开发商囤地可开发三年 资金一半来自银行

　　国内首份揭示开发商囤地现状的报告―――《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》昨日在杭州发布。报告显示，到今年底，房地产开发商囤地约10亿平方米；截至2006年底，房地产业沉淀在土地上的资金约2.4万亿元。

　　该报告由北京师范大学金融研究中心完成。主要撰写人、北师大金融中心主任钟伟表示，当前中国房地产业可用“资金为王、土地为祸”形容，“继续维持既有决策思维定势和市场供求状况，对房地产业、金融业将是危险而巨大的赌博。”

　　所囤土地可开发3年

　　“囤地现象不是新近出现的，事实上，2004年前的囤地增长规模较此后更快。”钟伟在“杭州土地招拍挂十年高峰论坛”上说，之所以引起广泛关注，是因为近年来供应收紧、地价飙升。

　　钟伟说，万科、碧桂园、金地、河南建业等全国10大房开商是“囤地大户”，其中实际土地储备规模在1000平米以上的包括碧桂园、万科、保利和招商地产，“10大开发商囤地总面积约1亿平米”。

　　他表示：“开发商目前的囤地规模约可支持静态开发4年或动态开发3年，也就是囤积了一个完整开发周期的土地。”

　　沉淀资金一半来自银行

　　报告同时对沉淀在土地上的资金进行了计算。“房地产企业囤地的过程同时也必然是资金沉淀的过程”，钟伟说。

　　报告估算，至2006年底，沉淀在土地上的资金约2.4万亿元。在这些资金中，来自银行信贷的可能高达1.32万亿。“也就是说，囤地带来的资金沉淀，差不多一半源自银行信贷；银行每发放4元的涉及房地产贷款，就有1元被直接或间接沉淀在土地上。”钟伟认为，“和房地产企业净资产、净利润等指标比较，沉淀在土地上的银行信贷资金已有一定风险。

　　地价并非房价关键因素

　　由于各地频频出现“地王”，使人们将房价上涨很大程度上归因于地价上涨。但报告分析得出的结论是：地价对房价的占比并不是推动房价的决定性因素。

　　报告估测，地价对房价的占比在20%～30%，“因此，单纯从土地购置成本和房价形成看，不能显示地价对房价的决定性影响。”

　　报告认为，地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模，以及囤地的资金成本造成严重的供不应求，形成强烈的房价上涨预期。