银监会通知:二套房贷款界定认户不认人

    “以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。”已经从9月底开始执行的商业性房地产信贷政策(简称房贷新政)终于出了权威版的“细则”，央行和银监会昨天发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中，明确了新政的三个“模糊项”。

　　▲房贷次数“认户”不“认人”

    监管层政策新解:从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合我国夫妻财产共有的法律规定，这样既与我国家庭现实一致，又有利于严格执行《通知》规定，强化宏观调控。

    已经执行2个多月的房贷新政，对贷款买第二套住房要求最低首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这和第一套贷款房最低首付20％，最高可享受基准利率8.5折优惠的政策相比，借款人购房的首期负担大大增加。以一套售价80万元的90平方米以下房子为例，如果算作第二套贷款房，借款人光首付就先期多交16万元。

    因此房贷新政执行以来面对的最大市场疑问就是如何界定第二套房产。现实中存在这样的情况:丈夫贷款买一套房子，妻子如要贷款买一套，对于家庭来讲，已是第二套，但对于各自本人，都是第一套。于是，对贷款买第二套房出现了“认户”还是“认人”的差别。

    而记者了解到，自9月以来的新政执行期间，包括工、农、中、建四大行，股份制银行及花旗、汇丰、渣打等外资银行的政策并不一致:有的认人，有的认户。

    “包括借款人、配偶及未成年子女，不但‘认户’的问题解决了，而且政策考量的家庭成员构成也明确了，这下执行起来应该不会再有存在疑问的地方了，各家银行之间不会再存在较大的区别。”昨天（12月11日）一家股份制商业银行房贷部负责人士评价说。

    人均面积低于当地平均水平可按首套执行

    监管层政策新解:可抑制不合理的需求(包括以贷炒房)，又可满足居民改善住房条件的合理需求。同时，又与《通知》精神相一致，保持了政策的连续性。

    央行和银监会昨天（12月11日）明确，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。这类借款人须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。为此，建设部将于近期出台相应的指导意见。商业银行可根据借款人提供的住房总面积查询结果、户籍证明等材料，确定其是否能够享受首套住房贷款政策。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其余已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。

    建设部不久前发布的数字显示，2006年年底，全国城镇居民人均住房面积达到27平方米。而据北京市统计局的数字，截止到2006年，北京市城镇居民的人均住房面积达20.06平方米。如果套用该数字和此次的细则，在北京，如果一个三口之家，已经贷款买了一套不足60平方米的房子，只要还清了前期贷款，并能出具相关证明，再贷款买房子，仍可享受第一套房贷的政策。 

    ▲公积金贷款也算入房贷次数

    监管层政策新解:居民无论是借用住房公积金贷款，还是借商业性住房贷款，都是负债，都是占用广义的公共资源，一旦房地产市场出现大的波动，住房公积金贷款与商业性贷款将面临相同的风险。

    “已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。”昨天出台的补充通知中这样规定。而所指的“前款规定”就是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，和已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平的相关条款。这意味着，如果一个家庭已经利用住房公积金贷款买了一套房子，再向商业银行申请贷款买房，就会算做第二套。

    据记者了解，此次补充规定出台之前，有银行明确规定，公积金贷款买的房不在政策参考项目之中，理由是公积金贷款属于政策性贷款，不属于政策限定的范围。RB112

    相关新闻：今后办房贷要提供户籍和税收证明

    本报讯(记者耿彩琴)随着央行和银监会昨天发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，今后，个人向银行贷款买房要提供的资料也将比以往更多一些。昨天这份通知强调，要求商业银行切实履行告知义务，提请借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明文件。据记者了解，办房贷提供个人户籍、税收等证明文件是首次提及。

    据记者了解，此前不少中资商业银行对借款人贷款买房仅要求身份证件；收入证明；符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件等等。其中，收入证明一直为市场诟病，认为存在个别单位随意虚开的情况。

    央行、银监会昨天表示，要商业银行加强贷款审查，对填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行不得受理其贷款申请。对出具虚假证明的单位，一经查实，银行将不再采信其证明。为充分发挥央行企业和个人信用信息基础数据库的积极作用，央行、银监会支持商业银行审查借款人资信，惩戒虚假信息提供者，防范信贷风险。

    昨天（12月11日）央行相关负责人士还透露，目前已经根据《通知》精神着手对征信系统中相应的模块进行调整和完善。一段时间后，将对商业银行的执行情况进行现场检查，严格处罚违反规定的有关机构和人员。

    专家点评：政策更细化执行有难度

    对于央行和银监会昨天（12月11日）出台的房贷新政的补充通知，记者第一时间联络了北京师范大学房地产研究中心主任、经济学教授董藩。他接受记者采访时说，两大监管部门此次出台的政策可以解决商业银行执行政策分歧的地方，使政策整体发挥效果。

    以前一家银行以户为单位界定第二套，另一家银行以个人为单位，这样，信贷业务就会流向一些所谓执行政策灵活的银行。现在统一定调之后就更严肃了，调控作用也更强了。而关于住房人均居住面积低于当地平均水平家庭的再次申请贷款时享受首套房贷政策，董藩认为这照顾到了各地的不同情况和家庭住房面积较小的群体需要贷款买房改善住房条件的实际情况，更加科学化了。

    但董藩提醒，由于目前一些住房登记存在一些在不同区、不同人名下住房登记的情况，这对于银行界定家庭房产来说，存在一定难度。(耿彩琴)