五大城市楼市调查 中国楼市难挺０８年？

    2008年新年伊始，楼市劲吹优惠风，开发商以迫切的心情渴望通过这样那样的手段促使楼市活跃起来。（资料图片）

    编者按

    2008年新年伊始，楼市劲吹优惠风，开发商以迫切的心情渴望通过这样那样的手段促使楼市活跃起来。房价到底是拐点来临还是在进行结构性调整，是所有有着刚性需求或者其他需求的购房者十分关心的问题。为了对全国楼市有一个更清楚的认识，记者特别连线北京、上海、广州、深圳、重庆等主要城市的相关媒体，就当地的市场情况、相关数据和业界观点进行客观报道。

　　北京楼市

    房价下调“微风”徐来

    市场：鼠年新春，北京楼市依旧在冷清和观望中徘徊。一手商品房和二手商品房成交量均继续下滑，与此同时，部分项目的价格也在各种打折促销中呈现下行趋势。目前，虽然北京商品房整体销售均价依然“身居高位”；但是，新项目所面临的结构性调整压力正日益增大。

    数据：值得注意的是，北京新盘项目的开盘均价已经出现走低趋势。中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示，2008年1月，北京商品住宅开盘均价为13843元/平方米，环比下降17.7%。另外，在1月份获得预售许可证的项目中，商品住宅预售均价环比下降2450元/平方米；环比降幅达15.2%。其中，普通住宅及公寓项目开盘均价环比分别下降了12.8%和29.3%，降幅较大。北京房地产市场并未因部分楼盘价格下调而出现回暖迹象，商品房期房销售持续大幅下降。根据北京市房地产交易网的数据统计，2008年1月，期房网上日均签约仅为247套，同比降幅达33.8%，环比降幅达21.1%。其中，住宅日均签约186套，同比下降39.6%，环比下降28.5%。

    从土地供应情况看，北京房地产市场的供需紧张正在得到缓解。新年第一个月，北京土地供应放量，且成交总价环比下降。根据北京市土地整理储备中心的数据统计，2008年1月，北京土地成交共计32宗，成交面积395.4万平方米，规划建筑面积达457.7万平方米。其中住宅及含住宅项目用地20宗，成交面积共计325.2万平方米，规划建筑面积达到392万平方米。

    业界：中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明认为，北京房地产市场进入了“寒冰期”，房屋价格的下降也是在宏观调控下价格向价值回归的一种表现。 

　　广州楼市

    中小户型价稳大户型将上涨

    市场：日前，央行副行长易纲明确表示，2008年，央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。昨天，广州多位地产业内人士认为，该政策向楼市发出了一个强烈信号：银行向发展商的贷款额度将在今年受到进一步的控制。在强大的资金压力下，发展商只有靠进一步降价来“出货”。

    数据：广州市国土房管局的一份资料显示，预计2008年广州市一手住房成交价格将回落，并维持在9000元/平方米左右。在土地的供应方面，一季度将放缓供地，二季度适当供地，供地重点放在下半年。据国土房管局一份资料显示，预计今年90平方米以下的中小户型价格将保持稳定，供应比例将达到50%以上；90平方米以上的大型商业住房和中心城区商品住房受结构性供应的影响，价格仍将有一定幅度的上涨，预计将上涨20%。

    业界：中原地产项目总经理黄韬表示，货币从紧政策让今年楼市不容乐观，尤其是贷款方面。2008年仍然是楼价高位调整年，对楼市也将产生巨大的影响。

    深圳楼市

    观望气氛浓重

    市场：春节临近，深圳楼市进入了阶段性敏感期。从深圳市国土部门公示的数据来看，截至目前，深圳新房日均销售在90套左右，销售均价在15000元左右。这一数据与去年四季度相比出入不大，显示出深圳楼市的观望气氛仍旧浓重。而近期深圳新房的推盘量明显上升。供应的增加似乎使得买方的观望心态更为坚定。据悉，不少新项目都以市场最为关心的价格作为营销重点，均在岁末推出了特惠房或类似的促销活动。

    数据：据深圳市国土资源与房产管理局网站的数据显示，目前深圳楼市每日成交数量在20-70余套之间波动。有业内专家表示，深圳房价仍有继续调整可能。

    业界：深圳社科院城市运营中心主任高海燕表示，深圳楼市的复苏需要强势置业力量的恢复，或者是新的置业力量的成长，因此，开发商们不能坐等待市场的复苏，而应抓住时机主动找出营销对策。

    重庆楼市

    观望气氛浓厚

    市场：万达、中海、龙湖、华宇、金科、协信等一线开发商都承认，目前楼市观望气氛浓厚，有的开发商表示“已有压力”，但不少开发尚对今年楼市后市持乐观态度。龙湖地产负责人就表示，目前重庆房价在全国主要城市中并不高，从房价与收入比来看，北京、上海已达到16∶1，但重庆还只有7∶1，“全国楼市出了问题，重庆楼市也不会出问题。”而中海地产负责人更自信：“目前房市已进入买方市场。”“房价肯定要涨。”所有开发商都表示，明年房价应是“小升”，龙湖更给出精确的预测――8%至10%，高端物业的涨幅还会超过10%。

    数据：华宇某负责人介绍说，“春节期间来了100多组客户，签单只有10%，转换率非常低。”金科称，春节期间接待了180组客户，成交率不到8%，节后才回升到15%。

    业界：中海地产负责人表示，从长期看，推动重庆房价稳步上涨的因素也不少：一是城镇化带来对主城商品房的客观需求增大，二是交通环境的改善使得宜居条件增强，三是2007年楼面价格居高不下，对2008年房价形成支撑，四是核心地越来越少，五是其他市场，包括从沿海房市、股市撤出资金有望向重庆转移。

    成都楼市

    新一轮优惠粉墨登场

    市场：春节前由万科发端、中海跟进、蓝光加入的降价促销阵营，引领楼市降声一片：万科的青年置业计划，使得魅力城市直线下降了20―30%，中海10年贴息计划，房款直接免去10万，而蓝光公开打出了3980元/平米起的户外广告，部分中小开发商紧随其后，纷纷给出了1%―10%不等的折扣优惠。你方唱罢我登台，当春节结束后，万科、中海、蓝光、龙湖、金科、华宇等成都主流开发商把从12月开始的大幅度优惠措施逐渐收回时，珠江国际花园2期的“买房送豪装”活动、正成地产的“08放心购房”活动、炎华置信的优惠打折等系列促销活动又隆重登场。

    数据：来自世家机构的统计数据显示(2008.1.21.-2008.1.27)该周成都市一手房成交1868套、成交面积147773.6平方米，与上周相比都有所下降，房源供应趋于减少，该周成都市区共推出房源1998套，比上周减少了约1507套。相比一手房，该周二手房成交有小幅回暖，该周成都市二手房共成交了848套，比上周多成交了185套。土地方面，08年1月份土地供应和成交极不活跃，这跟往年同期的土地市场情况相近。1月土地成交总金额为8393万元，成交均价为301.47万元/亩。成交土地预计总建筑面积为52955.91平方米。2008年1月土地供应和成交极为不活跃，这跟往年同期的土地市场情况相近。中原认为：在2008年里，政府仍将对土地进行整顿，加强力度打击囤地、闲置土地等，以及严格规划容积率等要求从而进一步以加强节约土地能源为主，国家从严从紧控制用地规模的趋势短期内不会改变。

    业界：成都珠江投资营销总监夏晴告诉记者，他们开始实行大幅优惠，也是基于目前市场情况，为春交会积累客户。业内人士认为，全国品牌房产企业率先降价，对整个楼市产生了领跌效应，大部分中小房产企业面临市场竞争和融资的双重考验，其追跌虽是无奈之举，同时也是顺应大势的明智做法，更有利整个楼市和谐，健康，理性向前发展。四川大学市场营销学教授、房地产营销战略专家吴丰建议，从政府看，有一种调控的趋势出来后，希望不要在短期出台更多针对性的政策，让市场有个恢复性的成长。

　　记者观察

    拐点来了？

    美国老头索罗斯三年前撂下的一句话――“中国楼市挺不过08年”，在当下低迷市场状况下被频频提及，所有人都想知道这个答案，中国楼市还能挺多久？

    虽然从各大市场的成交数据反馈的信息来看，整个市场依然是有价无市，但万科在各区域城市大面积的企业战术性降价(或低价开盘)后，并没有出现相关区域企业全面跟进的局面，因此整个市场的关键词依旧是观望。和购房者的观望一样，开发商也在观望。据记者了解，有些开发商甚至已经停止做项目前期的调研和规划，有的开了盘也拒绝降价，只有少数项目不得不以低于预期的房价开盘。

    开发商的反映如是，而在网上各大地产和业主论坛里，购房者已在结成联盟抵制房价，他们的支点是：王石说楼市拐点来了。而在日前举行的广州地产高峰论坛上，亦有不少业内专家根据宏观经济运行的形势和住房需求情况，预测中国房价调整期最长会达到15个月的观点。开发商和消费者一时陷入了僵局。

    到底是拐点还是结构性的高位调整？问题的焦点越发明朗，决定形势走向的因素似乎也越明确。所有人都明白这个市场的观望周期有多长，取决于地产商和购房者的心理博弈。买房一念间，但从当前消费者的购买素质和所掌握信息的反映来看，期待市场短期内回暖似乎也不太现实。央行近期明确表示，2008年不会对从紧货币政策发生任何动摇。这无疑向楼市发出了一个强烈信号：银行向开发商商的贷款额度将在今年受到进一步的控制。这对于前些年靠银行拿地、支持项目运转，对资金回笼速度迫切的开发商来说，唯一的选择也许就是进一步降价。而随着CPI的连续走高、各类原材料价格的上涨，开发商的利润空间无疑将被压缩，加上现金流的压力，接下来也许是形成新一轮的洗牌。

    业内人士分析认为，造成这种僵持局面的原因是，通胀压力增大和政府以“紧缩”为基调的宏观调控政策有望延续，这使得市场中不确定性因素继续增多，买卖双方在情况不明下不约而同地选择了谨慎与等待。但当前宏观经济形式是，资金流动性过剩、经济快速增长、居民收入持续增加，因此房地产市场仍有持续增长的宏观环境；同时，宏观调控政策在抑制投资投机性需求的同时鼓励合理的住房消费，因此，现在下结论楼市拐点来临也许为时尚早。 （来源：成都晚报）