济南:千呼万唤的经适房为何成“弃儿”？

    最近，济南市民苦盼八年的经济适用房终于完工并开始选房，令人不解的是：在首批选房者中，居然有半数多最终放弃。这些弃权者背后的无奈令人深思：经济适用房如何才能真正适应市民需要？

　　山东省济南市的经济适用房项目从八年前就开始酝酿，中间历经数次波折，2007年首期项目终于完工，并顺利进入选房阶段。令人意想不到的是：在首批204户选房者中，竟有113户放弃了选房。没有经济适用房的时候千呼万唤、望眼欲穿，而眼看房子就要到手却主动放弃，这在很多人看来都难以理解：抢还抢不到的房子为啥白白放弃呢？

    贷款难 买不起

　　济南市的首批经济适用房，从价格上看，应该是体现出了经济适用房特点。每平方米售价为2242元，而同一公司在周边开发的普通商品房对外售价为4400元/平方米。尽管价格已远远低于市场价，但因为购房者大都是低收入群体，很多人还是无力支付。

　　王继保是济南槐荫区市民，他家里有86岁的老母亲和5岁的儿子，夫妻两人又没有正式工作，他的脚还残疾。“真是没有钱买啊。”王继保无奈地说，十几万元的房子，就算自己借遍亲朋好友也就凑个首付，差不多还要贷10万元的款，就算每个月只还500元钱，自己也很困难。

　　据了解，绝大多数购买经济适用房的市民都需要贷款。但很多人遇到了贷款难题。银行要求申请人从单位开具收入证明，方能办理贷款。一些下岗、失业或单位已倒闭、破产的选房者，无法开具收入证明。除了商业贷款，买经济适用房也可以用公积金贷款，但一些人因没有单位，公积金未按时、足额交纳，没法贷款。

　　据记者了解，选房者中大约有五成不具备贷款条件。济南市40岁的下岗女工司世燕说：“按银行的政策，如果要贷款7万元，选择20年期还款，每月要还800元左右，但银行要求借款人月收入必须在1600元以上。像我哪有那么高的收入？”位置偏 住不起

　　为降低土地成本，经济适用房选址比较偏远，济南市的首批经济适用房项目世纪中华城，位于济南西部的槐荫区段店镇任庄村附近。西部本来就是济南市较为落后的地区，各项基础设施比较落后，公用设施配套还不够完善。小区附近就是村庄，到这个小区还要绕过一座山，从这里骑自行车进入主城区，至少需要40分钟到一小时，公交车也很少。一些购房户因为工作或孩子上学原因，无力承担沉重的交通成本。

　　“房子还可以，就是太远了，而且只有一趟81路公交车，不方便啊。”历下区一名选房者道出了放弃的原因。家住天桥区的王先生也选择了放弃。他表示：“世纪中华城太远了，住到这里，孩子如果在目前的学校上学，至少要换乘三次公交车，耗在路上的时间就要一小时，实在不方便。考虑再三，我们还是放弃选房。现在只能等待下一批经济适用房了，听说下一批房子位置还比较好。”

　　记者在采访中了解到，很多选房户都抱怨“位置太偏，上班上学都不方便。”市中区的李建忠为了看房子，来回在公交车上花了四个小时。他无奈地说：“路太远了！我现在在解放桥附近打工，即使能买上，每天上下班的时间也太长了。”

    房型差 没法住

　　房型差也是很多选房者放弃的重要原因。槐荫区的李长河一家五口人，原来一直租房居住。获准选房后他很高兴，但看房时他却犯了愁，全部为一室一厅，一家五口怎么安排？同样，市中区的刘智毅也放弃了选房，户型不合适，一家三口不好安排。

　　据了解，世纪中华城建设之初，曾规划了一部分两室一厅的户型，面积为80平方米左右。后来，国家规定经适房的建筑面积标准控制在60平方米左右。而他们建设的60平方米及以下的房源只有一室一厅。

　　因为购房家庭人口大都在三口或三口以上，只有一个卧室让他们难以居住。因而，好多家庭准备对房子进行改造，想多装修出一个卧室。世纪中华城的工作人员也表示，只要不破坏楼的主体结构，这也是允许的。看房时，不少家庭都带了卷尺等工具，一边看房，一边丈量房间的长宽，构思自己改造户型的方案。有的家庭甚至还带来了懂装修的朋友当“参谋”。但很多家庭感觉难以改造，于是就主动放弃了。

    经济适用房如何既经济又适用？

　　据了解，像济南这样中签户放弃经济适用房的事情绝非个例，此前在南昌、武汉、大连等城市，都出现过类似的情况。一些专家认为，落实经济适用房政策，绝不仅仅意味着建起低价住房就万事大吉。作为一种住房保障机制，其运作必须是一套完整的体系。

　　山东大学经济学院副院长李铁岗认为，经济适用房项目在规划之前，就要调查好项目针对哪些人，他们需要什么样的住房，并考虑到一些细节，这样才能真正满足选房者的要求。

　　济南市社科院经济研究所所长王征认为，目前经济适用房在银行贷款及公积金政策上还有些滞后。考虑到经济适用房购买者的一些实际情况，银行贷款政策应放宽条件，给予低收入者一定支持。经济适用房的公积金贷款办法也应与普通商品房有所区别。

　　对于经济适用房位置、户型问题，王征认为，经济适用房政策虽提倡多年，但毕竟刚开始运作，难免有不尽如人意的地方，这有待今后加以磨合完善。济南市房管局住房保障处王秉刚处长也表示，对于首次经适房选房过程中发现的问题，在后面的经适房开发中会进行改进。特别是房型和位置都将在今后做出调整。比如世纪中华城二期工程，就有了两室的户型。其他一些经济适用房的选址也更加合理。

　　不少专家指出，对于低收入群体而言，经济适用房只是住房保障措施之一。我国目前已建立起针对中低收入群体的多种住房保障机制，廉租房也是行之有效的办法。一些实在无力购房的群众，如低保家庭，应该多考虑廉租房，而不应都挤向经济适用房。

    相关链接

　　国务院办公厅2007年8月发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》)。

　　《意见》指出，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。

　　《意见》还指出，经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。各地要根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。

　　关于廉租房，《意见》中明确提出，新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建。2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。

    业内观点

　　全国工商联房地产商会会长 聂梅生：

　　虽然国家提出了很好的廉租房的体系，但是没有建立相应的保障机制。第一是缺房源，第二是缺资金。这个供需关系差别太大了，主要是机制性的缺位。完全靠财政性的补贴就是低保，社会保险当中的低保部分的财政补贴，不足以解决这个问题，应该向发达国家学习，政府应该把廉租房责任负起来以后，去开辟新的金融渠道。

　　清华大学房地产研究所 刘洪玉：

　　中低收入者买房应该获得金融政策支持，我们现在还没有有效的措施。在国外有很多制度，如中低收入者买房，政府或者类似政府的机构，会提供这种抵押贷款担保，有了但保就可以到商业银行去贷款，这种贷款的首付款比例比较低，利率也很优惠，这样就提高了低收入的住房支付能力。

　　北京“我爱我家”副总经理 胡景晖：

　　在北京这样的大城市将60平方米作为主力户型，对于三口之家或者有老人的家庭显得小了些。但是在宏观调控下，目前北京建设的限价房户型在90平方米的占80%，商品房90平方米以下的占70%，这样的多梯度供应是要把消费群体加以细分。以往由于没有形成这样的供应结构，使经济适用住房这只“筐”里装的人太多，即便供应总量加大，相应的覆盖面也很大，最终导致供求矛盾。而经济适用住房与廉租房、限价房、商品住房标准的明确，将使经济适用住房的对应人群更明确，进而促使住房消费梯度化，使政府保障性住房的作用真正发挥出来。

　　建设部政策研究中心主任 陈淮：

　　2007年政策调控最为明显的是，公共政策大大加强。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见对经济适用房政策进行了调整和完善，把廉租房的覆盖范围从最低收入群体扩张到了低收入群体，从全国城镇来看，要从3%至4%扩大到20%。这意味着将有5.9亿人口享受到这一政策。不仅包括最低收入人群，还包括有工作但收入很低的人群。在近两年时间内，土地出让金的70%将用来建设廉租房、经济适用房、小户型房、两竞两限房(竞地价竞房价、限房价限面积)。满足人们的基本住房需求不一定困难，但对于中间需求，则需要分阶段，分轻重缓急，多层次多种途径，逐步地解决。

　　南昌市房管局 郭毅：

　　“经济适用房本来就是为中低收入家庭建的，中签家庭中没有固定收入、付不起首付房款的肯定有，而对购经济适用房的资格准入标准定得越严格，遇到的这方面问题就越大。金融、财政等部门应针对这种特殊情况出台相关配套措施，给经济适用房的购房者给予适当的照顾。”