逐步解决安居问题 目标：以时间换空间

    20年房改，三两年一调控，楼市何处去？

    对于当下的楼市泡沫，现在还不能一刀刺破，只能一点点挤出。高房价问题不止于房地产行业的问题，上关乎4万多亿元的商业贷款和1万多亿元的个人贷款，下涉及40多个相关行业，中间还夹杂着千家万户的一家一当。

    这决定了任何过速的“休克疗法”都是危险的，楼市调控不能指望毕其功于一役，只能采用“渐进疗法”，在发展中“以时间换空间”――即边通过不断释放调控信号来干预市场预期，边切实采取措施，增加廉租房、经济适用房、限价房、中小户型中低价位房的有效供给，以舒缓供求关系；同时，收紧房贷，对民怨徐以安抚，让银行缓释风险；最终实现以时间的延长来换取房价上涨空间的下降，甚至是负增长，而不累及金融。

    两三年后，即便房价没有绝对下降，但只要降低（或稳住）了涨幅，只要保障体系实打实地建立起来、全覆盖了低收入阶层，同时经济增长也会使中等收入群体的购买力有所增强，这样，政府也就有望在发展中消弭民怨，逐步解决安居问题。

    住房保障不仅具有社会稳压器的作用，还能避免把中低收入群体挤压到商品住宅市场，从而缓解需求压力。 (资料图片)

　　住房保障“路线图”

    2007年，未来的中国经济史学家一定会浓墨着笔的岁月。8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）公布，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容。10月，中共十七大报告提出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，安居问题首次出现在党的报告上。

    民间普遍认为，24号文强化住房保障体系建设，回归公共政策，是对既往在住房问题上“全盘市场化”的纠偏，是再一次房改。一卷“中国安居破局图”正在凝注现实、检讨既往、前瞻未来的坐标系上缓缓打开。

    随后，财政部印发《廉租住房保障资金管理办法》，建设部、财政部、国家发改委、国土资源部等九部委联合发布《廉租住房保障办法》。进入2008年，广州、深圳、上海等地纷纷制定并公布未来五年住房发展规划，经济适用房、廉租房建设规划占比空前提高。

    “补保障”的功课已然展开。十年房改，各地住房保障亏欠太多。而住房保障不仅具有社会稳压器的作用，还能避免把中低收入群体挤压到商品住宅市场，从而缓解需求压力。

    为实现“以时间换空间”的楼市调控目标，“补保障”之外尚需“促供给、抑需求、严征税”配套。

    所谓促供给，当前楼市的主要矛盾是供求失衡，房价上涨表现为典型的资金推动型上涨，这是矛盾的主要方面。关键要增加有效供给：严厉打击囤地行为，切实落实一年不开发重罚，两年不开发无偿收地的规定。否则，政府出让的土地再多，被开发商圈占不开发，坐享土地升值，对缓解供求有害无益。国土资源部出台的有关开发商不付清全部地价不得分期发放土地证的“39号令”，应得到切实执行。

    所谓抑需求，即对于投资，尤其是利用信贷杠杆的投机需求，政府务须采取有效手段加以抑制。举凡楼市泡沫，皆由过度的投资和投机所致，当前必须严格执行提高第二套以上住房的首付比例。

    所谓严征税（费），即对囤地开发商征收惩罚性土地闲置费，通过经济杠杆压缩其囤地空间，迫使其改变囤地生财的牟利模式。对逾期不开发者，须适当提高土地闲置费征收上限，直至无偿收回土地使用权，以禁圈地之风。

    所谓调预期，泡沫化的房地产经济其实就是一种预期经济。调整房价预期的可行办法是尽快激活存量土地，并放大新增用地的供给，加快开工步伐，让人们相信未来土地、房屋供给是有保障的，并会逐渐放量，房价会趋稳并可能下降。

    促供给、抑需求，意在双向平衡供求关系；严格征收土地增值税、土地闲置费，开发商会重新考虑其提价的风险收益，有利于遏制房价涨速。而抑制需求、调整预期，使得卖方市场被打破，可防止开发商将税负转嫁到购房人头上，这是封其进路；征收惩罚性土地闲置费直至回收闲置土地，可以防止开发商在利润下降、需求减少的市场中，囤地不开发，这是堵其退路。利用土地增值税、闲置费等收入去补贴住房保障体系建设，这是给低收入群体安居的一条出路。

　　地方财源亟待替代性解决方案

    无论是调控还是保障，房地产问题的解决最终不能绕过执行者地方政府，结果好坏，取决于其执行力。

    但地方有地方的难处。分税制改革后，地方财路确实不宽，高房价会为地方政府带来高财政收入，使得城市基础设施建设和城市化进程获得充裕的资金。

    1994年1月1日实行的以分税制为核心的中央政府与地方政府的新财政体制改革，明确税收分为中央税、中央地方共享税和地方税三大类。中央税主要指关税和消费税，由中央收缴使用。共享税主要指增值税、资源税、所得税、印花税等，中央与地方按比例分成。资源税中，海洋石油资源税作为中央税收，其他列为地方税收。目前，中央与地方的分成比例是：增值税75:25、印花税97:3、企业所得税和个人所得税均是60:40。

    房地产研究者王振亮博士指出，这就像一个五代同堂的大家庭，以前是吃大锅饭，现在要分灶过日子。老子（中央）拿固定的收入，并且根据儿子（省级）的收入随时可以再多分点；各省区市独自分灶过日子。儿子也没有多少具体的收入，财产都在孙子（地级市）和重孙（县级）手里，所以，儿子还要再与孙子重孙子讲好分账的条件。曾孙（乡镇）已经没有份额分配吃饭了，就只好乱收费。

    于是，卖地生财成了地方政府的不二选择。支撑起地方经济社会快速发展的主要财源正是来自于房地产业，主要是土地出让金和住宅开发中大市政配套费。2004年“831大限”后，土地招标、拍卖、挂牌出让使地方政府获得了数倍于此前土地协议出让的财政收入，更大地激发了地方政府高价卖土地的冲动，这正是我国前一阶段土地开发失控的主要根源。

    对于地方政府来说，工业类项目的土地出让，完全是贴本买卖。尽管近几年工业土地出让金适当提高了，如上海也不过平均300～450元/平方米，还是连动拆迁安置都不够用。工业增值税绝大部分上缴中央财政，地方还要给企业减免、退还税收。道路等基础设施建设、市政配套、政府办实事大事等，都只能靠来自房地产业的收入承担。

    正因为房地产业寄托了地方政府太多的希望：地价再高些，房产税收再多些，附加值再大些――这些钱大部分可以留着自用，各地都把房地产业作为城市发展的支柱产业来培育，极力争取土地指标。这就是全国土地价格上涨，造成城市房价上涨的一个主要原因。

    必须为地方财源寻找替代性解决方案了。业内专家建议，可考虑遵照财权与事权相匹配的原则，适度调整中央与地方的税收安排，让地方税收适度增加；此外，可考虑允许地方适度发债。目前，中央可以通过调节税制、发债来平衡收支，而地方则不能采取这两种手段，惟一的途径就是卖地。允许地方适度发债，关键在控制发债规模、用途及偿付能力。与卖地相比，发债可以将地方隐性行为明晰化。

    如果地方还是延续“以地生财”，不仅房地产调控和住房保障的效果会大打折扣，长此以往，总有一天，城市政府或将无可卖之地，亦无可用之财。(记者 徐寿松)