聚焦各地楼市:房贷新政引发楼市观望潮

　　2007年11月23日，根据上证房产工作室的最新数据，上海楼市一周以来全部房源共计成交5645套，签约面积579149平方米。而供应量则为1151套，上市面积93265平方米，环比下降80%。中新社 井韦摄 
 
 
　　编者按：

　　　　　　
　　房价高涨，买房难，房贷风险不断积聚，这一切的背后是金融风险在悄悄逼近。为此，决策层果断提高房贷门槛，采取金融杠杆对房地产行业进行调控，打击投机炒房，降低金融风险。实行房贷新政两个月来，全国房地产市场大都出现了不同程度的降温，从市场反应看已见到调控实效。本报今日推出“特别策划――聚焦房贷新政”，反应调控之下各地楼市的冷暖，以期促进房贷新政取得更大实效，维护金融秩序。

　　两个月以前，“提高第二套房首付”的房贷新政震动了全国的房地产界。近日，房贷新政调控的影响犹如一场冰雨，将一些城市的房地产市场从“火热”中退下烧来。尤其进入11月以来，京城商品房市场已开始陷入“有价无市”的僵局，二手房市场却是“看多买少”成交量不断下滑。

　　有价无市

　　商品房市场陷入僵局

　　受房贷新政的调控影响，京城市民购房热情下降。据来自北京市统计局的消息称，10月份，北京市商品房销售面积降到288.6万平方米，其中住宅销售面积分别比前两月减少30.47万平方米和32.89万平方米。而根据北京市房地产交易管理网统计的数据，11月以来，北京市住宅期房的每周成交量呈现出连续下滑的趋势。一面是高挺的价格，一面是成交量的惨淡，京城商品房市场开始陷入“有价无市”僵局。

　　数据显示，11月12日至18日，北京市共成交住宅期房2375套，成交面积26．92万平方米。与前一周相比，成交套数下降了11．8％，成交面积下降了16．2％。其中，11月14日成交量最低，仅为232套，与每年的传统淡季1月份、2月份水平相当。再上溯到此前一周（11月5日至11日），住宅期房的日均销量同比下降幅度也十分明显，降幅高达每日百套。

　　在采访中记者了解到，虽然10月最后一周北京楼市的成交量有所回暖，但这还是难以改变10月加速下滑的局面。“之前过旺的楼市交易，已经透支了购买能量，再加上受房贷新政的影响，这个冬季的北京楼市，成交量将可能进一步萎缩。”业内人士表示：北京楼市目前正处于一种量价齐跌的状态。

　　世联行市场分析师杨璐预计，今年末到明年初，政策与市场的博弈将加剧买卖双方的观望情绪 。另外，有专家指出，目前房贷新政对北京市房地产市场影响的范围及程度还难下结论，但已直接影响到北京市房地产市场供求关系。

　　看多买少

　　二手房成交量下滑

　　进入11月份，二手楼市并没有像业内人士之前预测的“金11银12”那样活跃起来，相反，市民观望的周期加长，观望气氛也愈加浓烈。“尽管看楼的消费者不在少数，但是真正成交的并不多，很多二手楼买家都表示先看房，但并不急于出手。”一地产中介的经纪人对记者表示。

　　由于观望情绪的蔓延，不少希望在年底前能够实现套现的卖家一反前几个月的“捂盘”、“反价”的态度，不仅可选择的二手房源多了，在二手中介的房产报价也出现了一定程度的松动，部分报价比9月份最高价位下调了约5%，而一些之前对二手楼市期望值过高，以大大超出市场价的价格放盘的业主，也在这种形势下，对物业的报价做了理性下调。

　　业内人士认为，经过一段时间的政策消化期，房贷新政的影响已经逐渐显现，不少投资者为了规避政策风险，纷纷开始出售手中的房源，从而导致市场上形成次新房放量小高潮。而由于房贷新政出台后，在一定程度上限制了部分购房需求，并引发一些购房人的观望，这使得高价房产业主因焦虑而提前出售房产。

　　中介公司的调查数据统计显示，七成总价150万元以上房产的业主认为出售压力大，担心“未来接盘者”不多，同时由于150万元以上房产成交周期最长，导致目前虽然放量集中而成交却异常惨淡，不少中介虽然有大量房源，但却是无人问津，门可罗雀。

　　遏制炒房

　　调控作用立竿见影

　　此次的房贷新政，也被市场广泛认为是近几年最有效地打击投机炒房的手段之一。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，首付由三成提高到四成，意味着投资客的成本提高了30%，同时也意味着收益下降30%（因为计算投资收益率时，投资者通常是以自有资金来计算，而不是总价），同时，更重要的是第二套房利率从原来下降10%到上浮10%，前后利率差了20%，炒房的收益空间被极大地挤出，风险也就极大提升。他认为，第二套房房贷新政，在很大程度上，沉重地打击了市场的投资需求。

　　“一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价，未来一年内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。”杨少锋表示。虽然房贷新政在新房市场的反应没那么迅速，但是在二手房市场的作用却立竿见影，而这正是调控见效的重要风向标。

　　面对系列调控组合拳，杨少锋表示：“国家宏观调控的政策主要在两个方面，一是金融，二是土地。”而需要提醒所有房地产行业从业人士的是，目前中国房地产的问题表面看是房价过快上涨造成购房难的社会矛盾，核心原因则是土地和房屋的实物资产过快上涨所带来的金融风险在悄悄逼近。地产泡沫全国性蔓延，并与股市相结合，其结果是非常可怕的。所以，决策层果断采取金融杠杆对房地产行业进行调控，提高房贷门槛，紧缩银根，打击投机炒房，降低金融风险，目前从市场反应看已见到实效。

　　逆势活跃 大连房价直逼北京　

　　□本报记者 方世璞

　　“你说怪不怪？全国房价都往下‘落’了，大连的房价一直没有‘落’价的意思”。11月26日，记者在大连房地产市场采访时看到，在全国房地产市场价格低迷、成交萎缩的态势下，大连的房地产市场却仍然呈现买卖活跃、“价格坚挺”的“逆势”。

　　《市场报》记者在大连房地产市场看到，这里一套市区内好地段的商品房期房，每平方米一般都在1万元左右，最普通的三类区住宅，每平方米的价格也在7000元左右。这些价格同北京地区基本持平。一位业内人士给记者道出了大连房地产市场的“三高一低”现象：大连房市的“高价位”在全国都很有名，其实高价位的背后是高成本、高利润和低拆迁。“大连的高地价，导致房地产商为了高利润必须把高成本摊到房价上，你说这价格如何降下来？”他们介绍说，以前大连的房地产商的投资成本一直较低，原因是房价天天看涨，但大连的城市住房拆迁补偿却是多年不变。近年来，大连市虽然调整了城市住房拆迁补偿标准，但相对于大连在全国遥遥领先的房价，大连的城市住房补偿却难以在国内“领先”。

　　据了解，最近全国如北京等一些地方，从市场实际和保护老百姓利益出发，纷纷大幅度调高了城市住房拆迁补助费的标准起点。如北京的城市住房拆迁补助费每平方米补助费标准最高已经达到了1 .2万元，而据2007年3月份公布的大连已经调高的城市住房拆迁补助费计算，大连“一类地区”城市住房拆迁补助每平方米最高也只有5300元。大连一类地区的商品房现价已经普遍达到1万元左右，三类地区的商品房也在7000元左右。这个价格同北京相比，也难分上下。一些市民说，“房地产商纷纷拆迁建房，这里有大利可图嘛。”

　　延伸阅读

　　次贷危机引发

　　英美10年房地产

　　最大熊市

　　次贷危机引发的各银行信贷紧缩，正在导致美国和英国的房价继续下跌，并形成恶性的连锁反应。　

　　英国全国建房互助会认为，由于英国经济增速受美国次贷危机影响可能放缓，加上借贷成本居高不下，明年英国住房市场将经历10年来的最大熊市。

　　除了英国房价的下跌，美国方面也不容乐观。美国全国房地产经纪人协会11月21日表示，销售和价格的下降意味着，始于2006年的房市衰退局势可能将延续到第三年，重演18年前经济衰退的悲剧。

　　数据显示，第三季度美国150个大都会地区中有54个价格下降，全国范围内的房屋中间售价下滑2%，房屋销售从一年前的629万套下降到542万套。

　　全国房地产经纪人协会将于本月28日发布月度旧房销售报告。彭博社援引经济学家的平均预测结果称，10月份美国旧房销量经季节调整后按年率计算为500万套，低于9月份的504万套，为1999年以来的最低水平。 新房销售方面，美国商务部将在29日发布此项报告。经济学家预计10月份新房销量经季节调整后按年率计算为75万套，低于前一个月的77万套。

　　在今年8月次贷市场危机引发信贷紧缩和金融市场动荡之后，美联储已多次向金融系统注资。同时，美联储还下调了贴现率――即商业银行向联邦储备银行举借短期贷款时支付的利率，并在过去两个月里分两次将联邦基金利率即商业银行间隔夜拆借利率下调了0.75个百分点。

　　而美国财政部长保尔森正积极联络美国银行、花旗集团等，组建一个800亿美元的超级基金，来购买那些深受信贷市场萎缩影响的银行手中的债券抵押资产。这800亿美元基金主要用于SIVs。

　　大多数的经济学家预测，这场信贷市场的危机还将持续一段时间。此前，美联储主席伯南克在美国国会作证时曾表示，由于房地产市场的衰退将继续，美国经济增速将明显放缓，直到明年的下半年。

　　(丛玫)

    《市场报》 (2007-11-30 第03版)