严打倒号炒卖 经济适用房将“回归本位”

　　11 月 30 日 ，建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，指出经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭，具有保障性质的政策性住房。

　　11 月 30 日 ，建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局七部门联合发布《经济适用住房管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》明确规定经济适用住房购房人拥有有限产权，同时规定经济适用住房单套的建筑面积控制在 60 平方米左右。

　　经适房重回保障功能

　　经济适用房将“回归本位”，即把经济适用房纳入社会保障体系进行考虑，满足低收入人群的住房，不是让它承担拉动经济增长的任务。

　　自从 1998 年国家把经济适用房作为一项政策推出以后，在执行中，虽然也做过调整，但仍因为其所表现出来的面积过大、购买者错位和价格失控等这些“既不经济，也不适用”的问题而饱受社会的批评。

　　业内专家认为，这是因为政策定位上的模糊，使得经济适用房很难与商品房划清界限。在定位不准确的前提下，政府对经济适用房的管理也不够规范，监控力度也不够。一方面，致使有集团购买经济适用房，有高收入者购买多套经济适用房用于投资等，背离政策初衷。

　　另一方面，经济适用房由于土地属于行政划拨，相关费用减半征收，价格应由物价部门核定。然而，在实际管理中，开发商虚列成本、抬高价格的行为比较普遍，大大超越了城镇中低收入家庭的实际承受能力，从而，使得这些居民只能望房兴叹。

　　此次颁布的《办法》明确，经济适用房将“回归本位”，即把经济适用房纳入社会保障体系进行考虑，满足低收入人群的住房，而不是让它承担拉动经济增长的任务。

　　《办法》开篇就提出，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

　　《办法》还要求市、县人民政府应当在年度计划中明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。

　　为了体现保障功能，《办法》提出，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

　　专家表示，和以往的办法相比，《办法》让经济适用房回归保障功能，着重解决急需人群的居住问题。

　　解决低收入者住房

　　经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于 3% 核定。

　　建设经济适用房的初衷是为了解决低收入者的住房问题。然而，从立项、开发、建设、销售到消费各个环节，过去的经济适用房并没能满足真正的低收入者。我们经常能看到奔驰宝马等高档轿车长期停放在经济适用房的小区里，这明显和国家规定的经济适用房享用者的收入水平不符。

　　新的《办法》严格界定了经济适用房是具有保障性质的政策性商品房，严禁把经济适用房项目变成商品房项目，规定对经济适用房的户型标准、供应对象和销售价格进行严格的限制。比如面积要求严格控制在 60 平方米左右等。

　　《办法》明确规定，经济适用房面向城市低收入住房困难家庭供应，并规定经济适用房是有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　购买经济适用住房满５年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

　　《办法》还明确规定，经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于 3% 核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

　　监管问责更明确

　　国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

　　以往，被称为民心工程的经济适用房寄托了众多中低收入者的期待，但百姓的诟病也从未停息：经济适用房面积失控，不少住房多达 200 多平方米；购房资格失控，不少高收入者仍然购买经济适用房；一些开发商或中介从内部拿到购房号再转手加价炒卖……

　　“毫无疑问，政府建设经济适用房的初衷是良好的。但由于监管的不完善，由于执行机制的不规范，这份大礼未能真正送到众多贫困人群手中。”北京理工大学人文学院教授胡星斗说，“刚性制度、柔性监督”造成了诸多问题。

　　今后，新的办法或许能改变这一切。

　　《办法》规定，经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，具体办法应向社会公布。“对骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，发现后限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。”

　　《办法》规定：“国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。” “任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。”

　　业内人士表示，新办法的有些条款以往根本没有，主要是针对过去经济适用房建设、管理过程中的漏洞，加大问责力度。

　　新规能实行到什么程度？效果怎样？业内人士表示，这还涉及到各级政府的经营管理水平，以及各个地方的具体情况。《办法》只是从宏观的角度对管理经济适用房作出了规定，各地还应制定出具体的实施细则，才能切实有效地发挥该办法的作用。

　　《市场报》 ( 2007-12-05 第08版 )