青岛楼市狂热拐向平淡 供需平衡市场萎缩

2008年楼市的真实面容正逐渐浮现出来。（本报记者 盛军 摄）

    土地供需趋于平衡 保障房市场放量新春 岛城楼市“拐”向平淡

    岁末年初的楼市，曾因一个“拐点论”而异常热闹，拐还是不拐？向上拐还是向下拐？争辩双方各执一词，道尽了楼市走向的波诡云谲。时间已近三月份，经过近两个月的跌跌撞撞，在土地供应、新房开盘、二手房交易、政策性住房申购等方面，2008年楼市的真实面容正逐渐浮现出来，新的一年青岛楼市呈现出什么样的新变化？记者进行了调查。

    土地市场：

    从狂热到平淡

    提起2007年的9月5日，很多地产人都记忆犹新。在众多大鳄的奋力拼抢下，这一天山东路地块因为中海地产的每平方米8330元的数字而被人铭记，也由此一举将青岛楼市推进了“面粉贵过面包”的时段。山东路地价的疯涨引发了周边楼盘的新一轮涨价，狂热成为那个时段的真实写照。当人们还沉浸在地价狂飙而带来的惊奇之中时，土地市场在2008年初却突然进入了一个平淡期。

新年伊始，广州、北京等地相继传来“地王”流拍的消息，青岛土地的成交价也不再高企，谨慎拿地已成为开发商的共识。

    与此同时，国土资源部让“土地参与到宏观调控中”的声音不绝于耳。2月20日，本市公布了新一轮的闲置土地整治方案，宣布四类土地要无偿收回。记者从多家开发单位获悉，虽然国土整治闲置用地的行为年年都有，但像此次整治力度如此之大，关注度如此之高的还不多，一些几易其手、官司缠身的地块也在这次行动中得到了清理。国土部门表示，今年年中，清理活动结束后，将会正式向公众公开清理结果。

    有分析人士指出，清理闲置用地其实就是另一种形式的扩大市场供给，结果将会使土地市场的供需更加平衡，也使得地价走势更加平稳。

    新房供应：

    一千万平方米是个分水岭

    本市住房实行商品化政策以来，“涨价”已经成了新房销售的永恒话题，何时涨，涨多少，怎么涨都成了考验营销操盘手的一道关口。但最近几个月以来，随着调控政策的再度加强以及政策性住房的批量入市，涨价已成为楼盘销售中的“稀罕物”。相反，购房送礼正成为一股新的潮流，送家具、送旅游已不是稀罕事，在郊区楼市的推广中，甚至出现了“买房送奔驰”、“买一套送一套”的营销手段。

    在12区市的新房销售中，应当说郊区的销售压力要远大于市内四区，特别是城阳、黄岛两区，在去年年初房价攀上7000元的高峰之后，房价上涨幅度已非常有限。

    即便在市内四区和崂山区，除了少数高端海景住宅外，其他楼盘的涨价频率也大大降低。在市北某楼盘的销售中，记者注意到，从去年6月份开始，每隔一两个月，该楼盘就要释放“下月涨价”的传闻，但昨天记者咨询时，了解到每平方米的均价仍在8000元左右。开发商想涨而不敢涨，显示出楼市销售的压力已不同往年。

    青岛市委党校程国有教授曾经做过一个测算，按照青岛市未来的城市化目标，以及未来城市发展的需要，青岛市每年竣工的住房面积，应该在1000万平方米以上，这才能满足我们城市发展的需要。青岛在2005年之前年住房的竣工面积都在三五百万平方米，只有2005年到800万平方米，2006年竣工700万平方米，这就是2001年到2004年青岛的房价涨幅在全国位于前三位，然后2006年以后年涨幅稍微下调的原因所在。

    记者从建设部门也了解到，最近两年，本市住房新开工建筑面积屡创新高，从计划开工面积看，全市2006年度住房建设计划开工面积为1082万平方米，2007年度住房建设计划开工面积为1261万平方米，2008年度计划开工建设各类住房项目总规划建筑面积约1360万平方米。这些数字远超前几年的开工量，这就从源头上平衡了市场供需矛盾。加上去年开始的大规模建设政策性住房，市民对稳定房价的信心明显增强。

    二手房市场：

    市场萎缩中介关门

    春节刚过，二手房市场便再起波澜，曾经叱咤一时的顺驰中介开始撤出青岛，旗下20家门店已陆续关门。记者从多家中介了解到，2005年至今，我市二手房交易呈持续下滑态势，市内年交易量比高峰期的两万多套减少了一半左右。

    市场萎缩的主要原因来自宏观调控。据统计，目前据上次交易五年内的二手房，再次交易时，各项税费累计接近10%左右，这使得投资二手房已基本上无利可图。

    在此背景下，本市数家大型中介都调整了自己的扩张速度，目前只有太平洋房屋的门店扩张仍较为迅速。

    保障房：

    购房者有了挑选余地

    政策性住房历来是新房销售中的抢手货，从2004年开始，本市逐步加大经济适用房以及限价商品房的建设规模，市民在申购时的心态也从当初的“买到就好”过渡到了现在的“挑个好地角”。

市民杨先生告诉记者，自己在2005年时申购位于李村的虎山花苑，虽然那批四个项目都在李沧区，但竞争感觉很激烈，当时通过摇号买上房子后，自己感觉像中了彩票般幸运。而现在看，市北、四方也有了不少政策性住房，地角好房源也多，购买者的挑选余地大大增强。

    记者从市住房保障中心获悉，今年政策性住房不仅建的多了，对市民公开销售的数量也将成倍增加，去年年底到今年年初，我市已有7个限价商品房和经济适用房项目公开销售，总套数达到2693套，预计今年上半年还有新的项目要发售。（本报记者 赵健）