远远超过正常的测算范围。一些已上市或准备上市的房地产公司均在大量储备土地。其购买土地的真正目的，并不是为了及时建设可售房源，而是获得从证券市场圈钱的筹码。准备上市的房地产公司拼命增加土储，以便提高IPO价格，从股市融得更多资金。譬如重庆某地产公司正在酝酿赴香港上市，在上海这样的全国楼市“高地”拥有土地，可以大大提升“公司价值”，所以一掷十亿金，不惜将上海市青浦区赵巷镇地块的楼板价打到近10700元/平方米，创下上海郊区地价之最。已经上市的房地产公司，或如远洋地产、SOHO中国等，通过IPO圈钱上百亿，或如万科、金地、保利，通过增发、派股、发债等方式，从股市再融资几十亿、逾百亿，巨量资本在手，必须持续地储地。在相当程度上，土地的用途发生异化，项庄舞剑，意在“圈钱”。一幅“地股拉扯”图清晰地呈现在人们面前：“圈地―上市/增发－圈钱－再圈地”。

    土地市场的疯狂一是直接导致地价加速度上涨，出现“面粉”贵过“面包”（楼板价超过周边现房价）的异常现象，二是形成未来房价继续上涨的强烈预期，迅速拉升周边房价。但羊毛出在羊身上，最终的埋单者还是购房人。 

    房地产：从支柱产业到暴利行业

    经济年鉴这样记载，1998年，东南亚的楼价一落千丈，亚洲金融危机席卷而来。中国尽管没有受到危机直接冲击，但不可避免地面临着内需不足、消费不旺的局面。要保证经济增长“争8（8%）保7（7%）”的目标，“拉动内需”成为当时经济工作中的迫切任务。

    经济学家们认为，值此风口浪尖启动房改，事实上是政府实施“积极拉动内需政策”的重要措施之一。在这样的背景下，“加快住房建设，促进住宅产业成为新的经济增长点”便被明确为房改的指导思想。毕竟，住宅建设的产业链很长，上下游囊括了建材、化工、钢铁、家具、家电等数十个行业。

    曾参与当年房改政策制定过程的顾云昌说，启动房改的最初动机就是要使房地产业成为国民经济发展的支柱产业，这在那时，目标清楚。

    “如果没有1998年的住房制度改革，就不会有今天中国的房地产市场；如果没有2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)，也就不会出现房地产市场如此快速的发展。”房地产名嘴易宪容说。

    18号文第一次明确了房地产的重要支柱产业地位。从此，这个产业快速发展，遍地流金。这大抵可从以下两处管中窥豹：

    豪华住交会见证了地产业的辉煌。在2004年住交会颁奖典礼上，一位主持人插科打诨：“都说住交会是中国房地产界的奥斯卡，我看它比电影界的奥斯卡更厉害，起码我们的奖项就比奥斯卡多得多。”

    策划人王志纲常常出没于住交会，他调侃地概括，住交会就是“地产骡马市”、“现代名利场”。有“钱”的企业来这里进行交流，寻求合作，同时寻求奖项的“肯定”；而有“名”的人则来此希望更加有名，从而让“名”变成“利”。    

    《福布斯》富豪榜则印证了这个行业的富有。2007年的《福布斯》中国富豪榜百强榜单被讥为“房地产老板名录”。前十名中国富豪中有5名是主业涉及房地产的企业家，占比为50%；前百名中国富豪中有39位从事房地产行业，占比近40%。这些富豪不是在房地产开发中发家致富，就是因房地产业利润太厚，令他们无法抗拒，继而转战这一行。

    对于房地产业为什么出了这么多富豪，王石有过一个经典的解释：原因很简单，房地产行业是中国所有能够上规模的行业里面，惟一从一开始起就对民营经济完全开放的行业。

    解释不无道理，但并不完全，其中显然还有一个行业利润率的问题。一些房地产研究者试图用繁杂的数据说明房地产业的资本高回报，但苦于利润在关联企业中的频繁转移，很难以精密的计算，作出准确的判断。但一些事实显而易见：南京某楼盘出现一天内每平方米上涨1200元的怪事；上海一些楼盘10月份的售价是2月份开盘价的2倍；杭州的开发商说，房价高得连他们自己也看不懂。在一个行业成本不可能出现巨大变动的短时期内，房价变动如此之大，此中玄机不言而喻。

    房改20年的美丽与哀愁

    历史会铭记房改的功绩。20年间，中国住房状况发生了翻天覆地的变化，现在80%以上的家庭拥有了自己的房产，在城镇人口大量增加的前提下，城镇人均住房面积从1978年的不足7平方米升至27平方米。“十五”期间，城镇居民人均居住面积平均每年增加1.02平方米，远快于全面房改前。房地产业的兴旺发展带动几十个行业，拉动国民经济增长，自不待言。

    历史同样会记取房改有待完善的缺憾。

    其一，在住房体制转换上矫枉过正，甩包袱过疾，“全盘市场化”直接导致保障短腿。保障体系严重缺失，百姓对高房价的切肤之痛由此而生。

    世界上没有一个国家和地区可以全福利的方式解决安居问题，世界上也没有一个国家和地区能用全市场的方式破解住房难题。

    1998年，被看作房改纲领性文件的国发23号文令新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成了房地产市场的主题词。同时，23号文提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，明确“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价的商品住房”，甚至还规定经济适用房能够覆盖的群体占到城市人口的60%～70%。

    遗憾的是，在随后各地掀起疯狂的“造城运动”的背景之下、在“市场化”的冠冕掩盖起“借地生财”真实意图的潮流之中，“多层次住房供应体系”被冷落了、遗忘了。经济适用房占住宅总投资的比例不到5%，且逐年下降；有的城市竟没有经济适用房、廉租房政策。在上海的房地产市场，压根儿就没有经济适用房一说，截至2007年，全市享受实物配租的廉租房不过2万来户。

    斗转星移。十年后，人们无法否认，当年过分强调房地产全盘市场化对拉动内需的作用时，顾此失彼了，甚至走向了极端――重市场、轻保障。由于住房保障体系的亏欠缺失，覆盖面非常狭窄，大量购买力低下、本该在保障体系内解决安居问题的居民，被裹挟进商品房市场之中，从而导致了刚性需求始终不能得到分流，供求失衡，房价上行。这就是“十年一觉安居梦，房价已上九重霄”的重要原因之一。

    其二，城市动拆迁过速，导致大量被动的刚性需求集中释放，冲进市场，加剧供求紧张；而政府因财力所限，补偿、安置又不到位，不和谐因素由此滋生，动拆迁产生的上访甚至成为一些城市“流动的伤痕”。

    1980年代以前，国家城建欠账太多，旧城改造是改善底层市民居住环境的重要途径甚至是惟一途径，遂有“穷人安居靠动迁”之说。譬如上海，在1988年房改启动时，有危棚简屋365万平方米，市区住房成套率仅31.6%，绝大部分住房没有煤气和卫生设备，100万只马桶、80万只煤球炉仍在这座城市游走。动迁改造是必须的，也是市民期盼的。

    问题出在规模与速度上。以东部沿海某城市为例，最近十年每年的动拆迁户数都在7万～8万，每年创造出800万平方米左右的住房需求。2002年，当地住宅总销售面积为1848万平方米，动拆迁导致的刚性需求占了近一半。

    如此大拆大建尽管能带来种种好处：促进了房地产业的快速发展、政府可以从中获得大量商业用地和交通用地、城市面貌和功能得以优化，但受限于财力，动拆迁安置、补偿普遍引起不满，前些年强迁大量发生，甚至流血冲突也时有耳闻。近年来，不满动拆迁已成为各级上访的主要诱因。“钉子户”、“上访户”的大量存在需要反省的也许不应是个体，而是地方有没有掘地生财、大搞形象工程、政绩工程的成分在？

    其三，从房地产市场攫取过多，地方政府对房地产形成了路径依赖。

    中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副秘书长王振亮博士作过有关研究，从沿海某城市“十五”期间房地产开发的详尽数据分析中得出结论：地方政府是商品住房行业最大的得利者。

    “十五”期间，这个城市的住宅一级市场完成新建住宅销售11467万平方米，销售额达7144亿元，具体构成如下：

    1.建设安装费：按低层、多层、高层综合计算为1500元/平方米，共计约1720亿元，占房价的24.08%。

    2.土地成本费：即土地出让金，中心城区与郊区平均计算为1500元/平方米，共计约1720亿元，占房价的24.08%。

    3.开工前期费用和竣工验收费用：共计528亿元，占房价的7.40%。具体由三项组成：政府行政审批（63项）100元/平方米，计115亿元；中介机构费用（17项）60元/平方米，计69亿元；公共事业单位（垄断企业如电力130元/平方米、上下水、通信、网络、燃气等）300元/平方米，计344亿元。

    4.大市政配套费和人防费：380元/平方米，本应支出436亿元，按照政策规定，动迁安置房减免此项费用。以动迁安置房占一手住宅总量的20%计算，减免数为87亿元。于是，此项费用总计为349亿元，占房价的4.88%。

    5.住宅小区道路绿化环卫安保等建设费：200元/平方米，计229亿元，占房价的3.21%。

    6.开发企业管理、营销、不可预见费:按照销售额3%计算：214亿元，占房价的3%。

    7.开发企业开发贷款利息：按照行规，一般占营业额的2%，共计143亿元，占房价的2%。

    8.营业税收：包括营业税及其附加5.5%和土地占用费等1%，共计464亿元，占房价的6.50%。

    9.企业所得税预征：按照营业额15%计算利润，所得税率33%，共计354亿元，占房价的5.00%。2006年起，按照营业额20%计算利润。

    在以上9项中，属于政府的收入有：第二项“土地出让金”（1720亿元）、第三项中的政府行政审批费（115亿元）、第四项大市政配套费和人防费（349亿元）、第八项营业税收（464亿元）、第九项企业所得税预征（354亿元），共计约3002亿元。

    将销售额7144亿元减去以上九项支出，就是开发商的得利：约1336亿元。

    垄断企业如水电煤气等部门、通信部门的收入，相当于上述第三项中的“公共事业单位”收费，计344亿元。

    商业银行从开发企业贷款和住房消费贷款中获得利息收入总计约314亿元。

    综上分析，政府是商品住房开发中最大的获利者，开发商次之，接下来是垄断行业和商业银行。

    由此，人们便不难理解为什么近年诸多城市“地王”在加速度推陈出新，土地出让市场的抬价近来发展到近乎疯狂的地步。供求紧张固然是当前房价上行的因素，但坦白地说，一些地方政府“以楼市引领地方经济”的错误观念并没有得到根本的转变仍是主因。不可否认，房地产业能对地方经济起到促进作用，但过度强调这种靠“吃子孙饭、断子孙粮”换来的眼前好处，极有可能引发土地资源的滥用、消费能力的透支，并进而产生出一系列经济、社会问题。（记者 徐寿松）