房价不会出现剧烈反弹 春节后房价必跌

　　2007年12月16日，在“改变城市的力量”中国地产峰会上孟晓苏称，“我觉得，春节后会有一次房价的剧烈反弹。去年也出现过这种情况，这是每年周期性的表现。”支撑其观点的有五点理由：需求旺盛、房屋供应不足、土地成本上涨、成本上涨、供给结构欠缺。除此之外，孟晓苏还以对建立保障住房制度历程、廉租房资金来源问题的质疑来佐证其房价将继续上涨的论调。他还说，“我希望能有一个房价不再继续上涨的理由，结果社会上各方面因素给我的回答是，找不到这个理由。”
　　对于孟先生的观点，本人不予苟同。让我们来分析一下支撑其春节后房价剧烈反弹论的理由吧。

　　一、需求问题。我不否认旺盛的需求是导致2007年房价上涨的一个重要因素。可问题是这些需求有几分理性成分呢？根据统计，07年抱有“恐慌性需求”的消费者至少已经占到了整个需求量的40％左右。这部分需求是基本需求和改善需求的综合体，受房价高涨及买涨不买跌的心理影响，购房人大多是担心房价持续上涨，所以早作准备提前购房。

　　2007年的深圳，炒房者充斥楼市，大多数房子是被投资客所购买。据相关报道，有一位购房者持有的房子达1000多套。盲目看好后市所引发的房市投资热潮已在绝大多数人被套的情况下迅速降温。

　　盲目的需求将会在08年春节后延续吗？显然是不会的。因为，房贷的紧缩令炒房者的成本增加而导致压力增大、消费者非理性的消费需求得到了有效抑制、银行在发放个贷环节将变得更加谨慎。因此，08年春节后的需求将会空前的惨淡。

　　二、房屋供应问题。2007年，房产市场供不应求的说法充斥各类媒体，很多人说房屋供应不足是导致房价上涨的主要因素，甚至连国家统计局在分析房价上涨原因是也采信了这一说法。

　　对于这一点，本无可厚非，可问题是房产市场的房屋供应短缺仅是一种表象，在这一现象的背后却是居高不下的房屋空置率（2007年11月全国空置商品住房5766万平方米）、开发商的捂盘惜售、投资客因预期利润过高而持房不售、市场大多数房屋被投资客所购买（房屋在流通环节而不是在消费者手里，不能体现其应有的使用价值）等客观事实。这些深层的现象才是导致07年房价疯涨的真正原因。

　　当然，令人欣喜的是这些现象将在宏观调控力度继续加大、90/70政策的贯彻实施、人们对经济适用房的预期心理之下得以改善或逆转。08年的房产市场，开发商的捂盘惜售行为将大幅度减少，投资客抛盘现象将显著增加并且将离场观望。尽管08年房产市场的供求关系还不太可能从根本上得以逆转，可供应短缺现象将不复存在。

　　三、土地成本上涨问题。说到土地上涨，很多人自然地就联想到地王现象，同时，也将房价上涨与地价上涨想当然的联系在一起。让我们来看一下地价增长和房价涨幅对比吧：

　　2007年前4个季度全国主要城市地价增长率状况：

　　2007年前4个季度全国主要城市地价增长率状况(%)

　　        综合 商业用途 居住用途 工业用途

    本季度  1.56 1.14   1.22   4.7

　　上一季度 1.22 1.44   1.8   0.85

　　上二季度 1.1  1.02   1.57   0.97

　　上三季度 0.87 0.8   1.04   0.5

　　2007年全国主要城市商品房销售价格涨幅：

　　今年4月、5月、6月、7月和8月,70个大中城市新建商品住房销售价格同比分别上涨5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%；

　　今年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨8.9%，新建商品住房销售价格同比上涨10%；

　　今年10月， 70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，其中，新建商品住房销售价格同比上涨10.6%；

　　今年11月， 70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。（此资料来源：国家发改委固定资产投资司） 

　　通过比较地价与房价上涨幅度我们不难发现，房价上涨幅度远远超过地价上涨幅度，因而不能说房价上涨是地价上涨所致。此前，之所以到处地王频现，其重要原因在于开发商过分看好后市，过度依赖土地储备来彰显实力与持续发展。这一现象将在土地使用金足额支付、房产开发期间贷款难度增加、市场观望气氛日渐浓厚的因素的影响下而得以遏制。

　　四、供应结构欠缺问题。从2007年及以前的市场供应来看，房产市场供应结构是欠缺的，主要体现在商品房只能满足中等收入以上人群的需要，这一点无论从房屋的户型、定位还是售价都可以看得出来。可随着90/70的贯彻实施、保障性房源的大幅推出、开发商为顺应市场需求而设计的紧凑型小户型房源大幅推出，结构供应欠缺问题将从08年起得到显著改善。

　　通过分析上述几个问题，加之受春节后是消费淡季、市场观望气氛浓厚、开发商尚不会大力推盘、房贷紧缩等因素的影响，春节后房价将不可能剧烈反弹。本人的观点是房产市场必将出现房价下跌或有价无市的市场状况。

　　附：孟晓苏在“改变城市的力量”中国地产峰会上讲话原文：

　　各位同学、各位业界同仁大家上午好！非常高兴参加第二次北大房地产校友会论坛。

　　我认为我们北大举行这种论坛很必要，由于房地产业本身发展，包括房价上涨和下跌的议论，包括宏观调控的议论，更由于房地产业是一个关系国民经济发展的重要产业，所以现在房地产业明显已经成为我们国家一个显学。对于这样的学问，我们最有创新精神的，而且富有浓厚的学术氛围的北京大学的学者，从北大毕业的校友们应当来研究、探讨。

　　今年，是国家发展房地产行业的一个亮点就是十七大报告中，胡锦涛总书记所讲的，健全廉租住房制度，加快解决农村城市低收入家庭的住房困难。我从三个方面展开我的论点：

　　一、供给结构欠缺助推房价上涨

　　对房价预期里面有伪预期，从去年年底，就在北京大学讲堂里，我们对房价问题有不同的议论，有人议论房价要下跌，其中包括一些著名的国外专家，更包括了一些主管部门，包括央行。央行预测2007年房价下跌。我在去年也做了一个预言，我是担心房价要涨，而且担心它要大涨。吴敬琏先生也做了这样一个预期，他的预期引来了网名的愤怒，说要把他的房给拆了，他说就是把我家拆了也不解决问题。我们看到我们这些担心在今年下半年变成了现实。从6月份以来，中国房价突飞猛进上涨，创了新高。到了10月底，全国房价上涨了9.5%，销售额也在继续增长。从发改委公布的数据来看，我们看到了全国上涨9.5%，而在北京、深圳热点城市上涨17.8%和16.8%，这还是因为这些城市不断把统计范围扩大的缘故。我希望能有一个房价不再继续上涨的理由，结果社会上各方面因素给我的回答是，找不到这个理由。现在北京、广州、上海和杭州这些地方，在市区已经找不到1万/平方米的房子了，房价过快上涨当然引起人民群众的不满，在这种严重供不应求的情况下，二手房价格也在上涨。今年到10月份统计，二手房价格上涨了8.7%，其中深圳和北京二手房价格上涨尤其猛烈。国家出台相关措施，限制房地产交易，想从房地产出售方手里收税，但是很容易被出售者转移给购买者，由此推动二手房价的上涨。

    国家统计局分析四点：1、需求旺盛，2、房屋供应不足，3、土地成本上涨，4、成本上涨。除此以外我认为还有一条，就是结构欠缺。  　　首先我们看看供给不足的问题。一方面有需求旺盛的原因，也与这些年施行的政策有关，由于部门把国家控制基础建设的正确方针，不适当用到老百姓住房上。造成供求关系逆转。2006年全国商品房竣工率已经下降了0.6%，而到今年情况更加严重，土地供应量明显不足也是一个原因。我们现在的办法是用减少供给的办法控制需求上涨的办法。一些模糊认识、错误认识反映到我们政策上，才造成房价不断的上涨。今年6月份全国商品房供不应求情况更加严重。老百姓买的是什么房子？买的是期房或者消化过程空置。

　　国家发改委对这些问题已经作出了带有促进性的分析，现在商品房的销售面积是竣工面积的2.17倍，很多城市的竣工面积是在下降，这种情况发展下去，到底是会缓解供求关系，还是会恶化供求关系？我们现在采取措施是要加快生产，特别是土地已经在开发商手里了，不能屯地，但是现在屯地的措施，国土资源部出台三年必须开发完，但是多大的项目三年必须开发完呢？如果是一个200亩，我相信规定三年开发完是有道理，如果有2000亩呢？所以这些政策缺乏执行的细节。

　　对于一些人、一些企业怎么处理呢？最近上海媒体，类似于追究犯罪的口气在谈母盘问题，叫涉嫌，将出台惩罚措施，如果要是事情有了法，我相信恐怕人们也会起诉。现在我们看到了时近年底，有不少城市房子不好卖了，在深圳好像房价降了，其实是银行在年底停止放贷，而是收紧房地产信贷。现在房地产住房抵押贷款增长过猛。我们看到已经达到4.3万亿，连同房地产开发贷款已经占到全国金融机构贷款余额的1/3，这说明住房抵押贷款对于银行来说是非常好的，银行都争着做这项业务。当然为了控制房地产的购买力过旺，所以采取一些限制措施。到年底很多银行的抵押贷款额度已经用完，所以年底之前不是提高首付率的问题，而是没钱贷的问题，所以目前购买力就暂时的停止。是不是会造成购买力萎缩？我觉得不会。我觉得春节后会有一??每年周期性的表现。

　　第二个原因就是因为供给结构问题。我们看到国务院早就要求总量基本平衡，我们看到总量平衡已经被打破。结构基本合理，我们现在看到结构不合理，影响到价格稳定。在国外很多中低收入家庭、最低收入家庭是住在政府建的廉租房和经济适用房里，这种廉价的居住在香港占了50%，是中国的一个部分。我们这些年忽略了住房保障体系的建设，投资经济适用房的比率太少，廉租房在很多地方几乎没有建设。

　　今年下半年以来，我们看到由于这些因素的原因，各地不断有地王突出水面，拍卖的最终结果都比起拍价高出几千倍。6.7万/平方米，还有上海的外滩以外地价都出现了1万元以上，用这些高价面粉成为出来的面包，肯定就要更贵。这种供需不足，推动房价不断上涨的情况，在全国各地都有发生。现在我们看到的是上市公司用土地储备去融资，由于大量融资又可以推动地价不断升高，造成地王不断出现，地王的出现，又推动了房价、地价进一步上涨，这种恶性循环现在已经出现，这种地价房价的轮番上涨何日是了？总理在新加坡讲演中讲了这样一句话，近些年来房价上涨较快，人民有很多意见。我觉得总理这句话可以作为这几年作为房价实行宏观调控效果的一个总结。

　　如何预测明年的房价走势呢？我听取刘教授的意见，我们不做预测，让大家自己想去吧，因为供求关系已经在这里摆着了。

　　二、建立保障住房制度历程艰难

　　我们在房改初期该已经设定了一套完整的住房保障体系，而近年来我们又增加了限价房，中央这套体系，学习香港、新加坡等等地区开始到位。

但实际上我们却忽略了经济适用房和廉租房的建设。我和杨慎这些专家早在1998年就向国家提出建议，要由政府来积极推动保障性住房建设，建立机构，财政出钱，还要设立一些国家机构推进建设，可惜没有被接受。这些年来我们忽略了经济适用房和廉租房这些保障性住房建设，当然商品住房商品化我们搞的不错，这叫一手硬一手软。虽然国家也不断发表这样的文件，要求发展中低收入家庭所需要的经济适用房和廉租房，包括国六条都讲到加快廉租房的制度建设，但是实际上投资少、产出少。国六条发布以后，主管部门把国六条里面引用到了小户型，小户型已经卖到了1.1万，连限价房都卖到9000元/平米，到底成本高了还是成本低了？仍然满足不了中低收入家庭和最低收入家庭的需要，只是一个技术指标，而不是社会政策。
　　我们这些年来发生的误区，有些是从政策上提出的，包括老百姓需求的低价房，我们误以为是小户型，在国外都是由政府和企业联手来做，而现在在我们国家，一些政府不适当的把这些责任都推给企业，包括限制房价，包括小户型等等，统统推给企业，有些企业家却认为我没有理由给贫困老百姓盖房，我只给富人盖房子，造成我们目前只有住房的房地产政策，没有住房社会保障政策。这是今年年初全国人大和政协代表委员们在人大会议上提出的。总理说这是两方面的事，企业也要做，政府也要做。

　　现在从8月1日开始，国家已经注意到了廉租房的建设，而且已经发布若干条具体规定，来推动廉租房建设。温总理在新加地坡的讲话也很重要，讲到了房地产业最重要的就是要搞好廉租房，这是政府的职责，同时企业也有责任。而且温总理讲到90平米，我说的是经济适用房。这时我们恍然大悟。如果能够大幅度提高廉租房的比例，我相信能够压低目前过快上涨的房价。

　　大家都是从事城市建设方面的，尽管廉租房主要是政府责任，我们各位也承担着这样的责任。廉租房最重要的是要有业主，谁来当业主呢？是由老百姓来当业主，他们说经济适用房可售可租，租靠老百姓来租，谁来出租呢？没有讲。谁当业主都没有解决，经济适用房怎么能够变成出租房呢？资金从哪里来？为此国务院作出一个明确的规定，确保来源，要纳入财政预算，国务院首先带头，国务院今年就出了49个亿，要求各地政府配套资金，几百亿，总理说：明年我们将加大廉租房的建设力度，并且多拿出钱来建设。现在国家财力能够做到，今年GDP总量将高过德国，居于世界第三位。我们财政，现在大量财富由民间向财政集中，有这么多钱可以拿出来建设廉租房，这是我们一个重要的财政支出。

　　除此以外我最近不断向社会各界建议，还是通过金融创新的办法，募集社会资金推动廉租房建设，包括我提的通过房地产投资信托，类似的办法可以作为持有廉租房的资金。瑞持在国外发育的很好。在出租物业以后，需要委托房地产机构管理，管理人和承租人签订租约，租约则是返给瑞特。现在瑞持在很多国家也在发展，新加坡、日本、韩国、中国香港、中国台湾都有了瑞持。

　　特别是我们看到，香港政府的第一支瑞持叫领汇基金，包括廉租房和廉租房下面的商场物业和出租车位，收益率达到6.7%，很受欢迎，政府由此收回了当初的投资。这就启发我们，原来廉租房，包括它下面的商业加起来是可以发瑞持的。特别是我们研究美国179个瑞持，其中不少是廉租房，特别是有一个美国的州政府，把它的监狱给瑞持了。监狱的租金谁交呢？不可能由犯人来交租金，只能由州政府交租金，这说明本来没有租金的都是，通过政府缴租可以形成物业，可以给社会创造很好的金融产品。发行瑞持收购和经营廉租房已经有国际经验，需要在国内加快引进。我们讲到瑞持，如果能够做成，持有廉租房的租金就可以找到一方面是财政资金，另一方面由社会上募集的这些瑞持资金。

　　建设资金哪里来？第一就是财政，财政需要多出款，政府历来承担着为低收入者和最低收入家庭解决困难的责任。我们需要研究我们过去财政资金能不能够调动起来？过去很多财政资金花在交通、道路、桥梁、水工程，也有一些建在了不该建的政府办公楼。能不能把这些资产盘活，现在中纪委要查处，查处这些不该建的政府办公楼，进行处分。把楼收购，收购以后谁来租？有很多办法。

　　这些年来由于各地财政宽裕，很多地方政府拿出巨额财政兴建豪华的办公楼，这些办公楼有的还是政府背债，让财政来还，这些财政资金本来可以用来扶贫济困，构建和谐社会，包括建设廉租房，现在建设廉租房没有，建设这种豪华办公楼，包括漂亮的干部别墅却大有资金。这些年来我们看到，风气坏了。这些问题的出现，已经引起了社会各界的重视，通过民间也反映到了中央。我们看到不光市政府、县政府，连镇政府都建得如此豪华，还包括一些县以下的一些局，甚至是街道办事处，都建成这样。而且我们知道，它还不是一个楼就完了，各地政府很多都是四套办公楼，而且还有36个局，还有公检司法，很多地方市中心就是一条政府街，我们宝贵资源就浪费在这些地方。不仅浪费资源，还造成老百姓的不满，使他们对共产党不满。这些劣绩怎么结果？当然不能把楼炸了，用谁的资金来收？通过发行瑞持的方式，集中社会资金，收购这些办公楼，包括交通、道路、桥梁、水工程。如果这么做就把纳税人修的楼变成投资人的钱，而且这些资产上市又可以成为很好的上市资源。

　　我们面临的是一方面流动资金过剩，一方面是政府资源过分的凝固化，能不能够有一个办法把它放在一起考虑。现在中国的股市也出现了一些波动，在这种情况下我们看到在国外这些瑞持都是稳定股市的重要力量，如果能够及时的发行瑞持，使我们不光有财政资金来建廉租房和进行扶贫济困，还有能力去用社会资金加入这个行列，也可以有效的保证资本市场的安全。

　　我们现在已经明确了我们的目标，要让人民群众住有所居，要推动和谐社会的建设，胡锦涛同志特别讲到，要通过创新来推动国家的建设和发展。我希望我们能够在新的一年能够积极推动创新，包括金融创新，来促进保障人民住房的建设。谢谢大家！