不影响供需 经适房新规与平抑房价无关

    11月30日，建设部等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》(以下简称《办法》)。有业内人士提出“经济适用房新规有望平抑房价”的论断，而论据则是如果经济适用房出现在市中心与周边商品房价格形成强烈反差，会起到平抑房价的积极作用。

    笔者认为，经济适用房新规对目前楼市的供需结构并无影响，房价也不会因经济适用房供应量的加大而出现波动，而经济适用房的价格构成与商品房价格不具备可比性，价格的示范作用也不会影响商品房定价。《办法》中指出“经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”，而《济南市经济适用住房管理办法》则规定，申请经济适用房的低收入家庭需要具备三个条件：具有市内6区城市居民户口，家庭收入低于市政府公布的经济适用住房年度家庭低收入标准，无房或家庭现有住房面积低于统计部门发布的上年度本市城市居民人均住房面积的60%(含)；单身家庭除具备以上3个条件外，申请人年龄要在35周岁(含)以上。不难看出，经济适用房所适用的家庭，从消费能力来看，并不是目前商品房的目标客群。那些不被纳入经济适用房或廉租房体系的群体才会通过商品房解决住房问题，而他们的需求量与楼市的供给量均衡与否，才是房价变动的重要指标。

    同时，无论经济适用房选址如何，它的房价与商品房都不具备可比性。在《办法》中规定，经济适用住房建设用地以划拨方式供应；经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。在商品房价格构成中占据重要比重的成本支出，在经济适用房上并没有得到体现，而且经济适用房的利润也被限定在3%以内，这与以市场供需决定走向的商品房价格有着本质的区别。因此，即使经济适用房选址在市中心，它的低价格也无法影响到商品房定价。