勒紧房贷未必造就拐点 谈拐点意义不大

    已经走牛了两年左右的两大板块，遭遇机构的大幅减持，多数人以为这与房贷政策有关。房贷政策真的有那么大威力吗？

    日前，央行和银监会发布“补充通知”，将以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。此“补充通知”前的通知规定，借款人第二套住房贷款首付款比例不得低于40%，商业
用房购房贷款首付款比例不得低于50%，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。而“补充通知”的发布，相当于明年有关第二套房贷款的相关手续，已经没有很大的操作空间。

    “通知”下达后，媒体纷纷预期，由于限定购房者是以家庭为单位，未来房价将会下调，对于炒家来说似乎“不妙”。当然，也有评论称，“房价上涨，已经上涨到中产阶层感觉到买房子非常吃力的时候，房市就快要出问题了。”

    其实楼市的评论，通常并不准确，这点我们已经领略了很多年。

    “二套房贷”真的抬高贷款的门槛了？央行、银监会“统一解释第二套房”，会成为真正的“一刀切”吗？

    要回答这个问题，我们可以比较一下“高、低、中”三个群体，对于“住宅”的消费能力，就能发现问题所在。

    我们先看一下富裕人群。这一群体的消费潜力，当前是无法释放，而不是如何压缩。他们对于商品房兴趣已经不大，就算有兴趣，他们也无须以个人的身份向银行申请贷款，无论那是第几套住宅。更何况，对于富裕群体而言，所有金融资源的大门永远是敞开的。

    再看一下底层的那些穷困的人群。对于他们来说，“第二套房”应是未来若干年之后的事，现在他们还没有真正属于自己的并且是依靠“贷款”所入住的“第一套房”呢。

    最后看所谓中间层，也就是当代城市的白领阶层。他们才是开发商们向来寄以厚望的“消费群体”；但是奇怪的是，就是这一群体，对“调控二手房贷”无一不做“冷漠状”；当然，职业“房虫”或炒房者“例外”。

    我的理解，问题是出在以下两个方面：

    第一，房贷政策本来就是商品房受尽盘剥之后的“贴水”。众所周知，房地产开发市场，从来就是“审批式管理”市场，一个楼盘，从土地的“招、拍、挂”，到最后“交钥匙”，一共有多少个必经的政策“结点”，恐怕谁心里也没底。如果从今往后，确实没有了“房贷”，结果可以想见：远在房价崩盘以前，最先崩溃的，就是那些管理部门。

    第二，如果当真没有房贷，当前的很多商品房价，根本卖不过那些“精工细作”的 “小产权房”。以某直辖市的统计为例，商品房与小产权房的价格之比是“2∶1”，甚至“3∶1”，这也就是说，如果“首付40%”，大家根本就不会购买商品房，因为用这个钱，已经可以完全吃进“小产权房”了。

    我无意评论“二套房贷”的优劣与否，我只知道一点，房价与房贷的关系并不很大。只有对房产征收“保有税”的时候，人们才有利益的动机向下调整住宅的价格。但也仅仅是价格，与此同时，还有其他投资成本以及长期消费成本的上升，而这将与价格无关。

    所以说“房价到底是否出现拐点”，意义根本不大。

    我们以平均工资水平为例，一个正常社会的工资水平，是永远向上的；难道工资水平出现拐点，会是一件好事吗？

    这与房地产价格是联系相当紧密的一个概念。一个重要的常识是，不是工资水平，而是工资总量会受到就业率的影响；住宅市场也会受到交易量的限制。而交易量的下降，并不表示交易价格同步下降。（缥缈）