连续调控政策累积下 供应格局明年有变

    连续的房地产调控政策累积之下，2008年住房供应格局或将有变

    在2007年一路走高的房价，接近年底时终于有了些踟蹰：北京、深圳、上海等一度房价疯涨的城市，开始出现不同程度的交易量下降现象，关于在一系列的宏观调控下，房价是否已经出现拐点的讨论开始热闹起来。

    2007年：涨幅猛，调控紧

    来自国家发改委的统计显示，今年11月，全国70个大中城市房价同比上涨10.5%，深圳、北京10月份新建商品房涨幅分别为16.8%和17.8%；一些二、三线城市房价涨幅也在加大，乌鲁木齐、北海10月涨幅分别为18.5%和17.7%；与此同时，长三角地区部分城市房价出现回升势头。

    与房价蹿升相应的是，2007年紧锣密鼓的房地产调控。

    首先是收紧消费环节的信贷闸门。央行今年连续5次加息，10次上调存款准备金率；并与银监会联合下发了提高第二套房首付比例及贷款利率的通知。

    其次是加大供给环节的调控力度。一是对土地增值税进行清算，向企业征收30%～60%不等的土地增值税；二是限制开发商囤地，规定受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，阻止开发商蓄意囤积土地的行为。

    与此同时，在商品房供应结构和闲置土地清理上，强化了2005年、2006年新老“国八条”的主要调控精神，内容包括保证保障性住房供给、保证90平方米以下的中小户型供给，以缓解市场上中低价位住房供不应求的局面。

    在强化了“90平方米70%”的导向作用同时，2007年底还颁布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，以此保证中低收入者住房，抑制房价。据统计，目前经济适用房投资总额为6.18亿元，虽同比增长较快，但其占住宅和商品房投资总额的比例仍不到5%。

    2008年：供应格局或将改变

    2008年的房地产市场将面临两大问题：其一，自1998年住房制度改革以来，中国的房地产市场已经经历了近十年的涨势，在连年的调控政策积累下，2008年会不会是调整的拐点？

    其二，对于如何解决中国的房地产问题，温总理在新加坡发表演讲表示，在严守18亿亩耕地“红线”的前提下，采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给。有媒体将这个政策阐释为“有可能把大多数城镇居民从高房价当中解脱出来”。而主管部门建设部也曾表示，未来三年内，廉租房和经济适用房投资将呈翻番趋势。果真如此的话，将彻底改变目前房地产市场的供应格局。

    从现实的角度来看，以目前投资额度占住宅和商品房投资总额不足5%的经济适用住房而论，欲在近期改变房地产市场的供应格局是远远不够的。而将廉租房、经济适用住房的资金来源、供应方式、供应对象等实际操作中的细节问题加以明确，更是确保国家有限的资金用在刀刃上的必备条件，所以，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华认为，住房制度的建设与完善将是2008年的主题。

    从我国目前的状况来看，一方面国民收入水平还达不到大部分人都能够实现市场化购房的水平；另一方面，政府的财力也不可能在短期内满足全部住房困难群体实现政府性保障的愿望。因此，对于未来我国住宅体系，专家们认为将由三大部分组成，即一部分人群完全由政府解决住房问题，一部分以市场方式解决，中间部分以市场和政府补贴相结合，从而将我国住房体制和保障制度覆盖至全部人群。

    包宗华指出，当前来看，对住房保障是政府应尽之责已经形成共识，关键是怎么尽责的问题。在他看来，在现阶段，要以中、低和最低收入者为重点，扩大廉租房、经济适用住房等保障性住房的覆盖面。同时，政府应严格调控其套型、房价和供应对象。

    一是大力发展廉租房。国际上廉租房占住房存量的比重一般不超过5%。但我国目前的状况是远远低于这一比例，所以，2008年我国将加快健全廉租住房制度的步伐。

    二是大力建设经济适用房。从2008开始，政府应当努力增加中低价位、中小户型普通商品住房的供应。

    三是高档住房采取市场调节方式。高档房市场将主要依靠市场调节，但是必须从我国人多地少、经济实力不够强的国情出发，大力抑制住房投资需求的过度膨胀，合理调控大套型高价位住房的建设比重。包宗华建议，对今后建设和购买大套型高价位住房收取高土地出让金、高房地产开发税和高物业税、对买卖第二套住房“增”税。通过收“高”物业税，既增加政府收入，同时抑制投资需求，缩小大套型高价位住房的建设比重，最终实现房价的稳定。（记者 唐敏）