北京限价房政策出台 楼市吹响调整号角

    春节刚过，让京城居民期盼已久的限价房政策终于出台了。上周，北京市建委在北京建设网上公示了《北京市限价商品住房管理办法(试行)》以及《关于印发2008年北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准的通知》(以下简称《通知》)。

    虽然此次方案还处于征求意见的过程中，但关于限价房的购买条件和操作程序的大致轮廓已经逐渐清晰地呈现在业界及购房者面前。因此，方案一公布，批评声、拍手称赞声可谓一并传来。

    新方案备受业界专家的关注，而针对新方案所指出的不足也成为近期热点话题。其中尤以经济学家茅于轼日前公开批评限价房政策的言论，最受业内争议。在新方案公布后，其撰文指出：“限价房将严重干扰市场秩序。”

    这样言词激烈的话语随即得到了许多媒体和业内人士的“炮轰”，甚至有人直言其是“饱汉不知饿汉饥”。毕竟，在当前京城价格“居高不下”的背景下，出台限价房政策无疑对中低收入购房者而言，正如甘霖，是令人欣喜的。但茅于轼的言论中似乎也带来了某种暗示――在此次限价房政策的出台必将给房地产的原有格局带来颠覆性变革的同时，一些中小房地产企业的生存空间将被进一步压缩。

    土地供应偏向保障用地

    大公司进一步侵占市场

    谈到此次限价房政策的影响，首先无疑是作用于当下的土地市场。记者从北京市国土局了解到，去年北京市住宅用地的实际供应分析显示，经济适用房和廉租住房的用地供应达到416公顷，大大超出了计划供应量；而“两限”房用地供应也基本完成，规划建筑面积已超过了300万平方米的年度保障规划，占到去年住宅用地供应的半壁江山。从今年北京市新出台的土地建设开发计划来看，保障性住房供地占到总供应的四成，渐成供地主流。

    从去年几块限价房用地的供应来看，中小开发商想要“染指”限价地的可能性已经基本很小。一方面是企业实力无法与大开发商抗衡；另一方面政府在评标过程中也具有一定的倾向性。

    然而，这些并不代表开发商竞标限价地热情。从去年成交情况来看，包括一些上市地产公司、品牌地产公司以及大型地产国企在这些保障性供应的竞标中纷纷喊出高价，足以说明大多数开发商已经对未来保障性住房供地将成主流深信不疑，并对开发保障性住房投以了浓厚的兴趣。而这无疑从另一层面，限制了中小企业参与限价房的可能性。

　　打击中低价位房

    高档住宅将成未来商品房主流

    在这次建委下发的《通知》中规定，限价房的购买人群为“3人及以下家庭购买标准定在年收入8.8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值57万元及以下。”中可以看出，这部分群体是目前购买中低价位商品房的中坚力量，是带动8000元/平方米楼盘销售的主力，而这次将该群体划入限价房购买之列，无疑将直接争夺中低价位商品房的市场。

    不久前，潘石屹在接受媒体采访时提出，“从去年的情况来看，土地供应中有大量的双限房和低档商品房、经济适用房屋，高档住房明显受到打压。而今年又加大了对中低价位房的供应，所以今年均价在8000元/平方米以下、五环以外的中低档房将最可能出现拐点”。

    同时，中原地产华北区董事总经理李文杰认为，从公布的数据上看，整体建设面积要比去年大一些。但是，如果这个面积不是指可供出售的面积，而是指开工面积的话，就存在影响陆续释放的问题，也就是说，这些新建的部分会在2到3年内逐步释放出来，这也会影响市场的预期。

    他还指出，从影响上来看，可能会对中低价位住房产生影响，对商品房则不会有太大的影响。从公布的数据看，新开工的商品房还比去年有所减少，这和政策思路有关，即要加大低收入和中等收入者住房保障，继续放开商品房。可以预计，今后在市场上能够购买到的商品房的档次会越来越高。

　　建设周期影响入市

    二手房房价依然坚挺

    限价房一推出，除了如何购房，老百姓最为关心的自然还包括限价房对其周边房价的影响。近日，记者从各大中介公司了解到，新的购房政策出台后对限价房周边的二手房价格并没有产生太大的影响，但从长远看必然会减缓周边房价的上涨。

    去年北京市推出了9块限价房用地，其价格从4800-7800元/平方米不等。除了海淀区温泉镇、顺义新城1号地等定向安置限价房地块外，今年2月19日，又推出丰台花乡纪家庙两限房用地，从房屋建设周期来看，这些已经开工的两限房最早建成投入使用的也要到2009年，因此对周边房价还不会产生立竿见影的效果。

    “链家地产”副总经理金育松认为，限价房面世时间较短，去年推出的限价房大都需要到2009年才能入住；同时，限价房分布较散，区域市场可能会因此产生一定波动，但对总体市场而言不会构成太大的冲击。同时，“我爱我家”表示，目前，虽然受年底银行信贷紧缩和保障性住房政策影响，在房产买卖“淡季”二手房交易量有所下降，但随着包括两限房在内的保障性住房管理办法的公示、观望情绪的消退，二手房交易量将会在短期内迅速回暖。 （赖大臣 ）