置业指导:买房者提前还贷还需三思而行

    明年起，按揭买房者将一次性消化5次加息所增负担。于是，各地提前还贷者云涌。专家说，盲目提前还贷对一些人并无益处。

  　从明年元旦开始，许多利用贷款买房的人将面临5次加息后的新利率。从央行今年3月第一次加息开始算起，房贷利率也将从年初的6.84%涨至7.83％。迅速上升的利率对每月的还贷有何影响？各地陆续出现的“提前还贷”是否应该提倡？银行的信贷专家和理财专家给出了意见：提前还贷应因人而异，盲目还贷对于整个家庭的理财规划并无益处。

    投资人： 收益率决定是否先还

    增加的利率，对于很多手头上握有多套房子的投资客而言，具有一定的威慑力。是否应该提前还贷，也成为这类人群主要关注的问题。A先生目前有三套房，其中两套自住，一套出租，目前尚有第三套房的90万元房贷没有还清（等额本金方式还贷，贷款期限15年），临近年底，A先生开始犹豫是否要提前还贷。因为他手头还有50万元资金在股市，目前的股市行情不好，他想把这部分资金拿一部分出来还贷。

    中行上海分行的信贷专家给A先生算了一笔账，如果不提前还贷，按照目前的年利率计算，A先生每月还贷10130元，明年的利率是7.83％，月还款10872.5元，月还贷金额要增加742.5元；但如果A先生提前还贷25万元，按照新利率计算，则月供为7852.36元，比不提前还贷每月节省3020.14元。

    还贷建议：尽管每月减少的月供非常明显，但是银行理财专家给出的建议是，如果A先生还有其他更好的投资渠道，其年收益率可以高于银行的贷款利率7.84％,则不必提前还贷。专家认为，未来资本市场可能会有起色，其他创新类金融理财产品也将层出不穷，如果A先生的还贷来源不是无保障的，仅仅因为利率升高而提前还贷，从长期理财的角度来看，并无必要赶着在年底提前还贷。因为一旦A先生进行了提前还贷，将面临没有资金进入股市甚至其他投资领域的状况。因此，对于A先生这类投资人群，理财专家的建议是他们要比较好资金的投资收益率，在确定投资收益必然大于房贷利率时，不用急于还贷。

　　自住人： 适当减负还是可取的

    除了那些投资买房人外，很多的银行贷款人是目前所说的“刚需”。白小姐就是这样一位买房人，她今年初刚刚买了一套房用于自住，但是没有想到居然遇到多次加息，白小姐目前尚有25年期的45万元的等额本息贷款没有还清，不过白小姐在考虑，是否要用手头上的10万元存款用来提前还贷，因为每月6000元的收入，让她对月供的增加已经变得敏感起来了。

    针对白小姐的情况，中行上海分行的信贷专家也计算了一下，发现如果白小姐按照目前的年优惠利率5.81%来还贷，月还贷2848.41元，按照今年加息5次的情况，明年的优惠利率为6.66%,月还款3082.30元，月还款增加233.89元；但如果白小姐进行提前还贷，把贷款额减少到35万元，按照明年的新利率，月还贷额为2397.35元，比不提前还贷减少684.95元。

    还贷建议：理财专家认为，白小姐属于对贷款比较敏感的人群，因为刚刚工作不久，收入相对每月的月供而言，存在一定压力。10万元如果对白小姐来说没有其他特别大的需要，而且还有其他渠道可以在短期内积蓄一笔钱应付日常开支，这笔作为存款的资金，提前还贷是可取的，因为可以帮助白小姐适当减轻压力。当然，其他和白小姐有类似情况的贷款人，也可以考虑适当为自己减负，“一旦感觉自己对月供增加非常敏感，就有必要考虑是否该提前还贷了。毕竟加息可能依然存在，他们不能因为月供而影响自己的生活品质。”

    不过，对于很多自住买房人而言，他们的贷款可能是在两三年前买房时申请的，之前也已经有过提前还贷的经历，目前可能贷款本金已经不是很高，对于这些人来说，理财师建议也不用着急还贷。“目前我国正处于加息通道，保留一定的贷款额度，对于贷款人进行其他消费如买车等也有好处。因为以后贷款的成本将越来越高”，理财师建议，这些贷款人可以将准备还贷的资金用于其他投资，以抵消目前提高的利率所提高的月供，甚至用高收益的回报来跑赢通胀。如果真的想要提前还贷，则建议用银行的“随心还”或循环贷业务，这些房贷产品的还款方式是前期的还款金额小，贷款人可以将手上的资金用于其他投资渠道获得更高的收益，或者利用循环额度根据自身的情况随时调整还贷与投资计划。（金苹苹）