京郊农民卖自建房后反悔 是赚是赔难说

    12月17日，北京市二中院“宋庄房讼”案终审。法院依法认定农民马海涛与画家李玉兰所签的《买卖房协议书》的合同无效，判决画家李玉兰90天内将房屋腾退。李玉兰的败诉让画家村200多位画家心头都笼罩了一层阴影。

    北京海淀法院获日前也审结了几起类似的“农民房诉讼”。

    与“画家村”李玉兰案不同的是，法院在判决房屋买卖无效的基础上，依据评估机构对房价和地价的评估结论，判决酌定几名起诉收房的村民给付买房者高达四五十万元的补偿款。

    有关专家说，这样的判决，客观上会抑制人们所担心的“画家村”李玉兰案可能带来的“骨牌效应”，另一方面对宅基地的违法买卖行为也将是一个打击。

    反悔者被判补偿50万元

    邢女士如今已经70多岁高龄。2001年，她与北京海淀区苏家坨镇农民谈先生签订了《买卖房屋及其宅院使用权转让的协议》，以12万元的价格从谈先生手中购买了近10间宅基地建房。

    如同发生在宋庄的“农房案”一样，谈先生将邢女士起诉至海淀法院，以双方合同违反法律规定为由，主张转让协议无效，要求收回房产及院落。在该案中，邢女士提出了反诉。

    不久前，海淀法院对邢女士一案作出判决，除了认定协议无效，谈先生退还邢女士12万元购房款外，还判决谈先生给付邢女士补偿款45万余元。

    与此案同时，海淀法院一并审结了另外两起类似的“退房案”，判决支持的补偿款分别达到了50余万元和42万余元。

    海淀法院判决认为，农村的宅基地属于农民集体所有，非农村集体组织成员不得购买农村宅基地及之上的房屋。因房屋买卖合同的内容违反了法律的禁止性规定，应归于无效。

    反悔能够带来多大赚头

    10年前，就有农民以区区几万元，甚至低至几千元的价格将宅基地建房转让他人，然而这些年的光景，房价何止翻了10倍。因此，卖房农民一窝蜂地打起“房诉”。然而被农民收回的房产未来出路如何？反悔能给农民带来多大的赚头？笔者就海淀法院的判决细细算了笔账。

    可能一 赶上拆迁――赚了

    笔者联系上了谈先生的代理人宋先生。他告诉笔者，在海淀区包括苏家坨镇在内，近两年都嚷嚷着要拆迁，而且有些地方已经拆了。所以一些村民纷纷往回收房，光他代理的类似的案件就有五六起。

    如果宅基地房屋拆迁的话，农民通常能拿到80万元上下的拆迁补偿款。

    拿邢女士一案举例，谈先生在收回房子后，如果赶上拆迁，扣掉该付给邢女士的补偿款，他大概能从中得到约27万元的赚头，外加一笔拆迁补助费。

    宋先生称，到目前为止，谈先生对这一结果还比较满意。

    可能二 不能再卖――赔了

    不过，宋先生也表示：“其实好多地方到底拆不拆到现在都没有定论。”

    房子什么时候赶上拆迁谁也说不准，而摆在谈先生等人面前的是更现实的问题。他们除了要返还买房人购房款外，还需额外给付高达四五十万元的补偿款。一旦判决生效，在判决确定的日期内不能全额给付钱款，他们更要加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    宋先生告诉笔者，这样的数额对于谈先生来说还是很有压力的。

    不管怎么说，谈先生现在还有个盼头，然而对于那些光因房价上涨而反悔的卖房人来说，在诉讼之后，宅基地建房是否还能找到买家？

    理论上说，买卖宅基地建房的路已经被堵死，首先，正如反悔者打出的光明正大的理由:法律不允许宅基地买卖；其次，潜在买房人承担的风险很大:你能在房价涨到40万元时对只卖4万元反悔，那你会不会在房价涨到100万元时又对卖40万反悔呢？而且这种黑色交易没法过户房产，根本不受法律保护。

    反悔后什么出路能为他们赚回如此高额的补偿款呢？恐怕很难说。

    为什么判农民高额补偿

    诉讼中，因买房人均对房屋进行了装修或翻建，而且房屋和宅基地的价值已经大幅上涨，买卖双方无法就房屋的现价达成一致意见。于是，法庭委托了房地产评估机构，按照拆迁标准，分别对“房屋的重置成新价”(房价)和“宅基地的区位补偿价”(地价)做出评估结论。

    主审法官王喜告诉笔者，补偿款的计算是法庭根据房价加上地价的70％再扣除购房款得来。因宅基地属于违法买卖，这一点在若干年前交易发生时买卖双方都是清楚的，出卖者应承担70％的责任，剩下30％的责任由买方承担。

    在邢女士一案中，鉴定结论显示，房屋的重置成新价为21.8万余元，区位补偿价为50.3万余元。法庭正是依据上述计算方法将邢女士的补偿款确定为45万余元。

    近日，央行要求坚决取消转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款；不得发放“假按揭”贷款。传递出央行进一步加强调控的信号。（张蕾）