建设部:人均２８平米是不是在“放卫星”

    2007年12月29日，网上出现了一条建设部公布的最新消息：“我国城镇人均住宅建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到2007年底的约28平方米，城镇居民住房自有率达到83％。”

    “小康不小康，关键看住房。”按照建设部制定的城镇居民住房标准，人均30平方米就算实现了“住房全面小康”第一阶段的要求，这是2010年的“奋斗目标”。而现在根据建设部提供的数据，人均已达28平方米，并且城镇居民住房水平还在以每年“增长”1平方米以上的速度高速发展。也就是说，只要到2009年，我国就可以提前一年实现城镇居民的“住房小康”。

    但问题是这人均28平方米的数字是真实的还是掺了水分的？正本清源，还需从最基本的统计分析做起。

    28平方米是怎么算出来的

    大家都知道，全国城镇人均住房面积＝全国城镇居民住房总量（平方米）÷全国城镇人口（人）。

    根据国家统计局2006年的全国年度统计公报，到2006年末，全国城镇人口为57706万人。2007年国家统计局的数字还没出来。我们就按照温家宝总理在新加坡所说的“国情”，及每年“进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万”这个数字来推算，把2007年底的全国城镇人口定为59506万人（近六亿）。

    有了全国城镇人口这个数据，剩下的就是要把全国城镇现有住房的总面积计算出来，就可算清城镇人口的人均住房面积。

    而要准确得出全国城镇居民住房总面积，排除某些“政绩数据”的干扰，至少有4个方面的重要因素必须弄清。

    首先是尽可能找到一个受“政绩数据”干扰最少的统计基础。我们把在建设部的官方网站可以看到的最早的全国《城镇房屋概况统计公报》（2002年）作为统计的起始点。第二，从统计起始点的2002年末到2007年底,这5年全国城镇新建的住房总面积究竟是多少。第三，在这5年的同一时期，全国因为城市改造拆迁失去的原有住房面积又是多少。第四，在这5年里，由于城镇区域的扩大进入城镇的人口和住房的影响。在这4项中，前面两条有国家的统计数据可查，后两条只能按照基本的常识进行推算。

    先来看第一项。在建设部的网站上，2002年全国《城镇房屋概况统计公报》显示，“2002年底，全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米，其中住宅建筑面积81.85亿平方米”。

    其次，根据国家统计年鉴，从2003年到2005年（2006年和2007年还未公布）全国“城镇新建住宅面积”共计17.8亿平方米。但此后两年的数据还未公布。不过，根据这次建设部公布的“最新统计”，这5年的“年均竣工住宅超过6亿平方米”。扣除还没卖出的“空置房”，我们高估其为年均6亿平方米，这5年全国城镇新建的住宅面积共计为30亿平方米。

    第三，全国这5年城镇因拆迁而失去的居民住房总面积。这方面没有见到任何公开的“官方统计”，只能进行理论推算。如果按照房屋建筑寿命为50年来计算，居民住房的“自然拆迁失房率”应该为2％。考虑到这几年全国城镇普遍存在的“大规模拆迁改造”，我们把全国城镇每年拆迁住房所占到城镇的住房总面积定为3％略多（这是一个“极保守”的估计，不少学者认为城镇住房拆迁率高达4％~5％）。这5年全国城镇住房的总面积平均为96.85亿平方米，每年的拆迁失房面积计算为3亿平方米，4年全国城镇住房共计拆迁失房15亿平方米。

    第四，计算全国城镇住房的总面积，还必须考虑这几年由于城镇区域的扩大所带来的新增人口和住房的影响。在全国每年新增的1800万~2000万的城镇人口中，约有不到500万处在城乡接合部的农村人口，是由于城市规划的扩充而“由农民变市民”的，他们每年“带到”城市的新增住房面积最多也就1．5亿平方米（根据国家统计局资料，2005年我国农村人均住房面积为29.7平方米），5年这方面总共增加约7．5亿平方米。 

    有了这4个基本的数据，就可以清楚地算出至2007年底中国城镇居民总的住房面积和全国城镇居民住房的人均面积，它们分别是：

    到2007年底，全国城镇实有住宅建筑面积为104.35亿平方米左右（2002年全国城镇住宅面积81.85亿平方米＋5年新增住房面积30亿平方米－5年拆迁失去的15亿平方米住房＋城区扩大“新市民”带来7．5亿平方米）；

    到2007年底，全国城镇人均住房建筑面积约为17.54平方米（2007年底全国城镇住宅建筑总面积104.35亿平方米÷2007年全国城镇人口5.95亿）。

    人均17平方米的住房面积，和“人均28平方米”的“官方数据”相比，两者之间竟然相差10平方米以上，简直是“天壤之别”。

    八成三的城镇居民有了自己的“小康住房”？

    在此次建设部的“政绩单”中，除了城镇居民的人均住房面积被拔高了10平方米以上，另一个信息是“2006年底，城镇居民住房自有率达到83％”。也就是说，城镇居民中，八成三的人都有了自己的住房。情况真的如此吗？

    实际上，在中国从来就没人做过全国性的“居民住房自有率”统计。就是不久前开展的第二次住房调查中，不少地方也仅仅对拥有自己住房的城市居民进行统计，对无房户及租房者，大都没有计入“居民住房统计调查”。

    那么，建设部又凭什么说全国城镇居民的住房自有率达到了83％呢？

    按照国际上的惯例，“住房自有率”早有固定的标准和算法。它通常是指在居民的住房中，居住在自有住房的居民家庭户数在整个居民住房中的比例，它和“住房私有率”有着本质的不同。“住房自有”是指住在自己购买的住宅中。而住房私有，则是除了住在“自有房”者外，还要加上租赁其他私人房产来解决居住问题的人群，它比“住房自有率”大得多。这两者在国际标准中是完全不同、相差甚大的概念。如法国、荷兰和英国，他们的住房自有率分别是55％、50％和70％，但住房私有率却分别高达83％、67％和80％。在一般的欧美国家，他们的住房自有率可能只有60％左右，但住房的私有率却可能高达80％~90％，甚至更高。因为除了国家保障公房外，一般的租房者还是租住在私人的住房中。

    但是，到了中国，“住房自有率”就和“住房私有率”混为一谈了。人们可以在建设部的网站上找到了一个我国住房自有率标准的计算公式。这就是：我国的“住宅自有率是指报告期末，自有（私有）住宅的建筑面积占实有住宅建筑面积的比例。它的计算公式是：住宅自有率（％）＝自有（私有）住宅建筑面积÷实有住宅建筑面积×100％”。

    在这一标准中，“自有”就是“私有”，“住房自有率”，竟然就等同于住房私有率。这实在是开了一个国际大玩笑。

    此外，国际上通用的住房自有率，一般都是按以拥有自己住房的家庭户数为单位来计算具体的比率。而“中国标准”则采用的是私有住房建筑面积占全部住宅建筑面积之比来推出具体的比率。以面积之比取代户数之比，掩盖了贫富差距和两极分化日益扩大下住房自有率的真实状况。

    由此，才“放出”了“城镇住房自有率达到83％”这又一颗住房“人造卫星”。