“地王”频频出现 青岛房价将走向何方？

青岛楼市进入了“大鳄时代”

    2007年，青岛楼市进入了“大鳄时代”。中海16亿元拍出山东路“地王”，阳光股份3亿元竞得城阳“地王”，远洋地产21.5亿元收购颐中……外地地产巨头一掷千金，出手阔绰，让岛城市民大开眼界的同时，他们拍出的地王也带动了周边房价的上涨。地产巨头拍出的高价地块所建楼盘将在2008年或2009年开盘销售，高成本或许会带来高房价。令购房者更加担忧不已的是：如果再有更多的地产大鳄入青，青岛的房价将走向何方？

    大鳄拍板地王频出

    “外地上市地产企业就是有钱，一下甩出十几个亿，连眼都不眨一下！”2007年9月5日上午，在市国土资源和房屋管理局土地拍卖大厅，前来观看市北区西吴家村250号地块拍卖的市民李森先生惊叹地说。拍卖过程中，地处青岛中央商务区(CBD)、位于市北区西吴家村250号的地块引发了国内房产巨头的“血拼”，在经历279个回合的较量后，中海地产集团有限公司以16.1826亿元竞得，8330元/平方米(楼面地价)的天价震惊了拍卖现场。

    无独有偶，2007年9月28日，城阳国土资源分局会议室举行了一次土地拍卖，经过众开发商多回合的轮流举牌，流亭街道办事处308国道以东、兴阳路以南一宗地块被上市企业广西阳光股份有限公司以3138元/平方米，总价3.8064亿元的高价收入囊中。3138元/平方米的地价接近周边开盘的商品房价格，这是继中海高价拍得山东路地块后，本市拍出的又一惊天地价。

    2007年12月1日，中粮地产(集团)股份有限公司董事会发布公告称将与控股股东中粮集团有限公司及北京中融世纪投资顾问有限公司合作共同收购青岛天逸海湾置业有限公司100%的股权，收购价格达到21.7亿元。由此，中粮地产借此曲线进入青岛房地产市场。

    “地王”来了，市民慌了

    资源整合的过程中，对土地的争夺更加激烈，房价不可避免地被抬升，尤其是当新拍“地王”的价格等于甚至高于周边楼价时。

    “山东路地块拍卖后的第二天，周边的楼盘就调整了价格，开发商反应也太快了！”2007年9月6日，在山东路某楼盘看房的市民王先生回忆说，面对开发商随行就市的行为，他们只能表示无奈。原来，9月5日，中海地产以每平方米8330元的价格拍下山东路地块后，直接刺激了山东路周边良辰美景等楼盘销售价格上涨，在后来短短几天内上涨了数百元。

    房产专家龙江分析说，中海和阳光股份拍出的每平方米8330元和每平方米3138元的楼面地价分别已经接近周边商品房的销售价格，如果按照现在的地价建筑成本计算，两处项目开盘时的销售价应分别为每平方米1.5万元和每平方米7500元左右。

    据介绍，2007年9月28日拍卖的城阳地块，楼面地价的拍卖起始价为1052元/平方米，最终成交价格却接近起始价的3倍。一不愿透露姓名的开发商告诉记者，每平方米3138元的价格是该地块旁边土地拍卖价格的3倍，比起以往城阳本地企业的拿地价格更是高出数倍，已经接近周边商品房的开盘价格。

    龙江认为，现在土地交易实际上已经出现“面粉贵过面包”的现象，人们对未来预期可以转化为现实的需求，从而进入消费决策。由于“地王”的出现，人们有了一个更明确的标尺去衡量未来投资房产收益的预期，而房产预期收益的增加必然会进一步助推房市投机。

    外地大鳄缘何高价拿地

    不难发现，来青的地产巨头均为上市公司，既然为上市企业，“地王”的创造者总是与各种形式的资本市场动作相连。以阳光股份为例，2007年10月8日，其在城阳购地当天便向股东发布公告宣布购地成功，当天股票价格上涨4.95%，第二天便发布分红派息方案：每10股送3股，每10股派发现金红利0.15元，股票价格当天再上涨6.04%，也就是说阳光购地后两天内，该公司股票价格上涨约11%。阳光股份有关负责人表示，其在青岛高价拿地是为股东获取更多的利润。

    一位不愿透露姓名的地产公司老总告诉记者，随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，融资几乎都投放到了土地储备上。“储备土地可以直接推高股民对公司的未来发展评价，地产股如果表现良好，上市地产企业可通过增发、配股等方式募集资金。”该人士表示，上市公司就是不怕高价买地，“地产股升值后，再将巨额融资圈地增加土地储备，然后抬高股价、地价，拉高房价，再促使地产股升值。”“如今活跃在土地市场上的，就那么十几家公司，如果继续维持这个局面，几年之后，可能这个市场上就只有这十几家公司了。”岛城房产专家龙江分析说。其实龙江的预测，在2007年的房地产竞争中早就得到了验证。据市房地产开发管理局统计，2007年以来，本市有近200家开发商因无法取得土地而主动注销房地产开发资格。

    青岛楼市将走向何方

    对于远洋地产收购颐中地产，远洋地产有关负责人表示，他们看中颐中地产在交通便利的地段拥有适合开发民宅的项目和在黄金地段开发办公及零售项目的地块以及适合进行综合开发的大型地块，完成收购后远洋地产将在青岛乃至山东拓宽其项目开发渠道，实现以立足青岛辐射整个山东的开发模式。房产专家龙江认为，远洋地产将青岛当成了进军山东的桥头堡。一位业内人士则认为，“由于自然环境和经济环境比较突出，青岛目前已经成为国内地产大鳄重点发展城市”。

    记者采访了解到，万科、中海等房产大鳄都准备通过收购本地企业来扩大自己的开发“势力范围”，恒远等房产大鳄已着手运作。预计2008年还会有更多的地产巨头进入青岛。地产大鳄纷纷进军青岛，这将给青岛市民带来什么？业内人士分析说，从目前来看，万科等房产大鳄入青确实给青岛楼市带来了影响，在带来高质量精品楼盘的同时，由于成本较高，楼盘销售价也比较高，可能将抬升青岛房价。文/本报记者王海强 图/本报记者 张伟