二套房判定统一标准 “补丁”姗姗来迟

   12月11日，央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，《补充通知》对“二套房”的判定给与了一个明确的标准，结束了两个多月以来对“二套房”标准是否统一的争论。

    应该说这次《补充通知》在理论上基本规范了商业银行的房贷行为，同时也给各商业银行提供了统一的操作空间，避免了银行各自为政的现象。

    “9・27通知”没有对“二套房”的判定给予一个统一的标准，这样一来给了商业银行很大的自由操作空间，由于国有商业银行是国内房贷市场资金的主要来源，而各自对“二套房”标准界定的不统一所导致的“一紧一松”使得股份制商业银行等中小银行蚕食国有商业银行的房贷市场，而作为理性经济体的国有商业银行在利益的驱动下必然会通过各种规避措施来防止其房贷市场的丢失，结果不仅没有很好的控制住房贷的发放，反而使各家商业银行出现超放的现象，无疑偏离了《通知》的初衷。因此，这次《补充通知》对“二套房”标准的统一界定很好地防止了商业银行的这种“道德风险”，这也将大大抑制商业银行明年过度发放房贷的冲动。

    《补充通知》特意提到了外资银行要按照统一政策规范其相关业务，这与“9・27通知”所针对外资银行的模糊态度相比显然更为清晰、严厉。据央行上海总部发布的11月份货币信贷运行报告显示，外资银行人民币贷款持续高位增长，对货币信贷运行的影响也在不断放大。如果不对外资银行人民币信贷这个“口子”加以控制，显然资金“漏斗”将会越来越大，甚至会出现中资银行通过拆放资金给外资银行以谋取房贷高收益的现象。很显然，《补充通知》对外资银行房贷的规范为央行下一步实行从紧的货币政策又上了一道安全锁。

    “9・27通知”没有针对公积金贷款第二套房上调首付的规定，这将会大大刺激市场对公积金贷款的追捧，据上海市住房公积金第三季度分析报告透露，上海住房公积金缴纳积极、贷款需求旺盛。这在一定程度上使商业性房贷资金向公积金贷款倾斜，部分抵消了商业性房贷的紧缩效应。而《补充通知》明确规定把公积金贷款纳入其规定的约束范围，可以抑制房贷资金通过公积金贷款这条“绿色通道”流入房地产市场，从而为央行从紧的货币政策“护航”。

    由于央行征信系统的不完善，借款者和商业银行可以联合逃过监管者的“法眼”。“9・27通知”虽然也提到了对借款者提供真实信息的规定，但是没有相应的惩罚机制，这种低违规成本显然不能抑制商业银行和投资者的违规行为。《补充通知》则对借款者的信息审核要求更加严格，并制定了相应的惩罚措施，将会大大减少商业银行和借款者的违规行为，保障了央行从紧货币政策的有效进行。 （中央财经大学中国银行业研究中心 郭田勇 蒋蛟龙）