名楼盘集体打折 济南房价到底拐不拐？

　　万科掌门人王石高举“拐点论”大旗，让有关房价的讨论再次甚嚣尘上。有媒体报道，近日北京、上海、深圳等一线城市的房价已经出现松动，其中上海绿地集团还紧跟万科之后，举起打折大旗，折扣达到房地产业内罕见的１０％。

　　“拐”还是“不拐”，争论中，济南的房价走向何方？

　　名楼盘“集体打折”

　　２００８年春节前夕，济南搜房网上的一则广告引起了购房者的极大关注。这则广告称，春节期间济南市“十大名盘”开展优惠促销活动。这十大名盘包括了目前济南市中心范围内正在热销的锦绣泉城、鲁能领秀城、诚基中心、中润世纪广场等多个“热门楼盘”。

　　同时，优惠促销活动也并非徒有虚名。记者看到，“锦绣泉城”的优惠促销广告是：“凡是正月初五至正月初八，购买指定房源享受９５折优惠；正月初九至正月十二，购买指定房源享受９６折优惠；正月十三至正月十八，购买指定房源享受９７折优惠；正月十九至正月二十四，购买指定房源享受９８折优惠；正月二十五至二月二，购买指定房源享受９９折优惠。参与优惠的房源面积主要在１２５－１６０平方米之间，以三室房源为主。”

　　在查看了各楼盘的促销活动之后，记者看到，春节期间各楼盘采取的优惠促销力度很大，形式灵活多样。其中，“鲁能领秀城”推出了“特别优惠卡”，交２万元购买优惠卡，买房时即可抵充４万元使用；“中润世纪广场”对大户型进行促销，复式景观洋房２２０－３２０平方米，６８６５元／平方米起，购房送新春大礼包每平方米优惠５００元；１６０平方米ＣＥＯ官邸７１００元起，购房优惠２万元，活动截止到２月６日。

　　打折的多是“滞销货”

　　记者通过拨打部分楼盘的售楼热线了解到，春节期间这些楼盘的优惠促销活动属实。售楼人员表示，打折促销仅仅是针对春节淡季的“短期活动”，而不是长期的“降价处理”，更不可能是“拐点”。其中，有部分楼盘因活动结束，房价已恢复正常。

　　还有一点需要强调的是，这次拿出来打折促销的楼盘，小户型少，多数是卖得慢的“大户型”或者顶层、底楼这样的“尾盘”，也有楼层比较好的房子，他们否认这些打折房屋存在“重大设计缺陷”或“房屋质量问题”。

　　记者从一个楼盘的售楼处了解到，春节期间举行的优惠促销活动，起到了“促销”作用，但业绩不是非常明显。

　　究竟是涨是跌

　　济南市民董兆波目前正在准备买房，看房三四个月，迟迟没有下定决心，春节期间十大楼盘的整体打折促销，更让他决定“再等等看”。他常想，这是不是降价的开始？

　　即使费尽心思，一般购房者也很难通过个人看房经历，推断出济南房价的涨跌。因为单位宿舍拆迁，最近一直穿梭在济南各大楼盘看房的济南市民陈忠明说，现在开发商“精得狠”，一套房子一个价，购房者根本无从比较房价的高低。比方说同一个小区，楼不同，价格不同；同一座楼，楼层不同价格不同；同一楼层，户型、面积、朝向不同价格不同。更要命的是，买房子不是到市场上“挑白菜”，每一个你都可以搬起来看看，每到一个楼盘，几乎都被告知“只剩最后两套了”。

　　此外，记者采访中发现，几乎所有楼盘均“唱涨房价”。“历山名郡”售楼处的一工作人员称，今年三四月份，该楼盘还将新开一个盘，预计均价接近１万元，在售楼盘的均价仅为６８００元／平方米。市民徐小姐５个月前购买了一套房，当时该楼盘均价每平方米５６００元，如今，这里的均价打折后已经到每平方米６２００元。

　　值得一提的是，尽管各大楼盘的销售人员对未来房价走势有“信心”，但对外报价时仍然小心翼翼。在济南东部一大型楼盘，售楼小姐反问记者，你是不是“踩盘”的？踩盘，已经成为房地产行业的潜规则，为获取同行的价格信息，不少同行扮成“准客户”来看房子，问价格，可见房价之敏感。

　　房地产税收

　　增幅下降一半

　　山东省地税局的统计数据显示，我省房地产业营业税从去年１１月份出现“转折”。２００７年１１月份，房地产营业税增长３３．１９％，增收２．０１亿元。这一增幅较８、９、１０三个月的增幅６６．０６％、７０．６１％、７８．７６％，出现明显回落。从该月起，房地产业营业税的增幅保持在３０％左右，增长相对平缓。

　　最新统计数据显示，２００８年１月份，房地产业营业税入库８．３３亿元，增长３１．５８　％。省地税局的工作人员分析认为，这说明国家加强房地产市场宏观调控力度得到落实，房价加速上涨的压力得到缓解，炒房行为得到抑制。

　　房产需求呈刚性

　　在２００７年的房地产交易中，还有一个比较明显的特点是，在棚户区改造、全运会等项目推动下，济南市二手房需求非常稳定、旺盛，成交登记总量迭创新高，成交均价稳中有升，年均报收２８６９元／平方米，同比增长２０．５％，创造了近几年来最高涨幅，二手房交易比较火爆。

　　来自济南市房管局产权登记处的数据，２００７年济南市商品住房买卖成交登记均价为３５９７元／平方米，同比增长１５．８％。２００７年除六七月份均价增长较快以外，其余大部分时间都处于比较平稳的增长状态。

　　还有一组值得注意的数据是，２００７年成交的商品住房，近一半的价位在每平方米３０００－４０００元。每平方米３０００元以上，特别是每平方米３５００－５０００元的商品住房较２００６年增长较快，而成交价格在每平方米３０００元以下的商品房则大幅下降。

　　登记处副主任杜建刚特别解释，产权登记处掌握的数据，是商品住房办理房产证时录入的，由于房产证办理与住房购买有一定的时差，因此这些数据有一定的滞后性，但连续地比较分析还是具有意义。同时，若结合济南市房地产市场起步较京沪杭等城市晚、房价起点偏低、总体水平不高、长期稳健运行、建筑成本增加等因素分析，应该说济南市商品住房登记均价的增长幅度是相对平稳且比较适中的。

　　杜建刚分析认为，从总体上看，济南市２００７年二手住房成交均价的增长具有一种“补涨”性质，本质上还处于基本合理的范围以内。首先，２００７年二手住房均价的增长是建立在上年４．３％的低增长基础之上的，若把这一因素考虑在内，并把对比的时间推至２００５年，则年均增长速度为１１．３％；其次，整个房地产市场地域性的差别，济南市房价起点偏低、总体水平不高，这样的增幅是合理的；另外，卖方把调控以来增加的交易税费转移到房价之中，无形之中对房价的提升起到助推作用。

　　从２００８年的商品房购买需求来看，有可能小幅上涨。山东大学经济学院副院长、房地产专家李铁岗认为，济南房地产市场投机比例很小，基本都是刚性需求，随着第十一届全运会配套工程、京沪高铁济南西客站、棚户区改造等各项工程的推进，还将在一定程度上拉高需求。