住房保障大旗越擎越高 楼市看涨预期陡变

　　2008这个鼠年，楼市开局延续了调整走势，在近期交易量回落和政府大力推行保障类住房的促使下，购房者对楼市的看涨预期，已经在悄悄改变。

　　不变的是调整格局

　　就拿春节前夕的情况来看，整体楼市步入调整的格局从去年四季度一直延续到了新年。

　　根据北京市房地产交易管理网公布的交易数据，今年1月北京期房签约量为29天共5771套，日均签约数为199套；现房29天共签约1159套，日均签约数为40套。而去年12月的期房和现房的日均签约数分别为260套和68套。可见，新年伊始，北京楼市并没有朝着上升的趋势前行，而是继续萎缩。

　　又如上海，来自佑威房地产研究中心的统计显示，1月上海商品房新增供应178.04万平方米，环比下滑7%；成交量仅为134.43万平方米，环比下滑12.23%；成交均价为11244元/平方米，略低于上一个月的11290元/平方米。事实上，这已经是上海楼市连续第四个月成交下跌。

　　还有因上半年的火热与下半年的低迷而被业界称为“冰火两重天”的深圳楼市，市场信息显示，开发商已经意识到固守已久的价格体系正遭受前所未有的挑战，在临近春节之时，各片区楼盘一同掀起优惠打折潮。

　　改变的是市场预期

　　楼市调整格局未变，但市场预期已变，这才是最令开发商头痛的问题。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，正是市场内购房意愿的下降，使得商品住宅的成交量大幅下滑，从而拖累整个楼市“入冬”。“珠三角房价领跌，北京杭州成交低迷，上海房价整体升幅放缓并有局部下跌……未来楼市走向何方，我们也在拭目以待。问题是，经过连续数月房价增速下降，成交量也借冬春淡季持续低位运行，这说明消费者的购房心态已经发生根本改变，从抱怨房价疯涨却又迫不及待想买房，转化为持币观望、等待时机。”相关专家表示。

　　连万科集团董事长王石也称，今年房价暴涨反弹的几率不大，市场观望仍会持续数月，房价如果要反弹，最快也要等到下半年，小涨是可能的，大涨不太可能。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容的态度则更为直接，他认为，“第二套房房贷政策”可能直接将30%的投资者排除出市场，并因此抑制市场内一半左右的需求。“只要房贷政策逐渐落实，国内房地产市场回归理性是谁也无法阻挡的。”而届时讨论开发商定价是否高也已不重要，因为当自住需求占市场主导地位的时候，开发商无论怎么定价，都要考虑市场的实际购买力。

　　住房保障再推一把

　　除了去年的调控政策把楼市推入调整期外，今年来的一系列调控措施也旨在将楼市引入理性轨道。

　　如在春节前，央行和银监会联合发布《经济适用住房开发贷款管理办法》，从可适当下浮贷款利率等多个方面鼓励金融机构加大对经济适用房开发的金融支持力度。业内认为，在解决了制度建设和金融支持两大难题后，经济适用房将逐步为楼市需求“减压”。

　　又如各大城市按照建设部的要求，在1月底2月初陆续公布了“2008年度住房建设计划”，经济适用房、廉租房等保障类住房的建设规模都被着重提及。其中，北京提出年内新建廉租房50万平方米、经济适用房300万平方米、限价房450万平方米、其他政策类住房350万平方米；多年前取消经济适用房的上海也将在今年“重拾”经济适用房，保证年内开工400万平方米，今后5年共建经济适用房约2000万平方米、30万套，规模约占同期新建住宅规模的20%；深圳则计划年内建设保障性住房4.58万套、建筑面积228.4万平方米，经济适用房占0.78万套、38.4万平方米，并以政府直接建设为主。

　　住房保障工作对市场预期自然也存在影响。建设部副部长姜伟新近日提出，今年建设部要抓紧做好住房保障、中等收入家庭住房问题、抑制房价过快上涨等三项工作。规定各地公布住房建设计划，就是给老百姓吃一颗“定心丸”，让他们有一个市场预期。“如果说房贷政策是为了有效抑制投资需求，那么，大力发展保障性住房就是要分流刚性需求，从而通过全面调节需求来控制房价。”薛建雄表示。

　　他还以上海为例，“1月上海商品住宅的成交量仅7435套，而保障性的动迁配套房的成交量却达8473套，保障性房源的交易超过了市场房源的交易，表明政府提供住房的能力强大，而这些均价只有4000元/平方米左右的保障性房源使市民的购房成本大幅下降，稳定了前期市民担心房价上涨而急于买房的情绪。”