０７年房价继续蹿高 幕后推手扭曲楼市

　　岁末将至，密集的调控政策终于让狂飙的房价有了松动。1998年，中国正式启动了以“取消福利分房、实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。经适房“面向中产阶级”释放出一个重要信号。随着“三房”对接系列政策的推出，老百姓心中的石头落了地。正所谓“安居一梦，十年轮回。”

    转型年、井喷年、调控年？在风云变幻的 2007年，房价疯涨让百姓心痛：“我们基本买不起房了。”

　　“狂涨不需要理由”

　　国家发改委、国家统计局联合发布的数据，全国70个大中城市房价上半年平均涨幅都在6%左右；下半年涨势迅猛， 7至11 月涨幅分别是7.5%、8.2%、8.9%、9.5%、10.5%。一些大城市更是以平均两位数的涨幅持续上涨。

　　房价上涨速度之快，已经能和资本市场相比。以北京市为例， 7 月下旬，中大恒基发布研究报告称，北京今年上半年住宅开盘均价为 12655 元 / 平方米，同比 2006 年上涨了 42.3 ％，涨幅惊人；国家统计部门发布的数据， 10 月北京住宅售价上涨 15.3 ％，已连续 6 个月涨幅超过两位数。

　　“狂涨不需要理由。”2007年，开发商私下说的一句话，成为这一年度最令人震撼的经典名言：现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。

　　调控新政　收紧楼市

　　与房价蹿升相应的，是 2007 年紧锣密鼓的房地产调控。

　　3 月 5 日 ，温家宝总理在政府工作报告中指出：必须促进房地产业持续健康发展。如果把这算做动员令，接下来，全年调控新政不断，土地、信贷、税收、金融等手段频出。

　　首先是收紧消费环节的信贷闸门。央行今年连续6 次加息， 10 次上调存款准备金率，前所未有；并与银监会联合下发了提高第二套房首付比例及贷款利率的通知。

　　其次是加大供给环节的调控力度。一是对土地增值税进行清算，向企业征收 30%至60% 不等的土地增值税；二是限制开发商囤地。

　　在强化“90 平方米70% ”导向作用的同时， 2007 年底还颁布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，以此保证中低收入者住房，抑制房价。

　　调控新政让楼市陷入僵局。在 10 月份房价大涨的同时，全国许多大城市的房市却一片低迷，纷纷处于“有价无市”的局面。无论是新房还是二手房的交易量都已经大幅萎缩。深圳“十一”黄金周期间市场只成交 82 套。（见2007年12月3日本报第1版《楼市在寒冬中变脸》）

　　幕后推手　扭曲楼市

　　“有价无市” 是各方对房地产最一致的认识，开发商、学者、政府都认为是扭曲的楼市，但在谁是房价的主要推手上却有不同的认识。

　　知名地产商任志强在其博客中惊呼：中国的房市疯了。他认为，政府也挤进了房市之中，将土地作为发财的工具，用“招拍挂”和垄断合一的方式推波助澜，让土地的价格飞涨。

　　政府部门则认为开发商“捂盘惜售”助推房价。典型事件是北京东区某楼盘“一栋楼捂出一个亿”。该楼盘 113 号楼于 2005 年 7 月 17 日就已获得预售许可证，但该项目一直到 2006 年 3 月 18 日才首次开盘。

　　也有房地产专家认为，房地产领域的腐败抬高房价。本应当担任调控主角的政府和有关部门，身陷利益之中，他们也像开发商一样从房地产市场中获利，执行中央调控政策的动力不足。（见2007年8月31日本报第8版《房价疯涨谁是幕后推手》）

　　这种观点的依据是：国土资源部部长徐绍史对媒体公布，非法批地的案件，主要是地方政府和涉及政府为违法主体，占用涉及土地面积的 80% 。

　　再出重拳　拴紧“野马”

　　为了拉住这匹“野马”，自今年下半年起，第三次宏观调控加大力度。打击开发商捂盘哄抬房价、采取金融政策平抑房产投机等政策组合拳频频出击。

　　“老百姓总告诉我，不要忘记房价。” 11 月 21 日，温家宝总理在新加坡参观保障性住房时发出感慨。随即出台了经适房、廉租房等系列政策。专家表示，这一系列政策已经表明了政府调控的态度，楼市需求将被分流。廉租房是政府着力解决的问题，经济适用房将用市场和政府调控相结合的方式解决，中高档商品房则用完全市场的方式来分配。

　　被人们寄予厚望的国家督察组，已于 12 月初奔赴全国 10 多个城市，检查各地落实既有房地产调控政策的情况。其中房价与供应结构调整，将成为检查的重点。

　　临近年底时，楼市的销售也似乎在步入寒冬，直接的表现就是成交量在急剧萎缩。11 月上旬，深圳新房日均成交仅在 30 套左右；在北京，一些房地产公司也开始变相降价，通过“买房送精装修”、“送全套家具家电”等各种方式来进行促销。（见2007年12月19日本报第7版《“第二套房”标准统一，房贷新政四大看点》）

　　随着“从紧的货币政策”和“第二套房贷以家庭为单位计算”两记重拳的实施，房价初显“拐点”迹象，各方都在博弈中密切关注着走势。

　　明星地产商潘石屹在其博客上撰文：“迎接暴风雨。”新的调控风暴即将降临，明年我们再回首房地产行业时，会不会还有这样的感受DD房子更贵、开发商更富、政府更着急？

    关键词　　

    1　土地增值税

　　2007年1月16日，国税总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%至60%不等。这是2007年政府释放出持续调控房地产业的第一信号。

　　2　物权法

　　2007年3月16日，历时14载、8次审议的《物权法》在今年十届全国人大五次会议闭幕会上高票通过，于10月1日起正式实施。《物权法》关于“住宅建设用地使用权期70年满后自动续期”、“车库归属由当事人用出售出租等方式约定”、“征收单位、个人房屋等不动产应给予补偿等有关规定”，践行了“有恒产者有恒心”的理念，迈出了保护私有财产里程碑的一步。

　　3　“三房”对接

　　2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容。11月30日，建设部等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》，要求经适房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”。经适房、廉租房、限价房的无缝对接，使社会保障性住房有了一个系统的体系。业界认为，这是“安居一梦，十年轮回。”

　　4　叫停小产权房

　　6月18日，建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。因为“非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。”小产权房在“非法”运行10年后被叫停，是百姓面对房价居高不下的无奈选择，也折射出土地问题上的城乡差异和监管盲点。

　　5　国土部39号令

　　房价居高不下、“地王”频创纪录， 国土资源部10月10日发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，直指土地开发市场的囤积土地问题。该规定自2007年11月1日起施行。新《规定》明确，土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。

　　6　第二套房首付四成

　　9月27日，央行、银监会联合发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。随着12月11日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确第二套房贷政策应以“户”为单位进行执行，楼市初显“拐点”迹象。

    房价取决于政策执行力（展望2008）记者　李忠峰

　　中央经济工作会议提出，明年的货币政策由“稳健”改为“从紧”；央行、银监会界定“第二套房贷”以家庭为单位。年底的这两则消息，让人们对明年的房地产充满了更多期待。

　　在 2007 年严厉的房贷新政、住房保障政策出台后，深圳、上海等地房价应声而降，是真的下降还是散布虚假信息对抗调控？时间很快会做出回答。

　　如果这些政策执行到位，一定量的经济适用房、廉租房能进入市场，会增加住房的供应量，有效缓解需求，形成梯级消费，也会使商品房市场在价格预期方面受到较大的影响。

　　问题是，究竟会有多少经济适用房、廉租房会投入市场？当前土地转让收入成为一些地方政府的主要收入来源，他们会拿出多少地，完不成任务有没有问责，充满变数。

　　还有，明年实行从紧的货币政策，估计通过加息是常用手段。这一政策必将对房地产市场需求产生结构化影响，一方面抑制了中低收入者自住需求的支付能力，另一方面高收入者投资投机需求将积极入市，也有可能推动房价继续上扬。

　　实际上，如果房价继续飙升，政府有可能出台更严厉的调控措施，物业税就是其中之一。此举也会使一二手楼市的价格升势明显减缓。

　　《市场报》 (2007-12-24 第05版)