上市公司联手抬地价 底价翻倍成潜规则

　　上周五，北京市国土局土地整理储备中心的拍卖大厅，当朝阳区来广营乡清河营村2号地被北京合生北方房地产开发有限公司报出36亿的“天价”时，站在记者身边的本次拍卖会主持人表现明显一惊，而坐在台下的SOHO中国董事长潘石屹更是拿起矿泉水猛喝了几口，虽然没有参与这块地的争夺，显然这个价格还是将其“震”到了。当天招标会上，除今年最大面积的住宅用地、建筑面积66万平方米的来广营乡1号地流标外，其余4块土地的开发商最高报价几乎全部超出了底价一倍。

 　　在当下 “有价无市”正成为北京楼市的主流言论，观望、崩盘、房价下跌的阴云开始笼罩北京楼市之际，这场土地招标会上再次呈现的土地争夺大战仍然激烈；而不难发现有实力、有MONEY的上市公司依然是竞争的主角。而从各大公司的激烈争夺中，似乎也隐射出其对未来北京房价继续上涨的信心。

　　“面粉”依然比“面包”贵

　　“面粉比面包贵”是最近一段时间地产业内对飞涨的地价一个形象的比喻，也就是说土地的价格在一定程度上已经接近了周围的房价。尽管香港恒隆集团主席陈启宗不久前曾经提出警告，表示“这样会带来很大的风险，很容易引发地产泡沫”，但进入今年下半年以来，天价地仍频频出现。事实上，自去年开始，土地拍卖方式陆续淡出土地竞买方式后，“招标”拿地并没有遏制天价地的出现。

　　今年7月份，万科地产以26.8亿元竞得广东东莞一幅35万多平方米的土地，楼面地价达到每平方米1.5万多元；同月，北辰实业与北京城市开发集团联合体以92亿元夺得长沙新河三角洲一幅78万平方米的土地，楼面地价超过每平方米3500元；8月份，深圳振业集团以10.6亿元摘走天津河东区新开路东侧一块3.68万平方米的地块，楼面地价每平方米8800元。值得注意的是，这些地块的楼面地价均接近或超过其周边现有商品房售价。

　　同样的现象在上周五的拍卖会上如法炮制，5块土地的竞买中，先有潘石屹旗下的北京红石建外房地产开发有限公司在海淀区中关村甲3号住宅及商业、办公项目用地的招标中，报出最高价22亿元，比底价11亿元高出1倍。后有北京合生北方房地产开发有限公司在朝阳区来广营乡清河营村2号地招标中，报出35.96亿元，比底价14.33亿元高出1.5倍。北京城市开发集团有限责任公司在朝阳区来广营乡清河营村3号地招标中，报出30.57亿元，比底价16.6亿元高出近1倍。而北京世茂投资发展有限公司、北京中基宏源房地产开发有限公司投标联在朝阳区来广营乡清河营村4号地的招标中，则报出17.8亿元，比底价9.4亿元高出近1倍。

　　上市公司诠释“价高者得”

　　毫无悬念，这些大公司高价拿地是基于对未来房价上涨的判断，虽然“面粉比面包贵”，但面粉的价值最终仍会由面包来体现，也就是高价买来的土地，最后会全部体现在房价上。

　　而从这些“天价地”的获得者以及竞标者来看，上市公司占据了相当一部分份额。面对众多竞争者，上市后的地产公司似乎也依然奉行着“价高者得”的“市场规则”。以上周五的土地出让会为例，出价最高的全部是上市公司。虽然最终这些土地未必都能被上市公司收入囊中，但从目前的形势来看，招标土地的报价与拍卖相比毫不逊色。

　　一位不愿具名的业内人士坦率地指出：“现在疯狂抢地的主要是上市公司，他们不计成本地拿地，算的恐怕不仅是地产开发本身的账。多数可能是借拿地谋求机构投资者和股民的青睐，以圈资本市场的钱，非上市公司根本拼不过他们。”

　　SOHO中国上市后高价拿地

　　在今年9月份，SOHO中国董事长潘石屹在接受媒体采访时，面对“地王”的频现，还担忧地指出：“楼面地价高出同区域房价，这不太正常，可能存在很大风险。创‘地王’纪录的往往都是上市公司，这才是真正的‘泡沫’，通过‘土地’将房地产和股票中可能存在的泡沫都结合在了一起。”

　　事实上，潘石屹似乎并不害怕“泡沫”。就在上周五，其旗下的北京红石建外房地产有限公司在争夺中关村甲3号用地时，报出了比底价高出1倍的价格，楼面价格接近1.3万元/平方米，如果除去其中的廉租房部分，其楼面价格基本和周边项目持平，可见上市后潘石屹已经迅速适应了上市公司――“上市、圈钱、拿地、再圈钱、再拿地”的操作规律了。

　　作为北京首个配建廉租房的商品房项目，潘石屹出高价欲摘到手的中关村甲3号住宅及商业、办公项目用地招标底价为11亿元。除红石外，其他4家竞争者中，保利等3家竞争者报价接近17亿元，重庆龙湖地产发展有限公司和北京时代华人房地产开发有限公司投标联合体投标价则达到20.6亿元。

　　除了价格一争高低外，附加条件也变成了竞拍企业的筹码。为了让中关村甲3号地拿得更稳当，潘石屹在报出高价后公开承诺“廉租房全部精装修”，可谓一语惊四座。要知道，目前所有已建和在建的廉租房装修标准全是“四白落地”。一旦中关村甲3号地花落SOHO中国，潘石屹的这番承诺极可能会引发中低收入保障住房的一次变革。

　　未来再推3块住宅用地

　　在上周五刚刚结束了来广营乡清河营村、中关村甲3号地等5块土地，近200万平方米住宅用地的招标后，北京市土地储备中心紧跟其后又推出3块商品房用地。其中，丰台区王佐乡居住用地将配建48540平方米的两限房，销售限价为5000元/平方米。另两块则为普通商品房用地配建廉租房，分别为广渠路15号地块，规划建筑面积417663平方米，将配建2万平方米的廉租房；工程竣工后，由市建委按4300元/平方米一次性回购。朝阳区南沙滩东路3号地块位于北四环和北五环之间，将配建1万平方米廉租房，该项目至少可提供200套廉租住房，工程竣工后，由市建委按4600元/平方米一次性回购。

　　据悉，这3块包含保障住房的商品房用地将于近期公开竞招。而截至目前，北京市一共分6次推出10块保障住房用地，分布于朝阳、海淀、丰台等几大区域。

　　今年年底前北京市还将供应土地54宗，土地面积约777公顷，其中确保供应住宅土地42宗，土地面积约700公顷(占总供应量的93%)，建筑规模约942万平方米。从区位分布情况看，住宅用地分布在16个区县，主要集中在朝阳、丰台、昌平、顺义4个区。城区与郊区用地供应比例大约为4：6，其中城区用地13宗，土地面积309公顷，建筑面积387万平方米；郊区用地29宗，土地面积412公顷，建筑面积555万平方米。