08楼市预测:楼价上半年回调下半年上升

　　“唱涨派”称明年房价稳中略涨

　　“唱衰派”称2008年房价将回归理性

　　上半年楼价将回调，下半年可望上升

　  在2007年底，广州楼盘降价已成定局。在年底楼价微调后，2008年的广州楼市将呈现怎样的走势？广州楼市进入拐点了吗？宏观调控将如何进行？楼市供求如何？楼盘产品类型有什么新趋势？本报记者综合采访开发商、房地产专家后获悉，2008年将是广州楼市的楼价高位调整年，上半年楼价将回调，下半年可望上升，整体平稳。

　　明年要买楼的市民不需担心楼价急速上升，可以慢慢选择合心意的房子。包括开发商和业内专家都认为，明年楼价不可能再像2006年和2007年般快速上升，楼价将在高位上调整。预计今年年底至明年上半年时间，广州楼价将有一定程度回调，从今年国庆的最高位回调15％－20％。经过半年左右调整，楼市将在“五一”至年中期间回暖，商品房住宅楼价也会至此再上升。明年楼市主要供应量仍然来自周边区域，包括金沙洲、番禺、白云、花都等地，竞争激烈。而老城区楼市供应量依然少，楼价难有下降空间。

　　明年预计约有6000套－1万套限价房大批量上市；经济适用房也将同时上市。这些单位的推出一方面会拉低楼市整体均价；另一方面大批90平方米以下单位上市，产品结构雷同，楼盘竞争激烈。

　　为此，楼市将从单一的卖方市场而转变为双方对等的市场，楼盘开发商不可能再通过捂盘、抬价等手段迅速卖楼了，似乎楼市将回到买家的春天。

　　2008楼市的N个猜想

　　今年年底，广州楼盘降价已成定局。在年底楼价微调后，明年广州楼市走势如何？广州楼市进入拐点了吗？宏观调控将如何进行？楼市供求如何？楼盘产品类型、营销上有什么新趋势？对这些问题，每个人都有着自己的猜想。记者走访了多位业内人士和地产专家，就上述问题进行一一解答。

　　●楼价将高位调整

　　广州楼市真的到了拐点了吗？明年广州楼价要大跳水了吗？这是近期不少准买家的共同疑问。对此，记者采访的多位房地产人士都表示，广州楼市并未进入拐点，明年是楼价高位调整年，楼价只会上下波动，进行高位调整，不可能大幅跳水。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，只要广州GDP没有出现拐点，房地产投资就不会有拐点，房价就不会有拐点。广东房地产行业协会会长蔡穗声也有相同的观点：只要经济不下滑，房价就不会跳水。据了解，业内人士作出广州楼市未到拐点的判断主要基于以下几点：广州经济持续增长、市民收入也在提高、经济大环境没有改变、国家对于房地产的调控基调是控制房价过快增长，而不是打压房地产市场，因此认为楼市应是长期看涨，目前仅是一个高位调整。

　　中原地产项目部总经理黄韬更直言，2008年将是楼市高位调整年，楼价将在今年的高位上下波动，大幅上升和大幅下降的可能性都极小。黄韬说：“明年开发商不可能像这两年般不断升价卖楼了，但楼价跳水也是不可能的。楼价平稳，整体可能微升，但也难保会有个别区域楼价下降。”他表示，今年以来楼价升得太急的区域，价格有可能下降，如珠江新城今年一定程度透支了未来的升值空间，楼价就有可能下降。另外一些随着大市急速升价的郊区，楼价也有可能下降，如花都区。

　　●楼价或下调15％－20％

　　对于近期的降价风，业内认为会延至明年初，并预计比今年国庆楼价最高位可回调15％－20％，达到这一幅度后楼价将站稳，延至明年“五一”甚至六、七月才会回升。

　　据了解，年底广州楼价下降，一方面是因为房地产上市公司要冲业绩和完成任务，遇上成交淡静期不得不降价卖楼。另一方面则是因为国庆楼价冲新高不成功，只能降下来。某开发商大集团营销人士表示，今年5月开始，开发商不断在冲楼价的新高，当楼价到了一个新高点，发现楼盘还是畅销，于是又升价再冲另一个新高点。可买家承受力始终有一个极限，当开发商发现楼价冲不上去了，于是只能降下来。“其实降价大家都会有一个底线，楼价不可能大幅度不断下降，这个幅度大概是15％－20％。之前涨价涨得高的楼盘降价幅度会大些，涨得不多的楼盘降价幅度就会小一些。”某大集团营销负责人说。

　　近期，广州楼盘降幅多在10％－15％之间，如10月中开始的恒大和富力推出的送一成首期促销，降幅10％。万科金域蓝湾均价原定1.1万元／平方米左右，后来开盘9000多元－10000元／平方米。万科金色康苑业内原预计均价达1.5万元／平方米，上周日开盘均价1.3万元／平方米，再有额外9.8折。广州雅居乐“SUNDAY”原内部定价带装修1万多元／平方米，上周开盘成交价毛坯房8300元／平方米。

　　由此可见，明年初楼价会再有一定回调，但幅度不会像现在这般大。一方面是因为开发商心里有底线，另一方面是近期楼盘降价后，成交的确见旺。如万科金域蓝湾、金色康苑和碧桂园凤凰城“美寓”当日开盘当日售罄；合生湖山国际开盘两日基本售罄；广州雅居乐“SUNDAY”推200套卖出100多套。

　　●年中市场可回暖

　　经历了近期的楼价下降、市场观x望气氛浓厚难散，再加上卖地会的地价跳水，开发商们对明年楼市复苏的预期，从开始的明年年初延至“五一”甚至六、七月的年中时段。

　　番禺某大开发商营销人士表示，原本预计春节前后楼市能走过观望期，但现在看来要到年中了。“因为看不透明年国家调控政策导向，所以大家都想把手上的现货卖掉，供应量加大时，只要有一家大开发商降价就很难把价格抬起来。”该人士说。黄韬则表示，央行把第二套住房定调在以家庭为单位，显示国家进一步落实房地产调控措施，这对楼市是雪上加霜，市场观望气氛很难在短期内散去。

　　业内人士预计楼价将在年中复苏，是基于楼市需求依然存在，认为待上半年楼价有所调整后，国家调控政策不再有新措施出台，市民观望情绪才会逐步消退，楼市才会复苏。海珠区某楼盘销售负责人表示，该盘新一轮的产品将在明年“五一”前后上市，现在“五一”黄金周取消，预计新货会推出到5月－7月集中供应，预计届时楼价会略有上升。“当然最后还是要看成交情况而定。”该负责人说。

　　黎文江则表示，影响明年楼价走势共有10个因素，五个利好五个利空。利空包括货币政策从紧、房地产市场调控持续；土地放量、余货多；“90／70”产品增加，外围供应增加；限价房开始入市，分流市场需求；受调控和高楼价影响，观望加重五因素。利好则有国民经济和居民收入持续增长，人民币升值和资金流动性过剩；地铁、大型市政项目等不断完善，居住价值提升；更严格的土地政策，取得成本上升，但上升速度放缓；开发成本仍将保持上升趋势；发展商上市融资，市场集中度越来越高，影响市场能力增加。他预计当中五个促使楼价上升的因素仍然占主要位置，而且会在明年“五一”以后陆续见效，所以预计楼市将在明年“五一”后复苏，楼价也将随之上涨。

　　2008楼市的N个猜想(2)

　　●“地王”频现可能性不大

　　自去年开始，广州每次卖地地价都创新高，住宅“地王”频频现身。至于明年，业界预计“地王”频频诞生的可能性不大。

　　业界对此的判断源于上周四举行的大规模卖地会。会上，今年都曾卖出天价“地王”的金沙洲、番禺和花都地价全部跳水，地价比“地王”低了一半以上。“老板看不透明年调控政策走向，拿地很谨慎。”一参加该次卖地会的开发商人员道出当中原因。该人士表示，主要是今年10月国家出台的政策，要求优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70％，如果该政策真正落实，保障性住房过多，必然影响商品房销售。

　　更有业内人士预测明年初正式出让的绢麻厂地块也不可能拍出“地王”天价。黄韬表示，该地块规模大、总价高，而且在目前楼市状态下，开发商不会再像今年9月时那样乐观，因此很难再拍出天价。“如果这地块在今年9月可以卖至1万元／平方米地价的话，明年初可能只能卖出6000－7000元／平方米了”黄韬说。

　　●住宅地供应量可能减少

　　虽然政府公布明年广州住宅地供应量仍将保持在5平方公里左右，但业界预计，随着地价的回落以及开发商们对土地竞投欠踊跃，政府的推地速度会减慢，供应量也会缩水。

　　黄韬说：“政府供应土地不可能不根据市场情况进行，住宅供应紧张，住宅地需求量大，供地量自然大。但如果相反，政府不可能再维持5平方公里的土地供应。”

　　房地产专家韩世同也表示，如果开发商对土地竞投不再踊跃，估计政府很难再维持今年的土地供应量。毕竟地价收入是政府财政一大来源，如果出让地价过低，一方面损失政府财政，另一方面也不利于楼市发展。从另一个角度来看，开发商底价取得土地，却并不一定会低价卖楼，而当开发商占有大量住宅土地，当其市场占有率达到一定比例后，反而能够联手抬高楼价。

　　●限价房有6000－10000套

　　据悉，明年是广州限价房大批上市的一年，有望上市销售的有金沙洲的四个限价房项目和科学城的两个限价房项目，总供应量超过100万平方米，货量有1万套左右。目前已经确定开盘销售的有保利西子湾、中海金沙馨园（由两块限价房地块组成）和万科城新里程，预计能为楼市提供6000套单位，绝大部分是90平方米以下的中小户型单位。

　　今年底，保利西子湾将有望开始预登记并推出市场销售。该盘总货量1600多套，首期推出843套，首期单位全部是90平方米以下中小户型单位。第二个开盘的将是万科城新里程。该盘是万科在科学城取得的限价房地块，首批推出500套单位。该盘总建筑面积达17万多平方米，预计总供应量有1700多套单位。另外，由两个限价房地块组成的中海金沙馨园也在明年第一季度推出市场，该盘可望提供两三千套单位。而剩余的则是富力位于金沙洲的限价房项目和龙光集团在科学城的限价房项目。

　　据悉，广州明年推出的限价房中，金沙洲项目最高限价在6050－6500元／平方米之间；科学城万科新里程限价6000元／平方米，而龙光集团项目则限价4000元／平方米。该批单位售价远远低于目前区域楼价，预计能在一定程度上拉低明年楼市整体均价。

　　●“90/70”小户型竞争激烈

　　随着“90／70”新政的不断落实，市面上越来越多新盘的户型都是以90平方米的小户型为主，90平方米的紧凑小三房也成为楼盘的主打产品。根据某中介机构统计数据，明年广州中小户型的供应比例将达到50％以上，这样一来同类型产品之间的竞争将更加激烈，并且发展商不仅要在楼盘营销，更要在产品设计上下更多工夫。

　　据了解，明年1月份将推出的新盘中，仅万科金色荔苑、金沙洲和科学城限价房项目就总共可以提供超过1000套的中小户型单位。而且从近一年多政府卖地的情况看，除了市区中心重新盘活的烂尾地等项目外，大多数新出让的地块在推出时都有户型限制，90平方米以下小户型单位所占比例在70％－100％。同时一些大盘在推出新一期单位时，户型也都从以往的以大户型为主转变为以90平方米左右的紧凑户型做主打，如富力桃园近期推出的新一期单位，就设计了90平方米的小三房等。对于产品户型将给明年市场带来的影响，业内人士认为，同类产品的激烈竞争可能成为抑制高楼价的一个因素，同时由于小户型单位面对的消费群体更加偏向于首次置业者，因此发展商在卖楼定价时也要考虑到主力消费群的承受能力。

　　值得指出的还有，目前有部分楼盘采取“两套打通”的方式将原来按规划建设的小户型变成大户型来卖。虽然表面上看两套打通的单位与普通的大单位没有分别，但买家在购房时会碰到一套单位有两个房产证，必须按照两套单位来购买的情况。而根据银行部门最新出台的政策，“第二套房”将以户为单位，已用公积金购房的家庭购买第二套房时也将被执行上浮10％的贷款利率，这意味着这种“两套打通”的变通方法也进一步受限。以往小户型单位多投资客的现象也将有所改变，自住比例将上升。

　　明年经济形势严峻

　　种种迹象表明，目前中国已正式进入通胀通道，中央经济工作会议也因势利导地提出明年要实行从紧的货币政策。然而，流动性过剩、内外经济失衡等不利因素，都为明年的宏观调控增加了难度。

　　仍有价格上涨压力

　　经历了连续四年两位数增长后，中国经济形势已发生较大变化。今年以来，中国居民消费价格涨幅从3月份的3.3％上扬到11月份的6.9％，已站上全年最高点。有经济学家指出，从今年的经济数据看，食品类价格在今年后期的增速明显要高于前期，而全国工业品出厂价格在11月的增幅也达4.6％，直追食品类价格；而且目前为应对价格上涨压力，国家有关部门已对部分产品实行强行降价，民间更出现“囤积居奇”的现象，像广东早前出现的汽油、柴油短缺，一切的经济数据和现象都表明，目前的中国已正式进入通货膨胀通道，明年通胀还将持续。

　　流动性过剩的问题也仍在发展，业内分析这是房价一直居高不下的重要原因之一。数据显示，今年前10月新增贷款是去年全年新增贷款的1.1倍，10月末广义货币供应量同比增幅比上年末高1.53个百分点。

　　严施从紧货币政策

　　面对上述严峻的经济形势，近日闭幕的中央经济工作会议明确提出，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。而且对于明年宏观调控首要任务提出“两个防止”：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。

　　中央经济工作会议指出，明年将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏。事实上，央行、银监会等职能部门加大宏观调控力度在今年第四季度已经预演。而12月8日央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率1％，及与银监会在日前发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，都表明了央行将严厉实施从紧的货币政策的决心。商业银行要严格控制货币信贷总量和投放节奏，这将大大影响到发展商建设供应和购买方需求两大方面，对于房地产市场是个严峻挑战。

　　奥运会后或会面临经济调整

　　目前大多数观点认为北京奥运会将成为房地产市场走出观望的一个新刺激点，但多种迹象表明，北京奥运会或许“鞭长莫及”，目前广州难见有所带动，如2010年的广州亚运会，至今也仍没看到市场“兴奋”起来。

　　经济学家谢国忠就非常担心奥运会之后的股市，投资者的恐慌情绪也许会刺破资产泡沫。他表示，投机者相信民众在期待奥运会时期会一直看好。这在1968年日本奥运会和1988年韩国的奥运会之前都出现过，而这两个国家的市场都在奥运会结束之后经历了大幅调整。2008年奥运会之后，中国房地产和股票市场都很有可能经历重大调整。

　　楼市稳定后有望供销两旺

　　韩世同（知名地产专家）今年以来，房价涨幅明显过快，脱离了市场消费能力，普通市民对高房价已难以承受。而市场购买力主要是投资性购房、外来人士以及实力购买人士，并不是基础消费人群，因此明年楼价降价的可能性较大。

　　目前来看，市场承受着价格回调的惯性，观望气氛很难在短时间内结束。今年年底，国家已经对银行贷款实行紧缩政策，而明年还将继续贯彻下去，甚至有可能更严，这对房地产市场来说会产生不小影响。另外，“十一”期间出台的房贷政策对投资性购房限制很大，近期央行又确定以家庭为单位界定第二套房，投资性住房的紧缩政策还会在明年发挥更大的作用。

　　从市场产品结构来看，明年中小户型的单位无疑会大量增加，这会吸引相当一部分自住型消费者入市，再加上楼价调整，因此明年楼市一旦稳定后，还是有望出现供销两旺的局面。

　　限价房　将成区域价格标杆

　　肖文晓（满堂红地产研究部主任）由于楼市现在正处于观望期，春节的成交也必定会减少。因此，如果明年没有房产新政出现，广州楼市最快将在第二季度回暖。而回暖的前提，是楼价逐渐趋稳，不会出现大的涨跌，消费者对市场的信心重新恢复起来。从供应上看，明年楼市产品结构发生重大改变，大批“90／70”产品会在明年推出，同样的总面积内单位面积小了，意味着会有更多的单位供应市场。另外，限价房等保障性住房明年也会大量推出，将拉低市场均价，成为区域的价格标杆。但均价降并不意味着楼价会全部下降，高价房依然会有自己的市场。

　　明年国家将继续从紧的货币政策，加息也预料将继续进行，但这些政策对房地产市场有多大影响，还是要看执行的力度有多大、有多紧。

　　另外，从今年拍地的情况来看，上半年与“十一”黄金周后出现了明显差别，年底的大规模拍地甚至出现了以底价成交的情况，这反映开发商的心态在发生转变，新的政策也让开发商底气明显不足。在市场不明朗的情况下，开发商会继续谨慎拿地，而明年市场信心恢复后，开发商肯定会掀起新一波高价拿地潮。

　　全市均价将有所下降

　　黎文江（合富辉煌首席分析师）目前，不少银行就收紧一二手房贷，使得市场上出现无款可贷局面，大大降低了消费者的购房热情。但是银行收紧贷款是季节性现象，明年初银行重新调整资金分配，开放贷款后，这一问题将得到彻底解决。现在不少消费者并不是不想买房，而是处于观望状态。由于到了年底，不少进入股市获利的消费者将决定是继续炒股，还是退市买房，这也将促进楼市的消费增加。

　　今年以来，广州楼价升幅明显，高企的房价最终导致10月份以后成交量大幅下降。明年随着中小户型供应大幅增加，贵价盘主宰楼市的局面将有所缓解，因此全市平均楼价会有所下降，成交量则会上升。

　　同时，由于今年不少项目受“90／70”政策影响，规划被重新修改，导致一定数量的中小户型单位面市时间被推迟到明年。数据显示，2007年1月－10月，广州建筑面积90平方米以下的中小户型住房的供应比例仅为32％。随着政府持续加强推动中小户型供应，明年这一数字无疑将大大增加。由于大户型单位主要是贵价豪宅盘，因此目前全市的楼价主要反映了大约70％的豪宅盘价格，明年90平方米以下中小户型的大幅增加，会使楼市平价货供应增加，全市平均楼价就会出现下降趋势。