调控不止 ０８年楼市继续面临政策考验

　　李丽

　　刚刚过去的2007年，是宏观调控政策执行最为密集的一年；而伴随着2008年房地产市场的，或将仍是宏观调控的不断深入。

　　对2008年上海住宅市场的影响，业内人士认为，可根据短期和长期两方面来分析。从短期市场来看，预计2008年年初观望气氛将持续，这属于正常的市场反应，不论是开发商还是消费者，都需要时间去消化政策的影响。

　　第二套房贷新政对07年楼市影响最大

　　回顾2007年对房地产市场影响力较大的新政，戴德梁行住宅部董事伍惠敏认为，第二套房40%首付+1.1倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数，是对2007年房地产市场影响力较大的新政。

　　2007年9月27日，人民银行、银监会发布了 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)。最引人注目的是对购买“第二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　伍惠敏认为，该政策导致改善型购房者受影响。她表示，增加首付比重及调高二次贷款利率，相当数量的房地产需求将被打压，首当其冲受到限制的，可能是那些改善型购房者，这部分人以都市白领群体为主。

　　而关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知：《补充通知》中传递了3条重要信息，首先，各家商业银行应以家庭为单位，认定住房贷款的次数；其次，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，这类借款人必须在还清前期贷款的前提下，才可比照首套自住房贷款政策执行。

　　同时，第二套房贷款细则明确规定：对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷利率在基础上提高10%。

　　伍惠敏认为，监管层之所以这样要求，显然是为了打击投资购房需求，而且，商业银行房贷利率的定价、以及贷款首付比不断上浮，将成为必然趋势。

　　08年沪住宅短期观望长期看好

　　而对于2008年上海住宅市场，伍惠敏认为，可根据短期和长期两方面来分析。

　　从短期市场来看，伍惠敏认为，预计2008年年初观望气氛将持续，这属于正常的市场反应，不论是开发商还是消费者，都需要时间去消化政策的影响。

　　由于2007年底加大土地供应，将有效缓解未来供求关系紧张的矛盾，预计未来市场价格将受政策因素影响可能出现理性的调整与波动，但不会出现在短期内的大起大落的现象。

　　与此同时，供应量增大，也可能促使部分楼盘在2008年年初出现一定幅度的价格优惠，从而加速资金回笼。第二套房贷政策细则出台将对短期楼市产生强烈震荡，对此政策市场将需要较长的消化时间。

　　从长期看来，伍惠敏认为，随城市化不断推进、经济持续增长、市政规划逐渐兑现，未来市场消费需求仍将保持持续增长的态势。

　　2007年，仁恒房产、中信泰富、上海锦江等各大开发商在上海拿地、一掷千金，使新江湾城、青浦等区域地价屡创新高，部分区域一年内地价涨幅接近200%。预计目前尚处于价格洼地的区域在明年会有较大的价格上升空间。

　　同时，不断增长的消费需求，是支撑市场长期健康发展、及价格稳步上升的主要原因，短期内政策的调控可能导致市场的价格小幅波动，但市场价格长期发展的趋势不会改变。根据上海政府提出的年内将有450公顷住宅用地上市供应，且将于近期分批推出的承诺，戴德梁行认为，2008年年中将迎来一个住宅供应量小高潮。

　　上海五合智库总经理邹毅：

　　未来房地产调控将继续抑制投资需求

　　由于部分区域房价的高涨，社会大众习惯认为政府近期的宏观调控矛头主要指向房地产行业。上海五合智库总经理邹毅认为，政府运用的一系列如调整利率、准备金等货币政策，会对中国经济的各方面产生深刻的影响，打压房价不可能是单纯的政策意图。

　　对于房地产行业而言，2007年政府继续出台了增值税清算、《物权法》、限制外资等调控政策。邹毅预计，未来的房地产政策调控，将继续向抑制投资需求、降低银行风险、提高保障性住房比例，以及规范各个市场环节的目标推进。

　　邹毅认为，就我国房地产市场而言，目前我们还未发展到成熟阶段，住宅供求的结构性矛盾、商业物业总体的供求不平衡，以及工业地产的相对滞后发展，加上信息传达的问题，导致了在不同的物业之间，收益率还存在较大的差异，也许在一些一线城市这种差异较小，但多数地区的差别还是较大，投资者应该对各个物业类型，做好长期的趋势性预测，并且结合市场的供求情况作出判断。

　　他表示，由于我国从2006年底开始进入CPI加速上涨期，在考察了北京、上海两个一线城市后发现，从2006年中期，到2007年底这段时间内，北京和上海的住宅销售价格和租金价格指数涨幅，均高于商厦和写字楼。而写字楼的租金涨幅高于商厦，并且商厦的租金涨幅明显小于价格涨幅，其租金收益率呈现下行趋势。

　　对此，邹毅认为，其原因可能是投资者对于这三种物业，在现阶段的风险判断有差异，商铺的风险最大，并且未来的供应有较大的不确定性；而住宅的流通性高、投资门槛低，因此住宅成为了收益率最好的物业，这也反映了我国投资者较为明显的心理偏好。

　　邹毅同时表示，而在住宅市场中，普通住宅的租金和价格涨幅，又要高于豪宅市场。尤其是上海豪宅的租金价格，近几年来的变化很小，似乎并未受到通胀因素的影响。对此，我们的解读是，豪宅可以看作奢侈品的一种，其价格主要受供给、以及小部分高收入者的可支配收入影响，显然此轮通胀并未对这两个因素造成大的冲击。

　　08年房地产政策预估

　　政策因素将直接影响2008年上海房地产市场。对于2008年上海住宅市场政策预判，戴德梁行分析人士认为，货币政策、“90/70”政策、土地政策，以及或将开征的物业税政策，将对房地产市场产生影响。

　　★货币政策继续影响楼市：开发成本和购房成本预计都将上升

　　2007年宏观调控政策的一个明确方向，就是货币政策稳中适度从紧，戴德梁行认为，2008年这一货币政策取向不会改变。货币政策2008年会继续紧缩，开发成本和购房成本预计都将上升。

　　★“90/70”政策继续贯彻：中小户型普通商品房继续获支持，非普通住宅开发将受限

　　在供求偏紧的情况下，结构调整仍是缓解社会住房矛盾的一个核心政策要点。随着结构调整的政策效果逐渐显现，90平方米以下的住房供应量会增大，其中包括普通商品房里面的中小户型，也包括经济适用房和限价商品房的供应量。

　　★土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应

　　缩短开发周期，明确开工、竣工时间。加强存量土地开发进度的管理，限制开发企业的囤地行为，增加市场的有效供给。

　　★物业税开征：缓解收入分配不合理状况

　　专家们提出的改革建议是：将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。开征物业税，将强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。