专家:应持续调控防房价“报复性反弹”

　　受国家实施从紧货币政策及2007年下半年以来房地产“密集性调控”影响，南京楼市房价趋稳。但一些业内专家们普遍认为，当前造成资产价格泡沫的多种宏观因素依然存在，房价依旧有大幅上涨的冲动，房地产调控应当更注重持续性，防止再次报复性反弹。

    南京：市场成交冷清

　　记者调查了解到，南京市土地、新上市商品房与二手房市场近期均不同程度出现了波动，市场人气冷清，成交不活跃。土地市场波动最为明显。将2007年南京的最后一轮土地拍卖与此前的相比，可谓“一半是海水、一半是火焰”。2007年南京土地市场“地王”频出，11个区共拍出113幅地块，总金额约相当于往年的三倍，达到近350亿元，然而2007年最后一拍，地价如同“过山车”般急速下坠。南京市12月26日出让的16幅地块中，2幅流标，10幅地块底价成交，其余4块参与竞拍的地块，没有出现以往动辄数百轮的“拉锯战”，场面冷清。

　　二手房方面，“我爱我家”南京分公司经理舒莉莉介绍，2007年下半年以来南京二手房市场已经两次降温，现在的情形与2005年下半年的宏观调控极为相似，市场人气低、二手房价持续下降。2007年6月，南京市实行“一房一价”政策后，新房价格在半年多内上涨缓慢，二手房价格增幅随之放缓。9月以来，随着“第二套房贷款新政”、公积金贷款限制后，二手房价格停滞不前。考虑到下半年通货膨胀因素，二手房价格实际下跌。

    市场波动是局部现象还是“拐点”来临？

　　记者采访获悉，许多业内人士都认为目前的市场波动只是局部和阶段的现象，整体形势要看宏观调控持续时间及力度的大小，根本不算上‘拐点’。南洋地产(南京)公司总经理钟沛表示，因为各地市场发育程度和特点不同，没有出现整体大波动的局面。实际上国内房地产整体处于上升阶段，有些城市只是表面的价格下跌。一些城市地价下跌只是偶然性、暂时性现象。江苏长发建设副总经理周力明介绍，由于国家近期开始实施从紧的货币政策，2008年整个年度预计银行的放贷规模都会减少，房地产公司的资金都会紧张，竞争力都会减弱。预计2008年一手房的价格不会大幅度下跌，因为2007年土地拍卖价格非常高，有的地块楼面地价已经超过了周边房价，比如江宁区拍出的近26亿元的地王，如果建成住宅不比周边房价高两三千元，开发商就收不回成本，即所谓“面粉贵过面包”的现象。在这种情况下，开发企业为了赢利，在房价停滞时期，可能会推迟楼盘开发与上市的进度，熬过紧缩调控的阶段。

　　南京最大的房产中介、网尚房地产公司总经理胡光辉认为，如果国家从紧的货币政策持续下去，整个房地产市场将会出现真正的“拐点”，新上市商品房的价格迟早会出现大跌。首先，金融是房地产的“血脉”，从紧的货币政策“卡”住了房地产市场的“咽喉”，压缩了开发企业的生存空间。如果货币政策持续从紧，开发商迟早会“抛盘”。其次，2007年国家加大了政策保障房的建设力度，各地都开始配建一定比例的经济适用房，不少地方表示要把保障人群从最低收入者扩大到低收入者。房地产市场已经由以往的“单纯市场化改革”转向市场与保障并行的“双轨制”，被保障人群的增多将减少商品房购买人群。

    房价依旧有被推高的冲动

　　南京大学房地产研究中心教授葛扬等一些专家认为，当前促使产生房地产泡沫的宏观因素并没有变化：首先是流动性过剩的局面可能持续。预计美元在2009年底之前持续疲软，人民币对美元升值的预期没有变，国际热钱依然有进入国内牟利的冲动。从区域来看，江苏省2007年引进外资突破200亿美元，比2006年大幅增长。其次是国内经济继续保持较快增长的趋势不变。第三是城市化带来的自住型住房需求旺盛，仅南京市每年就新增10万大学毕业生。第四是可供投资的资产种类少，主要是股票和房地产。

　　专家们表示，上述因素是造成2006年以来国内房价普遍大涨的主要原因。2007年下半年以来房地产“密集性”调控与以往相比，可操作性明显增强，并且每隔一两个月就有新政策出台，伴随2008年从紧货币政策，使得近期房价趋稳。专家们普遍认为，由于2007年地价大幅攀升，原材料和环保投入的增加，决定了房价依旧有被推高的冲动。应当增强调控政策的持续性，包括金融、税收和住房保障体系的建设，防止再次出现房价报复性上涨。同时，可以借鉴国际经验，将流动性引向科技创新等领域，防止房地产滞留资金量过大。