卖地成地方财政重要收入 新政面临阻力

    据建设部称，到2006年底，全国城镇居民人均住房已经达到27平方米，是改革开放前6平方米的四倍多，居住条件显著改善。发展中也有问题，主要是近几年住房市场失灵，房价上涨较快，买不起房，租不起房，还不起贷，望房兴叹的居民趋于增多。

    坊间对房改的抱怨明显上升。鉴于此，从2004年起，国家着手调控楼市。2007年下半年，监管层又出台了“房贷新政”重拳，旨在打压住房投资（投机）需求，遏制房价上升势头。

    关注房地产的人很快观察到，“新政”出台不久，各种抱怨、阻挠、抵制乃至反对的声音就粉墨登场了。有的说，“新政”是饮鸩止渴；也有的说，“新政”损害了穷人的利益；还有的说，“新政”对房价不会有大的影响，甚至有人预言（实际上是希望），“新政”会再次成为“空调”。同时，旨在阻挠落实“新政”的各种对策，也在紧锣密鼓地研判并加紧实施。例如，关于第二套住房标准的界定，监管层、央行、国有大银行和小银行以及外资银行等，分别给出了自己的解读。“囤地”、“捂盘”者也大有人在。这表明，“房贷新政”已经威胁到某些人的既得利益，阻挠“新政”的力量正在蓄积。因此，分清谁是“新政”的反对者，想法化解他们的对抗，是落实“房贷新政”的首要任务。

    卖地已经成为地方政府财政收入的重要源泉

    土地是城镇住房的载体。各级地方政府，尤其是城市政府，独家垄断了土地供给。他们以极低的价格收购农民的土地，再转手高价卖给开发商，稳定地获取了巨额收益。据2004年国土资源部公报数据：“1992年至2003年，全国土地出让金收入累计超过1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元。”2005年在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额仍达5505亿元；2006年则攀升到7000多亿元的历史高峰。卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。有些城市财政收入的一半来自土地转让收入，被戏称为“土地财政”。

    凡是当家的人都知道，钱虽然不是万能的，但没有钱是万万不能的。这些年城市修马路、建广场、盖高楼，还有发奖金、出国考察，搞政绩工程、形象工程等，用的大都是卖地的钱。如今政府又开始搞民生工程，诸如“低保家庭”应保尽保，增加就业，发展教育，医疗保险、住房保障，环境保护等等，都需要大量财力支持。在这种情况下，如果不折不扣地实施“房贷新政”，把住房（投机）需求和住房价格压下去，无疑会断了地方政府的财路，与自己过不去。地方政府首长面临着两难选择：要钱还是要国家政策。历史的经验告诉我们，地方政府肯定会首先设法保住钱袋子，其次才考虑如何应对上峰问责。如果所有的地方政府都如此办理，“新政”再次成为“空调”并不是不可能的。

    另外，房地产业对GDP有重要贡献。据统计，10多年来，我国房地产业一直保持着年均14％以上的增长速度，其增加值占GDP的比重已经超过4．5％，且有不断上升的趋势。如果再加上对其他产业的拉动作用，房地产业对GDP的贡献会更大。在以GDP论英雄的时代，打压楼市，不啻是打压GDP。一个理性的地方政府首长必然会慎重考量。不到万不得已，他们不会拿自己的政绩和仕途开玩笑。

还有一个拿不到台面上的问题是，有些政府官员，尤其是主管房地产开发建设的官员，已经从城镇住房市场管制中得到若干“灰色”乃至“黑色”收入，尝到了垄断房地产市场的“甜头”。如今国家要规范住房市场，对他们的潜在威胁是不言而喻的。这可以解释，地方政府官员为什么总是站在开发商一方，或明或暗地抵制楼市调控政策。

    房地产开发商的惟一目的和决定性动机是追求“利润最大化”

    房地产开发商是城镇住房市场的供给者。他们辛辛苦苦地买地皮，造房子，并不是为了自己消费，也不是出于什么 “大庇天下寒士俱欢颜”的“社会责任”。其惟一目的和决定性动机是通过造房子、卖房子，获取尽可能多的利润，即追求“利润最大化”。如果其他条件不变，楼市越火爆，需求越旺盛，房价越高，房地产开发商获得的利润就越多。因此，面对着旨在消除房价上涨预期，抑制住房（投机）需求，稳定住房价格的“房贷新政”，房地产开发商必然本能地进行顽强抵制和极力反对。

    房地产业的利润非常丰厚，几近暴利。尤其是近年来房价飙升，着实使开发商们的腰包急速地鼓起来。据胡润版富人排行榜披露的信息，从2003年开始，房地产业以惊人的速度制造着富豪。2004年百富排行榜中专营房地产业的富豪有11位，2005年则升至16位，而2006年则达到25位。尤其是在排名前10位中，涉及地产业务的富豪多达8位，而专营地产的则达到6位。虽然中央政府从2004年开始进行房地产行业的宏观调控，但根本无法阻挡房地产开发商积聚财富的速度和更多陌生开发商进入百富的行列。

    作为当今楼市火爆的最大受益者，房地产开发商当然不希望改变楼市现状，尤其反对令他们“睡不着觉”、“心底发慌”的“房贷新政”。所以，“新政”出台伊始，他们就本能地站到对立面上去了。人们看到，有的开发商在媒体上制造舆论，散布对“新政”的怀疑；也有的开发商上下串连，四处游说，干扰地方政府实施“新政”；还有的开发商大量“囤地”，严密“捂盘”，制造供给短缺假象，企图浑水摸鱼。作为资本的人格化，开发商的这种选择是合乎逻辑的。在道德层面上批评开发商不讲“社会责任”，无助于解决楼市面临的问题。 

    商业银行对“房贷新政”态度消极

    商业银行，尤其是小商业银行，对“房贷新政”持有相当消极的态度。我国80％左右的土地购置和房地产开发资金，都是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％。虽然这部分业务当前确存在一定的风险，但对单个银行来说后果未必严重。道理很简单，如果贷款人还不起月供，银行完全可以收回房产。在房价持续走高的情况下，银行转手卖出说不定还是一笔好生意。再说，购房贷款还属于优质贷款，对于业务正处在上升阶段的中小银行来说，自然不会轻易放弃这些机会。因此，如果房贷业务因实施“房贷新政”而减少了，中小银行的经营业绩必然会受到影响。同时，员工的工资、奖金和其他福利等也会严重缩水。这可以解释，为什么中小银行对“房贷新政”一直按兵不动，消极观望。

    围绕着二套房贷界定标准的争议，也反映了银行对“房贷新政”的消极态度。“房贷新政”规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40％，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。“新政”已经出台数月，但关于二套房贷的界定标准，仍然没有形成共识。在上海，光大、华夏等银行以“个人”为单位界定；兴业银行等以“户”为单位界定。外资银行中，花旗、渣打等银行以“个人”为单位界定，东亚、汇丰银行等则以“户”为单位界定。此外，对已经结清的房贷是否计算在内，不同的银行也有不同的界定。

    二套房贷界定标准争议的背后，实质是银行间对房贷市场份额的竞争。例如，有的银行提出，若中资银行以“户”为单位界定，而外资银行以“个人”为单位界定，就会导致中资银行客户流向外资银行，形成不公平竞争。

    令银行不安的是，如果在落实“房贷新政”的过程中，不折不扣地执行央行与银监会关于“只能对购买主体结构已封顶住房的个人才发放住房贷款”的规定，一些资金实力较弱的开发商将难逃资金短缺的“厄运”。届时银行已经贷出的钱，能否安全收回就成了问题。对这种坏账风险的担心，也使银行对“房贷新政”心存疑虑。

    投机或投资房产都是重要的理财方式

    城镇住房，特别是中高档住房，既是生活必需品，又是重要的投资品。不管是在西方发达国家，还是在我国这样的发展中国家，投机或投资房产，都是重要的理财方式。我国正处于城镇化加速时期，房价持续快速上升，投资或投机房产回报甚丰。有媒体称，在上海某些区位投资房产，一年升值超过50％，二年达到1．5倍。北京、广州和深圳等大城市房价增幅也超过两位数。房产的保值增值功能，诱使大量资金进入房产市场。目前我国的产权保护还不很理想，投资渠道也比较狭窄，致使许多发了财的小业主不是追加投资，扩大生产经营，而是选择比较稳健的房产投资。报载，有一位小业主为了资产保值，一次购买了四套住宅。现在听说国家要开征物业税，心里非常着急。许多山西和温州的私企老板组团到北京看房，也是在寻找资金出路。据说，北京有40％的房子就是被“炒家”买去了。这是近年来城镇住房需求膨胀，价格飙升的重要原因。“房贷新政”的一个关键词，就是力图把住房投资约束在20％完全商品房的范围内，而把其余80％的市场定位为消费品市场。如果“新政”调控到位，投机之路就走不通了。所以，“炒房族”反对“房贷新政”是情理中的事。

    需要提及的是，在城市大街小巷随处可见的地产公司（房屋中介），也已经感到“房贷新政”的威胁。通常9月和10月是二手房市场交易的旺季，被称为“金九银十”。然而2007年的10月份，二手房市场交易却十分清淡。许多地产公司感叹，现在生意很不好做，一个月卖不出几套房子。倘若“房贷新政”真的压缩了投资需求，这些地产公司员工的饭碗也就岌岌可危了。所以，同房地产开发商一样，地产公司也不愿意看到“房贷新政”顺顺当当地实施。

    经过激烈博弈，央行和银监会前不久对“房贷新政”中的第二套住房标准给出了新的界定。预见到可能遇到的阻力和抵抗，央行和银监会特别强调各地不得变通执行。不出所料，立即有人跳出来，指责“标准是一刀切”，“不合理”；也有人自我壮胆、打气“要沉住气”，房价“2008年5月才能见分晓”等等。有些专家也对“标准”能否落实表示了忧虑。

    从宏观层面上看，实施“房贷新政”，规范楼市秩序，有益于挤压楼市泡沫，化解市场风险，保障国民经济又好又快发展，增加全社会的福祉。但是，在微观层面上，肯定会或多或少地损害地方政府、房地产开发商、商业银行和“炒房族”等的切身利益。他们必然会抱怨、抵制、阻挠乃至反对“新政”。这几股力量如果在某一时点上搅合在一起，其危害不可低估。因此，决策者必须想办法化解这些阻力。作为基层组织，地方政府有义务执行上级的政策。中央政府应当严明纪律，强令地方政府执行“新政”。国有大银行负有服务国民经济的义务。监管层也有必要用多种手段，促使国有大银行执行“新政”。至于其他的经济主体，监管层只能运用法制手段，促其依法经营，遵守“新政”。

    ■经济随笔■徐秋慧

    （作者单位：中国人民大学经济学院）