地价５年涨２４倍 土地调查再击囤地命门

　　近日，国务院正式公布《土地调查条例》(以下简称《条例》)。显然，《条例》的出台与目前正在进行中的第二次全国土地调查有着密切的关系。早在2007年5月，政府相关部门便开始着手对全国土地情况进行总体深入调查。根据去年6月公布的《第二次全国土地调查总体方案》，这次全国土地调查被分为了3个阶段：2007年1月正式启动，并在6月前展开有关准备工作，7月1日开始全面调查，2009年上半年完成调查工作。或许是一个巧合，声势浩大的第二次土地调查距离在1996年完成的第一次全国土地调查已逾10年。

　　二次调查“剑”指违规违法土地

　　据了解，此次全国土地调查的主要任务包括开展农村土地调查，查清全国农村各类土地的利用状况；开展城镇土地调查，掌握城市建成区、县城所在地建制镇的城镇土地状况；开展基本农田状况调查，查清全国基本农田状况；建设土地调查数据库，实现调查信息的互联共享。在调查的基础上，建立土地资源变化信息的调查统计、及时监测与快速更新机制。

　　事实上，从第一次全国土地调查到第二次全国土地调查，10年的时间，全国土地利用状况发生了巨大的变化。可以说，这一次的全国土地调查意义相当重大。

　　一方面，调查的结果可能为加强和改善土地调控提供详实的信息保障。毕竟，“节约集约用地”、“最严格的土地制度”、“房地产宏观调控”等大政方针，都离不开全面、真实、细致的土地数据，而第二次土地调查所获得的相关数据必将提高调控的准确性和有效性。

　　另一方面，第二次土地调查也可以使大量违规、违法用地行为曝于阳光之下，为查处违规、违法用地提供直接线索。而一个更为重要的意义还在于，这次的土地调查能够促进土地利用更趋于透明和规范，包括建设性用地的规划、利用、管理更趋于科学化，经营性用地出让将更加透明化。届时，各类园区大规模用地的行为将步履维艰，大幅房地产开发用地出让也将受到限制。

　　地价5年上涨24倍

　　不久前，记者了解到，位于北京通州区繁华地段的一块土地面积仅5亩、建筑面积仅2.4万平方米的商业用地，私下协议转让的价格却已经达到了8000万元，且土地购买方还要支付4000万元的土地增值税。而拥有这块土地的开发商在2003年获得地块时的价格仅有500万元，短短5年的时间，同一宗地块的交易价格居然上涨了24倍，远远高于地块所在地区的房价涨幅，“囤地”暴利可见一斑。

　　很显然，依靠囤积土地来赚钱的开发商所获得的利润要远远高于房产开发，一位不愿透露姓名的开发商向记者透露，目前其正在海淀区西北旺参与一块土地的一级开发，却并不准备参与该地块的二级开发。理由就是二级开发需要投入大量的人力、物力，可利润却比一级开发也高不了多少。其也明确表示，今后只做地产不做房产。

　　催生大量开发商靠囤积土地赚钱的正是被形容为如“火箭”蹿升的地价，而地价比房价涨得快已经是不争的事实。面对当前“面粉比面包贵”的现状，不少开发商也承认这必将导致地产泡沫的破裂。SOHO中国董事长潘石屹向记者表示，比较合理的土地价格应该是城市核心区的土地价格不超过周围房价的60%，而目前一些土地出让的价格甚至比周围的房价高出一倍，如今年苏宁环球拿到的上海南京路地块，土地价格已经达到6.9万元/平方米，远远高于同一区域内的房价，这是非常不正常的现象。

　　与此同时，北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，目前土地出让环节存在众多问题。首先，土地出让模式并没有做到公开公正；其次，地价上涨迅速、土地有效供应增长迟缓，推动房价猛烈上涨；第三，中小开发商迅速被挤出，统计显示，去年以来50%以上的大型地块都是由大开发商以及上市公司获得；最后，单宗土地面积过于巨大，去年出现多幅单宗出让面积相当惊人的大幅土地，成交价格也创下新高。而其也公开指出，目前国内土地价格过高已严重透支未来的房地产价格。未来3年内，房价必须保持15%-18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。

　　去年土地收益暴涨六成

　　最新统计数据显示，去年，全国土地出让总价款自2006年增长三成，创下历史性的7676.89亿元以后再度大幅增长。据国土资源部财务司提供的数据，去年1-11月底，全国土地出让总价款为9130亿元，同比增长58.9%。

　　而谈到去年土地收益的大涨，就不能不提及在全国土地招拍挂市场频频出现的“地王”：2007年7月19日，香港嘉华集团下属公司以10.9亿元竞得广州市珠江新城一地块，该价格比2亿多的起拍价高出近5倍，并以11912元/平方米的楼板价成为广州“地王”新贵。

　　2007年7月24日，国内最大金额单宗土地――湖南省长沙市新河三角洲地块被北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元联合拍得。仅凭46.38亿元的挂牌起始价，该地块已经是“中国地王”。

　　2007年8月24日上海南京路步行街商办宝地――黄浦区163#街坊地块挂牌出让成功，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元竞得，折合66930元/平方米的楼板价也使得该地块成为了内地“单价地王”。

　　北京师范大学教授邬翊光教授指出，目前有不少开发商高价拿地并不是单纯为了建造房子出售，而是为了在股市上翻云覆雨，将获得的土地作为一种金融手段进行资本运作。对此，中国土地勘测规划院副院长周建春也认为，一些上市房地产企业凭借雄厚的资本力量，频频拿地，制造“地王”，使得房地产投机和投资需求扩张，真正的住房消费反而受到了压抑。

　　在政府相关部门大力打击开发商“囤地”的作用下，不少开发商似乎也意识到积极、大量的拿地未必会是一件益事。而万科集团董事长王石更是公开表态，今后不再拿“地王”。王石的表态能否带动其他开发商停下“疯狂”拿地的步伐尚不得而知，但至少可以肯定的是，在多方宏观调控的打压下，“地王”或将不再频现楼市，地价回归理性也必将成为一大趋势。