号脉楼市:稳中微降将是２００８主旋律

　　一、07楼市：疯疯癫癫

　　2007年的中国楼市用“疯癫”两字来概括是最恰当不过了，居然在眼花缭乱的宏观调控政策下面前，“房价、地价”比翼双飞、叠创新高，“东、西、南、北、中”可谓“全国山河一片红”，根据国家发改委和国家统计局2008年12月20日发布的调查数据显示，全国70个大中城市11月房价同比涨幅达10.5%，继续刷新两年涨幅新高，由于众所周知的统计“迷雾”，实际房价的涨幅远远要超过统计数据，近几年来有的地方房价累计涨幅更是惊人。

　　原因何在？除了人民币升值、全球流动性过剩、城市化进程和人民收入增加等大家熟悉的原因外，我想不外乎还有以下六个原因：

　　1、保障住房的缺失、欠帐，至今仍有许多地方没有廉租屋和经济适用房。

　　2、投机过甚，各级地方政府和银行对投机需求过度“呵护”、近乎“放纵”，至今仍未对“投机”进行界定和精确打击，挤压了广大中低收入老百姓的已经十分可怜的住房空间，这在长三角、珠三角和北京等特大型省会城市表现的犹为突出，住房俨然成为了爆发户的乐土和投机客的乐园；

　　3、绝后的大规模动迁，造成了空前绝后的“刚性”房屋需求爆发。

　　4、商囤房囤地，投机客的“死也不卖”造成住房供应的表面、人为的“短缺”。

　　5、地方政府、银行、开发商、中介商和媒体的利益趋同和极力“扶持”，“房价不能跌”、“房价不让跌”成为了“第一要务”。

　　6、中低收入者由于“羊群效应”而导致的“恐慌性”买盘（这部分人最值得同情）。

　　二、08中国楼市：稳中微降是主旋律（谜谜糊糊）

　　我认为，中国房地产“病在腠理，不治恐将深，不治将进入肌肤，进入肠胃，进入………”，就在各级地方政府、银行、开发商为高房价而欢呼的时候，中国经济增长持续过快、中国全面通货膨胀的隐忧缠绕着我们，07年内10次调高存款准备金率、6次加息，宏观调控政策和法律的屡屡被“架空”，深深地折射出中国体制和经济结构（低下）内在的困惑！我们现在除了卖地还能卖什么？！

　　中国房地产市场本质上是个“政策市”或者说是“政府市”，因此，要准确预测中国房地产的走势（尤其是短期）是没有意义的。试想一下，假如我们有完善的住房保障体系，假如我们对国内外热钱的投机加以适当的抑制，假如我们的宏观调控政策更系统、更有“刚性”，假如我们的地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策，房价决不会如此“疯癫”！中国经济也决不会有如此严重的通货膨胀和全面过热隐患！只有政策和法律到位，只要执行到位，房价的理性回归是分分秒秒的事！而且，早就应该回归！尽管我不是很愿意预测08年中国楼市的运行轨迹，尽管08年中国楼市还有许多不确定因素，尤其是中央政府宏观调控的决心和信心对新的一年的楼市走向至关重要。但盛情难却，多家媒体要我谈一谈看法，我就简单阐述一下，仅供大家参考，当然，我更希望引起各级管理部门的重视！ 

　　1、08年住房供求趋于平衡且供会略大于求

　　07年囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策（主要是土地政策、抽紧银根、打击投机）的力度加强而发生根本逆转，众所周知，在投机需求占半壁江上的情况下，住房已由生活必须品彻底异化成了投资投机品，一旦市场和政策出现波动，昨天的投机需求、今天的投机需求就会变成明天的叠加供给，从这个意义上讲，中国至少在5年内土地和住房不会稀缺，供大于求，房价就不会大幅上涨。 

　　2、住房的供应结构将日趋合理

　　由于我国保障住房的长期历史欠帐和短缺，由于长期住房结构的不合理（主要是小户型的短缺），使得我们广大中低收入者要改善住房也只能进商品房的独木桥，加剧了住房供需的矛盾，现在新一代中央体察民情、关注民生，出台了一系列包括廉租屋和经济适用房在内的住房保障制度，另外“90、70”（即90平方米房占开发量70%）的政策也在实施当中，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。

　　3、宏观调控的政策效应在积累

　　稳健的财政政策和从紧的货币政策是08中央经济政策的总基调，这几年中央宏观调控政策可谓眼花缭乱，由于体制的因素中国内在的摩擦系数很高，收效甚微，中国经济仍然一路高歌猛进，经济持续偏快，通货膨胀压力有增无减，一年内10次上调存款准备金率和6次加息，就是最好的佐证。但任何事物的变化都有一个从量变到质变的过程，从最近“第二套”从紧房贷政策的尘埃落定，可看出中央政府调控政策的从紧已出露端倪，虽然这可能也是一个无奈和迫不得已的选择！中国经济要着陆，房地产必须首先着陆，中国房地产不着陆，中国经济就不可能着陆！何况中央宏观调控的政策，尤其是对房地产调控的政策还没出完，例如税收（物业税、严征20%所得税）、利率（继续加息）、信贷（提高首付、严控信贷规模）、土地（打击囤地、土地增值税等）、行政（界定“投机”，精确打击）等等，从住房供应和需求（尤其是对投机的打击，对第三套住房就不准购买）的双向、系统调控，住房价格会日趋合理。从这次不对称加息来看，对5年以上的贷款利率未相应上调，说明中央调控政策还是相当温和的，也体现了中央政府稳定房价的用心良苦！但笔者坚信，宏观调控的政策还有相当的余地！

　　4、严格控制动拆迁规模，减少集中的“被动”需求

　　这几年盲目、过度的动拆迁，加大了住房供需的矛盾，对房价的上升客观上也起到了一定的作用。随着大量市政动迁和旧区改造的完成，被动性的动迁住房需求会减少，也会减少人为住房的需求压力。

　　5、最重要的是看中央政府的调控决心，要看地方政府的执行力度

　　中央的宏观调控不能患得患失，不能犹抱琵琶半遮面，要系统、刚性的调控，事实已无数次证明，每当中央调控政策不系统，每当中央调控政策有弹性，那么，宏观调控政策（包括法律法规）有会被“架空”；地方政府要真正转变观念和经济发展方式，真正担负起建设保障住房的责任，真正做到让“人民满意”，这是房价（房地产）是否健康的关键！

　　结论：08中国房价存在下跌的基因和空间，但总体上08年全国房价将在高位厢体窄幅盘整、波动，呈现稳中微降的局面；但上海、北京等地可能会是个例外，其经济、政治中心的地位，使得国内外大量的热钱云集（不排除黑钱、贿款的“洗钱”，建议全国联网“晒黑房”），加上大量的动迁需求和保障住房的短缺和历史欠帐（这在上海更为明显），因此，上海、北京等地在住房有效供给和投机需求过旺的双重夹击下，供求关系难以在短期内得到根本的缓解，可能呈现先抑后扬、稳中微升的局面。

　　虽然，全国（包括上海）房价客观上都有理性回归、稳中有降的要求，但由于地方政府、银行和开发上利益的趋同和执行中央宏观调控政策的“打折”，调控效果很可能受到影响，理性和疯狂的博弈还将长期持续，房价上涨的“神话”可能还将继续演绎。但我认为，这必定是个风险积聚的过程！泡沫的破裂只是时间的问题！中国（上海）房地产在今后几年必定有比较大的震荡和风险释放，这是价值规律、平均利润率规律和中国将长期处于社会主义初级阶段的国情、民情所决定的！世界房地产发展史的轨迹也证明了房价在中短期内的大起大落是常态！当然，从100年乃至更长的时间段来看，房价无疑上螺旋式上升的，但这是永远正确的“废话”！

　　三、提醒

　　需要最后提醒的是，08年房价的走势总体比较诡异、复杂，但在通货膨胀的前提下，房价“不涨就是跌”！“小涨也是跌”！而且政策从紧，住宅保有成本还将上升，最起码得涨20%以上才能保本，“一颗红心，两种准备”是08年一个比较理想的心态！