解读二套房贷细则 从紧货币政策的信号

    昨天（12月11日），央行、银监会公布通知要求各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策。此前，由于没有明确“第二套房”或“多套房”的认定标准，各商业银行在执行房贷政策时，有的以“人”为单位，有的则以“户”为单位，曾给房贷市场带来不少疑惑。

　　补充通知传递三大信息

    昨天（12月11日）公布的《补充通知》，传递了三条重要信息：

    一是各家商业银行应以家庭为单位，认定住房贷款的次数。“家庭”成员范围，仅指借款人及其配偶和未成年子女。央行表示，从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，也符合我国夫妻财产共有的法律规定，有利于强化宏观调控。

    二是对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，这类借款人必须在还清前期贷款的前提下，才可比照首套自住房贷款政策执行。央行表示，这既可满足居民改善住房条件的合理需求，又保持了政策的连续性。

    三是已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。住房公积金委托贷款也被纳入《通知》有关规定的约束范围。央行表示，居民无论是借用公积金贷款还是商业性贷款，都是占用广义的公共资源，都属于“负债”，一旦房地产市场出现大的波动，都将面临相同的风险。因此，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。此项规定则可抑制不合理的需求(包括以贷炒房)。

    落实宏调政策重要手段

    继央行上周六宣布提高存款准备金率1个百分点之后的第三天，央行和银监会即宣布，第二套房贷界定标准“从严”，以家庭为单位，业内人士将此举看作是从紧货币政策的又一个信号。

    监管部门曾要求，金融机构全年新增贷款增速要控制在15%以下，但11月末，金融机构本外币各项贷款余额为27.74万亿元，同比增长1..50%，人民币各项贷款余额26.12万亿元，同比增长17.03%。这就对上述目标提出了考验。而11月人民币各项存款增加7023亿元，表明当前国内流动性过剩的局面仍然严峻。因而，收紧房贷也就成为落实国家宏观调控政策的重要手段之一。

    同时，这也是加强银行业金融机构风险管理的需要。近段时间，房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多，特别是有的商业银行未经批准擅自开办转(加)按揭贷款业务，加大了房地产信贷业务的风险，已引起有关部门高度关注。昨天，银监局副主席蒋定之表示，金融机构要居安思危，汲取美国次贷危机给金融体系带来冲击的教训，加强房地产信贷业务的风险管理。

　　步调统一监管更严

    此前，由于“第二套房”认定标准不明，各家银行根据自身的市场业务和实力，对政策形成不同的认识和执行方法。有的银行以个人为单位进行认定，有的银行以家庭为单位进行认定，有的银行规定还清贷款后就不算是第二套房，等等。补充通知之后，这种混乱的执行现状将有所改变。

    银监会强调，各商业银行制定的细则，既要符合文件精神，又要具有操作性，尤其要制定借款人信息资料的收集和信贷审查工作的规定，对借款人提供的个人住房信息、收入信息、家庭信息的真实性要有严格的审查甄别措施。而央行、银监会一段时间后，将对商业银行的执行情况进行现场检查，严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。

    据悉，为充分发挥央行企业和个人信用信息基础数据库的积极作用，支持商业银行审查借款人资信，惩戒虚假信息提供者，防范信贷风险，央行目前已经根据《通知》精神着手对该系统中相应的模块进行调整和完善。 （刘颖）