房产市场进入调整期 有价无市愈演愈烈

　　“现在房价的虚高成分太大了，我不想成为最后一拨高位接盘的人。”在北京某事业单位工作的彭小宇认为，开发商囤地、捂盘是激化供求矛盾的主要原因之一，有能力将住房需求变为现实的人没有那些研究报告估算的那么多，加上近年来一系列调控政策对投资性需求的遏制，他相信房价很可能会在近两年回归。目前，持有与彭小宇类似观点的购房人不在少数，加上不少购房人面对高房价而“望房兴叹”，市场观望气氛日益浓重。

　　在此背景下，成交量萎缩就成为楼市自“金九银十”这一传统销售旺季遭遇尴尬以来的最显著特征。深圳楼市继续着8月份以来的市场成交低迷状况，10月份深圳新房市场日均成交较9月下降一半以上，11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右。而与深圳相邻的广州同样是楼市成交低迷。据当地媒体报道，以往只升不降的房价也开始松动，不少高端楼盘已暗自降价，消失许久的打折、送车位、赠装修费、送70年物业管理费等促销方式再次粉墨登场。北京、上海的成交萎缩状况也有加剧之势，两地上周住宅交易环比跌幅均超过20%。北京我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖认为，整体成交走势的持续疲软侧面反映出政府连续调控举措之后的实际影响效力，未来房价涨幅趋缓是肯定的。

　　深圳、广州楼市的变化极具代表意义，预示着其调整信号已经释放。“这预示着房价增长放缓甚至房地产绝对价格回落的趋势已经开始。”在近日举办的“第三届环渤海钢铁市场论坛”上，国家发改委经济运行与发展研究室主任王小广如此表示。他认为，在整个房地产需求中，有三成甚至更多的动机是用于投资，“这部分需求不是说没房人买房，而是富人因为投资才买房，所以不是真实需求。正是房地产投资性需求过热造成了房价过快增长”。市场并不是一般人所理解的供不应求，而是很多房子掌握在投机者和投资者手里，应当通过增加房屋持有成本等多种措施来促进卖房。因此，从政策角度来说，不是增加供给，而是抑制过热投资需求。“通过提高首付、利率抑制购买第二套住房的政策，将对中国房地产市场产生深远影响”。

　　王小广近日发表的最新研究报告指出，目前我国各项经济指标显示，经济已进入周期性繁荣的顶部区，顶部可能出现在明年上半年。在这种情况下，明年下半年开始，房地产将进入适度调整期。研究报告分析指出，房地产特别是住宅繁荣已经持续10年，估计在2008年奥运会之前，房地产仍将保持偏热增长态势，处于中期繁荣的顶部区域；但奥运会后，受多重因素影响，房地产可能步入中期调整，这些因素是：持续过高的房价对住宅需求的抑制作用、供给的释放及货币信贷的收缩效应，以及人们对奥运会后房价上涨预期的变化等。房地产调整将明显地带动钢铁、水泥等相关重化工业调整，整体投资增长将会逐步放慢。另外，受出口政策调整和世界经济增长可能逐步放慢的影响，出口增长将趋于放慢，对投资增长也将起到一定的抑制作用。

　　尽管调整期可能到来，但王小广提醒依然要认识到继续抑制投资增长的重要性。报告指出，抑制投资增长是解决内部失衡和外部失衡的关键。要通过继续小幅升息和发行中长期公共债券的措施抑制房地产和工业的投资；完善信贷结构性调整政策，加大对房地产及相关高耗能产业的信贷收缩力度，同时增加对中小企业的信贷投放。另据报告显示，抑制房价过快增长主要是要调整房地产政策，建议从三方面着手调整。包括明确住房基本政策是只鼓励家庭拥有一套住房，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外籍人员购买住房；加大税收调节作用，促进“卖房”；对购买第二套以上住房采取严厉的金融抑制政策，抑制住房的投资需求。