０８楼市:保障性住房“定向”楼市格局

　　目前争论正酣的“变脸说”再次彰显了2007年楼市的不平静，也给2008年的楼市罩上了一层是“盛宴”还是“梦魇”的疑惑。

　　当先热后冷的市场行情、渐收渐紧的调控缰绳、“梦想照进现实”的住房保障成为2007年楼市这种不平静的最佳注脚时，谁也不能忽视，它们也将是考量2008年楼市究竟走向何方的重要变量。

　　“过山车”掉头往下

　　先热后冷的市场行情，使得2007年的楼市仿佛坐上了“过山车”，而目前的“车向”已从前三季度的迅速爬升变为掉头往下，各一线城市房价降温或交易惨淡之相给这个冬天平添了几分“寒意”。

　　深圳、广州楼市10月以来的低迷状况愈演愈烈，房价松动也由部分楼盘的促销策略演变成了大多数开发商的主动降价。与此形成鲜明对照的是，上述两地楼市在前三季度是相当的火爆，房价半年时间就上涨了五成，买房就像“抢房”，需动用各种社交关系。

　　穗、深新房价格下降一、二成，长河 (论坛像册户型样板间新闻)地产、中天置业等中介商倒闭或歇业，再加上土地流拍，地产大佬们不得不承认，这个冬天不好过。万科集团董事长王石认为，深圳、广州楼市已经出现了从快速上涨到理性调整的拐点，但这种调整是否扩及到其他城市不能一概而论。

　　目前，北京、上海等地楼市的市场博弈呈加剧之势。“金九银十”传统销售旺季的“破产”以及11月份成交量的继续下滑，宣告了京、沪楼市正处于悄然而难以预测的调整中。

　　11月，北京期房住宅日均签约365套，比10月的405套下跌近一成，比去年11月的482套下跌了两成多。截至12月24日，当月期房住宅日均签约264套，比上月下降了28%，比去年12月的460套下跌了43%。上海楼市的量缩现象同样突出。

　　急剧的量缩改变了京沪楼市10月之前“跌量不跌价”的状况，楼盘以各种名义和各种方式暗降价格的现象日趋增多。此外，北京市链家房地产经纪公司的数据显示，高档二手房抛盘现象进一步加剧，150万以上的高总价房源挂牌数量连续两个月环比增长两成以上。但不少市场人士称，京城楼市目前的胶着是否将引发开发商普遍降价仍有待观察。

　　但房价环比涨幅下降的趋势已显。国家发改委的数据显示，今年6月以来，70个大中城市房价同比涨幅继续“高烧”，已连续六个月创下自2005年7月以来的最高水平，但环比涨幅“降温”明显。继10月全国70个大中城市房价环比涨幅今年以来首次回落后，11月环比涨幅又下挫0.8个百分点。

　　政策发力标本兼治

　　楼市“猛牛”的脚步放缓，不仅仅是高房价本身已妨碍市场健康发展，更得力于今年密集出台的调控政策。

　　2007年刚一开局，房地产调控将继续“从紧”的信号便一个接着一个。1月9日，建设部在其网站上公布了《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》，将90平方米住宅标准部分放大到了100平方米以上。次日，此意见稿便被废止。16日晚，国税总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》指出，从2007年2月1日开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。次日，沪深股市地产股集体暴跌。

　　此后，规范和限制外商投资房地产业、加息、加强住房保障制度建设、提高第 (论坛像册户型样板间新闻)二套房贷款首付比例和利率、土地储备管理办法等相关政策轮番上台。 

　　尽管今年调控政策的出台几乎达到了每月一次的密度，但最引人关注的还是住房保障制度的完善。8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将保障性住房建设重新纳入到政府公共服务的范畴。随后，廉租房资金保障和实施办法、经济适用住房管理办法等配套政策相继出台。

　　北京市我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖认为，此乃治本之策。不同层次住房需求的厘清有助于缓解商品房市场供不应求的矛盾，遏制房价疯长势头。他说，尽管保障性住房供应的放大尚待时日，但其带来的心理作用日益显著。

　　治标之策中影响最大者当属银根和地根这两条调控缰绳的进一步勒紧。今年以来的6次加息已大大提高了资金使用成本，而央行和银监会联合发布的房贷新政，不仅严控房地产开发贷款，而且将个人房贷进一步收紧。此举被视为是导致楼市10月以来低迷的“撒手锏”。

　　业内人士分析，国内房地产企业大多是短债长投的资本结构，这就决定了他们必须靠滚动经营来迅速回收现金。如果市场成交量持续疲软，不少的房地产企业将很难坚守目前的高房价。

　　此外，11月1日起实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》指出，通过招拍挂方式取得国有建设用地的受让人，只有在付清全部土地出让价款后，才能获得土地使用权证。此举也提高了开发商资金门槛，并一定程度上遏制囤地和天价地块现象。而《土地储备管理办法》则对市、县政府土地收购储备行为进行了规范，有助于遏制地方政府高价卖地冲动。

　　链家地产副总经理金育松说，明年的楼市调控将以落实和完善现有政策为主旋律，但不排除其他措施的出台。比如：进一步清理整顿闲置土地、物业税试点可能“实转”等等。

　　调整中酝酿变局

　　在市场冷淡的当下，在标本兼治的调控政策逐步发挥作用以及未来调控政策仍将出台的预期下，2008年的楼市将走向何处成了2007年末的最大谜题。

　　每个人都试图求解这道谜题的正确答案。或曰目前的调整只是前期上涨过快的“中场休息”，喘息过后便又是一道“盛宴”，或曰房价已见顶，楼市局部触底或将出现，部分开发商和投机者将经历一场“梦魇”。更多的人则认为，市场状态尚待观察，房价再如前期那般非理性上涨是不可能的，但也不至于崩盘。

　　王石认为，此次调整是不同的。一是房价上涨已使年收入在6万元到20万元的中产阶层感到买房非常吃力了，到这个时候，这个房市快要出问题了，动用行政手段来调整是非常有必要的。二是国家调控通胀的力度会比较大，房地产首当其冲。经济学家谢国忠撰文指出，必然降低地价、房价，才能遏制通货膨胀，而信贷紧缩政策可以显著地影响土地市场，达到为房地产市场降温的目的。

　　而中央经济工作会议对明年货币政策从紧的定调，使得房地产市场各方相信，2008年房贷政策的趋紧已是必然。中国社会科学院金融研究所研究员尹中立还建议，在住房公积金和住房担保体系基础上完善我国的政策性住房金融体系；采取措施对房地产上市公司的融资进行适当限制。

　　此外，可能在明年“实转”的物业税试点将有效挤出楼市的泡沫成分。北京中原房地产经纪公司认为，以物业税为代表的保有环节税种出台是历史的必然，相关部门已开展了全国性房源普查工作，为物业税的推行奠定了基础。

　　有理由相信，在保障性住房有望快马加鞭，货币政策将从紧的预期下，明年楼市或将在调整中变局。不平静的2007年过后，楼市还将迎来不平静的2008年。