专家解读房价:中国房价持续猛涨为哪般？

　　据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的最新调查显示，今年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，全国有5个城市涨幅超过10%。人们不禁会问：中国房价持续猛涨为哪般？近日，记者就此问题采访了一些房地产研究领域的专家。

　　解释中国城市房屋价格持续上升，有多种说法，其中，“供求说”占主流。他们认为，由于土地供应不足、户型结构不合理等原因，导致房屋不能满足城市化和经济发展等带来的住房需求，从而推动房屋价格上升。

　　国家发改委投资研究所房地产研究中心副主任刘琳博士即持这一观点。她认为，房价上涨的最大推手应该是供求关系。刘琳称，研究中心对房价进行了长期的跟踪调查发现，从2002年至今的5年时间内，需求量在不断放大，然而供给却没有太大的增长。

　　主因 供应不足

　　刘琳博士认为，供应不足是导致房价上涨的一个因素。她说，2003年起国家对房地产市场的调控措施逐渐出台，尤其是土地闸门和信贷闸门的关紧，对房地产市场产生了重大的影响，从2004年起，土地交易便连续下降，2005年至2006年呈现负增长，直到今年3月，随着全国土地供应量增大，房地产商购置土地的力度才开始重新增大。而开发信贷的紧缩则直接制约了商品住宅的供应量。

国家统计局新闻发言人李晓超，在分析今年以来住房销售价格持续上涨原因时认为：住宅的供应相对偏紧，还存在着结构不尽合理，特别是针对中低价位的中小户型住房所占比例还偏低。

　　人民银行发布的第三季度货币政策报告也显示，前三季度全国房地产开发投资完成额1.68万亿元，同比增长30.3%，但经济适用房投资的比重仅仅为4.4%。此外，90平方米以下住房投资占商品住房投资的15.2%，与监管部门所要求的“70%以上户型在90平方米以下”的要求相差甚远。

　　次因 需求旺盛

　　刘琳认为，需求旺盛也是支撑房价上涨的原因之一。空置率是衡量需求增长的重要指标之一，从2002年开始全国的空置率就呈下降趋势，2004年降幅最大，这说明需求很强劲。她进一步指出，长期来看，25岁-45岁是住房消费的主要群体，其中25岁-35岁正处于婚恋期，他们对住房需求呈现刚性，“我国的人口结构决定了未来15年，住房需求都会相当旺盛。”而从短期看，流动性过剩、实际利率偏低，加上由涨价预期引起的投机行为，也带来了相当数量的需求。

　　李晓超也认为，需求增长很快，特别是随着经济的快速发展，居民收入的不断增加，城市化进程的加快，其中还存在着居民多套住房的需求。据民建中央企业委员会房地产组组长曾钫预测，到2020年我国城市化水平将达到50%-60%，城镇居民将增长到8亿-8.5亿人。其间有3亿-3.5亿的新增城镇人口需解决住房，住房需求急剧增大。建设部原副部长、中房协名誉会长杨慎则认为，中国每年有1600万人进城，这些人都需要房子。但是城市里无法提供这么多的房子，造成房价上涨。

　　国家发改委的调查显示，今年前三季度，全国商品住宅竣工面积同比增长11%，而销售面积同比却增长了33.9%，其中，现房销售面积同比增长14.7%，期房销售面积同比增长42.9%。销售面积是竣工面积2.15倍，可见市场需求的旺盛。

　　专家表示，尽管房地产投资加快增长，但由于住房套型结构比与居民收入结构比刚好相反，不仅造成有效供给不足，而且导致房地产价格出现加快上涨势头，部分城市房价还涨幅较高。

　　其三 成本增加

　　李晓超称，土地开发建设成本过快增长则是新一轮房价上涨的又一“推手”。
　　土地开发建设成本提高。国家统计局的数据显示，今年以来全国70个大中城市土地交易价格上涨较快。一至三季度累计平均上涨12.8%，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。据了解，由于地价飞涨，全国各地“地王”频现，多次出现楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象。

　　中国社会科学院编撰的2007年房地产蓝皮书显示，地价综合水平排在前列的城市是：绍兴、厦门、南京、杭州、北京、上海、温州、宁波、广州。恰恰是这些城市，在国家发改委公布的全国70个大中城市房价月报中，时常排名前列。

　　由此可见，尽管房价取决于供求，但“羊毛出在羊身上”，土地成本最终会计入房价，最后还是由购房者来承担。

　　另外，建筑材料价格也在上涨，人工成本、机械使用费的上涨都形成了对房价上涨的推动。

　　有人认为，房地产开发企业的巨额利润也增加了住房成本。据2006年财政部发布的第十二号会计信息质量检查公告显示：检查的39家房地产开发企业，会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%，隐瞒利润超过一半。有些购房者认为，房地产老总动辄上百万甚至几百万的年薪也是推高房价的原因之一。

　　除此之外，曾钫认为，拆迁安置费增高也加大了开发成本。目前我国正处于城市化的发展时期，许多城市建设和旧城改造的力度加大。随着国家对征地拆迁工作的规范，征地拆迁安置补偿费标准的提高，加大了开发时间成本和资金占用成本，开发成本明显上升。

　　其四 投机行为

　　李晓超认为，由于市场上对住房价格继续上涨的预期明显，投资购房需求膨胀，也形成了对价格的推动。

　　根据央行最新数据显示，10月，我国居民户贷款增加682亿元，同比多增470亿元，其中，短期贷款增加27亿元；中长期贷款增加655亿元。对此，央行的解释是，“受部分地区住房价格明显攀升、居民收入预期改善等因素影响，居民贷款需求有很大提高，主要是以住房贷款为主的中长期消费性贷款增加较多。”

　　中国企业家调查系统日前发布的调查报告显示，超过九成的被调查者预期未来一年本地区房地产价格将上涨。而预期下降的被调查者只有1.5%。正是因为有如此强烈的上涨预期支持，不少买房人抱着“晚买不如早买”的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。

　　此外，股市上的财富效应也是导致房价上涨的重要推手。

　　中国社会科学院博士尹中立认为，股市的财富效应对房地产市场至少有两个方面的作用，一是居民直接把在股市上获得的财富投入到房市上，使得房地产购买力大大增加。第二个作用更加直接，在股价不断上涨的时候，增加了房地产上市公司融资的能力，这些公司融来的资金大部分投入到土地收购的市场上，地价上涨从而带动房价上升。本报记者　 王明峰

　　专家学者　观点碰撞

　　世界著名经济学家郎咸平：供给和需求都有问题

　　对于今年以来特别显著的房价、股价暴涨现象，专家学者众说不一，有人认为是“流动性过剩”，有人认为是“人民币加速升值”造成的。郎咸平则不同意这些观点。他认为流动性过剩可以通过宏观调控来解决，但现实却是越调控楼价越涨。那么是什么导致楼价的一路高涨？郎咸平一语道破其中的“天机”：供给面市场化严重不足和需求面市场化严重过度同时存在，就像两个怪兽扭曲在一起，导致房价一路高涨，真正想买房的百姓却越来越买不起房子。

关于供给面市场化严重不足，郎咸平提出了值得关注的三大因素。一是地产特有的两大核心资源，即地产开发权和银行信贷权，都掌控在地方政府手中，存在着“寻租”的可能；其次，地产特有的长流政管理，大大小小的环节造成很大的“寻租”空间，拉升产业成本；另外，再加上个别地方政府热衷于透过竞价实现高价卖地，地价飞涨。在这些因素的作用下，房价的上涨不足为奇。

　　而在需求面上，则是“标准的市场化严重过度”。根据所做研究，郎咸平将购买地产的资金按重要性分成四类。第一类最重要的资金是由于近两年来投资营商环境的急速恶化，很多企业家把本该继续投资的钱挤压出来打入楼市；第二类是黑色收入；第三类是国际热钱；第四类才是百姓的储蓄款。这四类资金汇集成的“虚拟资金”，具有不可监管、不可控制、不可预测的特点，一旦大量涌入楼市，房价就会立刻失控、迅速攀升。到处流窜的“虚拟资金”就是推高房价的主要因素，也是如此高房价之下却还有人买房的原因。

　　美国马里兰大学城市研究与规划系丁成日：

　　预售制是房价上涨之首因

　　中国房价为什么上升？丁成日教授说：解释中国城市房屋价格持续上升有三大学派。第一派是土地供给学派，认为政府供地少导致房屋供给不足，进而导致房价上升。第二派是需求学派，认为城市化和经济发展带来了住房需求，因而房屋价格上升。第三派是我的学派，预售制是罪魁祸首。预售制是中国许多城市房屋价格持续上升最主要的原因。

　　为什么这样说呢？丁成日认为：第一，国际上的理论和经验表明土地供给与住房价格的关系非常复杂，土地供给与房屋价格不是简单的线性关系；第二，城市化带来的有效需求与现阶段许多城市的高房价是不相匹配的；第三，中国城市(以北京为例)房屋价格与土地价格的空间变化规律与理论预测(房屋价格决定土地价格时)的模式一致，因而，土地价格导致房屋价格的结论是缺少理论和实证依据的。

　　丁成日教授说，中国城市房屋价格不断上升是开发商的融资动力与广大购房者预期两者之间互动的结果。房屋价格问题需要从这两个方面入手才能得到根本性的解决。

　　中国社科院金融所研究员易宪荣：

　　金融支持导致房价飙升

　　面对近期各地房价快速飚升，有人认为这是由于整个经济快速发展、城市化加快，市场“刚性需求”推动房价的上涨；也有人认为股市的繁荣及财富效应带动了楼市价格的上涨等；也有人认为不少地方的房价快速上涨是由于外国投资者大量涌入的结果。比如深圳等地。

　　对于上述原因的分析，当然是目前房价上涨的一些方面，特别是住房作为一种特殊的商品，它的价格形成比其他商品更为复杂，每一个人总是能够从某一个方面来讨论房价上涨之原因，但其实都没有指出最近房价上涨根本原因所在。

　　从各国房地产市场的发展情况来看，房价上涨基本上是与银行的金融支持密切相关的，特别是房价短期内快速飚升，基本上都是银行金融支持的结果。而就目前国内的情况来说，房地产市场快速上涨根本原因就在于银行信贷快速扩张，让大量资金涌入房地产市场。

　　除此之外，国内房地产发展模式界定不清，把国内住房市场看作既是投资也是消费的市场。当房地产市场完全是一个投资品市场时，加上这个市场的价格有政府的隐性担保，那么这个房地产市场的价格肯定是只涨不跌的。在这样的情况下，由于进入房地产市场的投资风险为零，必然会促使投资者大量涌入。在房地产企业、银行及投资者一起合力下，国内房地产市场的价格推高也就十分容易了。

　　建设部政策研究中心主任陈淮：

　　社会的经济预期决定房价

　　现在社会上对房地产业的议论很多，其中有两种说法。一是投资性住房需求导致了房地产“泡沫”，所以应当抑制；二是目前很多房价偏离其成本，开发商追求暴利导致了房价“虚高”。

　　对此，陈淮却认为，投资性住房需求对社会有益无害。投资性住房需求是市场经济下的一种良性需求。居民投资住房并非是对市场利益的非法掠夺，而且更多、更大量资金投资住房是租赁市场发育的前提条件。

　　对于“目前很多房价偏离其成本，开发商追求暴利导致了房价虚高”的说法，陈淮表示，一些卖不出去的房子还以高价撑着，这的确是“虚高”。但是，简单地按照成本或者供求关系来认识房价并不符合客观规律。

　　陈淮说，同样建筑成本的两栋房子，建在不同地区，其价格可能有非常大的差别，因为有级差地租的存在。级差地租的存在可以使房价远远脱离其成本。这很合理，因为这符合经济学的稀缺性原理。级差地租和成本无关，它只有在反复大量的交易过程中才能形成。简单地从成本利润测算出发来指责房价“虚高”是不符合市场经济规律的。

　　陈淮认为，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。 

　　来自政府的声音

　　国家发改委

　　国家发展和改革委员会主任马凯，在十届全国人大常委会第二十九次会议第三次全体会议上，报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况时表示，部分城市房价涨幅较高。对于下一步房地产调控方向，马凯指出，今后将强化地方政府在稳定房价和住房保障中的责任，提高住房用地在建设用地中的比例，提高中低价位、中小套型普通商品房和经济适用房在住房供应中的比例，加快建立健全廉租住房制度。

　　国土资源部

　　对于不少开发商将国内部分城市商品房价格快速上涨的理由归结为地价上升的说法，国土资源部曾予以否定。自2004年8月31日土地出让实行“招拍挂”以来，很多地产商将房产价格上涨与地价挂钩，是因为住宅用地的招标拍卖。对此，国土资源部土地利用司资产处处长岳晓武表示：“‘招拍挂’是充分体现市场竞争的制度，制度本身不会人为地抬高地价、房价，只是为公平竞争提供平台。”

　　北京市发改委

　　北京的政府官员也透露出奥运之后北京市房地产市场不会出现大波动的信息。北京市发展和改革委员会副主任卢映川在接受采访时表示，这些年来北京市房地产市场的持续繁荣和活跃有一定程度的奥运动因，但最根本的还是消费需求升级和实际需求作用的结果。卢映川说，房价归根结底是由市场供求决定的。北京市房地产市场的需求，不仅仅来自本市，事实上有相当一部分来自于国内其他地区甚至外国。政府部门曾经做过调研，来自北京市外的需求占到整个需求的35%左右，而北京的土地资源及供给能力是有限的，这种供给决定了价格水平。这其中包括全球和国内的流动性过剩造成资产价格上涨的因素。

　　房地产商如是说

　　万科集团董事长王石

　　房产价格还在上涨的原因比较复杂，有供求矛盾，有人民币升值、有流动资金过剩、有缺少投资品，还有投机操作市场的因素。现在市场的需求还相当旺盛，这是房价上涨的根本原因。再一个我们也看到，以石油为首的原材料价格的上涨，以及人民币的升值，都是房价上涨的原因。

　　SOHO中国董事局主席潘石屹

　　从中国目前情况来看，一线城市、二线城市、三线城市在房价的暴涨问题上，都是一样的，都是因为土地供应不足。我一直强调，在目前，房价快速上涨的原因是前两年土地供应不足，在需求一定的情况下，供应就决定了市场的价格。

　　华远(房地产)集团总裁任志强

　　中国第一次房价的暴涨来自于土地实行有偿出让制度。第二次上涨来自于外销商品房的推动。第三次上涨来自于货币化改革之后的需求市场化。第四次上涨则来自于土地供给制度的变化(包括招拍挂制度与紧缩土地供给)。

　　其中两次来自于土地制度的变化，两次来自于市场供求关系的变化。前者是供的质量变化，后者是需求的变化。而今是两者结合的一种上涨，既有土地供给的原因，也有需求产品和需求变化的原因。

　　有此一说

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉：当前我国房地产市场中的核心问题，是住房价格上涨过快。这既有房地产市场内部的原因，如供应结构不合理、供给者行为不规范等导致的有效供给不足，投机和投资性购房比例较大、住房超前消费行为导致的住房需求过旺，二手房市场不发达使住房供应严重依赖新建商品住宅市场。也有房地产市场外部的原因，如经济持续高速增长、加速城市化、劳动力和资本向大城市单向流动、流动性过剩、公共住房制度不完善等。

　　建设部政策研究中心主任陈淮：拐点是指增长速度变缓，而不是趋势的根本改变。中国房地产业发展靠的是城市化、产业结构调整和赶超世界先进水平，而不仅仅是人口和市场的投资需求。中国是世界第四大汽车制造国，汽车销量排世界第三，但是中国的人均汽车保有量却非常之低。美国只有3亿人就卖掉了1300万辆车，而中国13亿人却只卖掉了780万辆车。这说明中国人的消费结构还在升级和变化之中，这足以推动住房建设和房地产市场的长期发展趋势。除此之外中国也正在步入世界大国的行列，人们拥有住房的过程实际上也是私人财富累积过程和资产信用提高的过程。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强：目前，实际需求依然强劲上涨，这必然导致价格的不断上涨。当前并不是缺少政策，而是缺少执行力度和实施决心，怎么样来真正地执行和落实既有政策才是问题的关键。目前国家出台的很多政策初衷都是好的，但是在具体的落实中却受到很多因素的影响，政策效果并没有达到预期的目标。比如最近出台的房贷新政，由于各家银行对政策的实施有不同的理解并采取了不同的执行方式，这实际上抵消了政策的实际效果。

　　实际上，现在针对房地产市场的调控政策是多管齐下的，并形成了一个政策体系，但在实际执行过程中每一个单一政策都会遇到市场实施环境的消化或者抵消，这是这几年经常遇到的情况，这必然导致好多政策很难发挥其应有的作用。

(人民日报海外版)