上海楼市整体遇冷 局部自住需求仍强烈

　　2008年上海楼市低迷开局，上海楼市成交量已经持续了四个月的下滑。与2007年12月份相比，2008年1月的前30天，上海商品房(剔除动迁、配套房，下同)供应量降7%，成交量降14.7%。其中，商品住宅(剔除动迁、配套房，下同)供应量降10.3%，成交量降21.45%，但商品住宅均价环比上涨1.47%。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，正是购房意愿的下降，使得商品住宅的成交量大幅下滑，从而拖累了整个楼市的入冬。但是，1月前30天，商品住宅的平均成交价格却达到11523元/平方米，比12月的11356元/平方米高出了167元/平方米。这表明，新房在产品品质的总体提升下，价格仍在缓慢走高。

　　供大于求 动迁配套房成交量上升

　　佑威房地产研究中心数据显示，2008年1月前30天，上海商品房新增供应178.04万平方米，而成交量为130.65万平方米，供需比为1：0.73。

　　1月份的供应量和成交量，环比2007年12月份都有所下滑，但是成交量的下滑幅度，远大于供应量。与去年同期相比，供应量略有上升，但是成交量大幅下滑。薛建雄认为，这表明，购房者购买意愿有所下降。

　　佑威数据显示，1月前30天，上海商品房的平均成交价格为11284元/平方米，与2007年12月的11290元/平方米基本持平，与去年同期相比，成交均价同比上涨了15%。其中，商品住宅的供应量为108.63万平方米，成交量仅有84.21万平方米，供需比为1：0.78。与2007年12月相比，供销量虽然都有所下滑，但成交量的下滑幅度，远大于供应量。与去年同期相比，供销量也都大幅下滑。

　　此外，值得一提的是，1月前30天，商品住宅的成交量仅7222套，而以政府保障性为主的动迁、配套房源的成交量却高达8276套。

　　上海易居房地产研究院数据显示，在1月21日-1月27日的一周里，上海动迁配套类物业成交量14.15万平方米，环比增加1.33万平米，增幅达10.36%；由于动迁配套类物业成交量上涨，使得动迁配套物业所占住宅总成交量比重增加，由之前一周的39.12%增至43.74%。

　　薛建雄认为，均价只有4000元/平方米左右的动迁、配套房源发放量的增加，使得更多上海市民受惠，也使得市民购房的总体成本下降和平均房价下降。

　　整体遇冷 局部自住需求仍强烈

　　虽然，上海楼市的成交量已经持续了四个月的下滑，新房供不应求的局面也获得了改观，但还是出现局部供不应求的局面。佑威数据显示，月成交量百套以上的楼盘，已经从最高峰时的40多个，下降到2007年四季度的20多个/月。而2008年1月份，成交量在百套以上的楼盘依然有14个之多，这14个楼盘主要位于房价还没有大幅上升的中外环板块和几个新城的中心。位于马桥的假日景苑自2007年11月中旬上市，至今以推出4批888套房源，共售出829套；其中2008年1月份推出2批306套房源成交255套。1月22日才推出344套房源的宝宸怡景园，在一周内就售出341套，表明自住购房者对住房的需求依然强烈。

　　薛建雄认为，由于近段时间来雨雪交加的恶烈天气影响，使得看房成为一件难事。再加上春节长假的影响，预计2月新房的供销量都会有更大幅度的下降。但是，这个长达近半年的成交下滑，所积聚的购买能量如果太多的话，可能会使2008年4、5月份楼市具有更强的恢复能力。

　　他同时指出，新房经过近几个月来供过于求的积累，可售存量房源已经有所增加。与此同时，二手房的存量也高达1085.86万平方米。这将使得2008年4、5月的楼市，只有量的回暖，价格只会是因品质的上升，而出现自然性的缓慢上升之势。另外，一些在2007年涨幅过大、价格远超价值的楼盘，价格将可能出现下滑。同时，这些楼盘价格的下滑，也将拖累大部分二手房价格的下滑。