２００８楼市大预测 房价上涨难以逆转

　　2007年的房价又创下了新高，尽管调控措施不断，但北京、深圳等城市的房价还是连续以两位数的速度在不断勇攀高峰。

　　但从第三季度开始的金融信贷调控措施、新颁布的土地政策以及目前正如火如荼的保障房和经济适用房扩大动向，让人们对20 0 8年的房价充满了期待--一线大城市的房价能否降下来，二、三线城市的房价能否放缓上涨脚步呢？

　　政策的“有形之手”

　　在国内的房地产市场，政府调控这只“有形之手”已经动作多年，连续几年来的国八条、国六条、70/90、征收营业税等等持续的调控，并没有减缓房价上涨的步伐。

　　在2008年，宏观调控还将继续，但从20 07年起调控的重点已经转移到住房保障体系的建设方面，房价不再是调控的重点，仅从这一点说，商品房市场的价格机制会更加市场化，在土地供应减少、开发商惜售的情形下，房价还将继续上涨。

　　从政策方面来说，政府加强住房保障体系的建设，首先是将继续当初的70/90规定，新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90　平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；其次，是将遵循国土资源部要求廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量70%的规定。北京恒泰轩房地产经纪公司策划部经理高彬认为，从某种意义上来说保障性住房实际上是在填补市场上的一大空缺，可以有效控制人群盲目的集中购买商品房，从而有效平稳房价。但另外一个层面，由于土地总体供应的减少，所以必将带来新增的商品房用地的减少，使得商品房的土地价和房价都呈现上升趋势。

　　在土地方面，国土资源部20 08年重点打击囤地的新政，必将促使开发商加速土地开发，促进土地存量进入商品房供应市场，从而在未来一段时间内将逐步减缓商品房供应短缺压力。但中国国际金融公司分析员白宏炜认为，由于潜在供应总量相对有限，并且从新开工到形成真实有效供应尚需1-2　年时间。考虑到目前销售/预售面积远大于竣工面积，存量土地加速进入市场有望在未来逐步缓解供应压力但尚不足以逆转供求差，因为不大可能造成房价的大幅下跌。

　　同时，按照中央经济工作会议的要求，2008年将实行从紧的货币政策，防止投资过热。信贷紧缩可能会带来在建面积增幅的进一步下降，新开工面积增幅的下降幅度可能更大，进而将导致未来竣工面积增幅进一步缩小，抑制未来商品房供应市场，房价的未来发展趋势更不容乐观。

　　此外，从金融调控角度来看，华高莱斯副总经理公衍奎认为，由于目前中国目前的汇率机制和人民币的升值压力，以及因此而来的遏制通货膨胀的需要，二者之间的矛盾和不稳定性，使得国内房地产市场已经很难通过供求关系决定价格这一“无形之手”进行合理调控，房地产市场的问题已经突出反应为金融问题。在人民币升值没有到位之前，流动性过剩将持续存在，导致房地产市场的投资热潮难减，作为资产的房地产产品，其价格在热捧下很难下跌。

　　房价总体上涨趋势可能难以逆转

    总体来说，20 08年全国房价可能仍将保持上涨的趋势，虽然2007年下半年部分一线城市的交易量在走低，但价格飙升这一趋势仍在继续。

　　从北京市场来看，虽然20 07年三、四季度因调控政策和交易下降带来的观望情绪尚存，但是住房市场实际供应下降和不足的事实，以及奥运会的召开将导致不少项目可能出现停工情况，将进一步导致市场实际供应不足，导致价格很难出现大幅向下调整的可能。同时由于拿地的困难、对利润的追逐等因素，捂盘惜售仍将是大部分开发商的共同举动，这可能也将刺激房价的上涨。

　　而上海作为中国的经济中心和人口最多的城市，其城市的住宅消费需求主要是刚性需求，因此虽然这一轮房价涨幅也非常大，但支撑楼市的刚性需求依然强劲，受到政策打击相对小的多。北京联达机构总经理杨少锋认为，2008年房价即使出现回调也主要体现在二手房而非一手房。

　　在一线城市中，20 08年房价可能出现较大波动的可能是深圳。由于政策集中打击投资性购房需求，深圳受到新政影响也最大。

　　杨少锋认为，由于深圳本地人口稀少，住宅需求主要靠外来人口支撑，刚性需求比例非常小，泡沫被挤出之后，深圳楼市盘整将非常痛苦。

　　而对于二、三线城市，中原(中国)地产研究中心总经理程凡┦咳衔，二、三线城市正在大张旗鼓地大兴土木，城市建设和房地产开发方兴未艾，成为投资快速增长的重要引擎，宏观调控对二三线城市的影响甚微。低基点的经济基础、巨大的发展空间吸引众多投资的青睐，这一趋势应该将持续相当长的时期，并进而推动房地产价格的上涨。随着区域间的经济联系日渐紧密、城市化水平的提高、大型产业的导入，就业机会增多、人才流动加大，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加。2008年，随着投机需求的被抑制，二、三线城市的房地产市场在刚性需求的强力支撑下，将继续行进在快车道上。

　　不过，公衍奎指出，二、三线城市价格与风险并存。他认为，大规模的二三线城市开发热，会在20 08年出现一个供应高峰，如果金融形势有所变动，或者房地产市场有大的政策调整，二、三线城市所面临的风险将大于一线城市。