经适房有望出新规 商品房市场竞争加剧

　　经济适用房，作为保障性住房体系中的重要环节，由于近几年来房价普涨，越来越引起政府及公众的高度关注。根据有关部门的明确态度，经济适用房应是解决中低收入者买房的正确选择。在这种指导思想下，有关部门出台了许多政策，以期将高收入者排除在销售对象之外。但随着部分地区新规定“门槛”提高，却把隔离在外的人群无形之中加倍扩大，进一步加大了供求方面的矛盾。新的经济适用房管理办法有望出台，经济适用房的受众是哪些？应该采取怎样的供应措施？就此话题，我们请来业内人士为大家做出解答。

　　活动策划 ：柯鹏 唐文祺

　　主持/整理：唐文祺

　　嘉宾：

　　朱平平

　　上海信义房产资深分析师

　　多种问题存在

　　主持人：从目前各地的经济适用房开发情况来看，市场需求十分巨大，经济适用房市场存在的问题有哪些？

　　朱平平：应该说，经济适用房在平抑房价、一圆中低收入者住房梦、推动住房体制改革方面存在了很多优势。但在我国这个还不成熟的市场中还存在着一些问题。

　　首先，补贴的范围过于宽泛。由于经济适用房体制的运行实际上是以财政补贴为前提的，因而，无论是住房供应体系，还是受惠者范围，都决定了补贴的范围会表现宽泛，很容易出现开发商把销售目标定位在中等收入偏高家庭上的可能性。

　　其次，政策的调控成本较高，但政府调节市场的效率却较低。应该说，为了使政策优惠能切实落实到中低收入阶层身上，要求政府将调控的范围扩大到审查承建商资信、鉴别居民家庭收入层次、监督经济适用房的流通和分配等全程全方位。这其实是不现实的。

　　不应抬高门槛

　　主持人：根据相关国家政策，对于不同收入家庭需实行不同的住房供应政策，您认为经济适用房应该面向哪些受众？

　　朱平平：有个不完全调查显示，在公众看来，目前经济适用房最大的问题是“供应量太少”和“很多经济适用房都卖给了收入较高的人”。但现在有部分城市，如北京、上海、广州、杭州等地陆续提高了申购经济适用房的标准，不但提高了家庭收入的门槛，对于人均住房面积、户籍等有了新规定，实际上代表了整个门槛的提高。这意味着，更多的住房困难户将因不符合标准，而无缘享受政府提供的经济适用住房。

　　在国务院24号文即《国务院解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的第四条明确提出，“逐步扩大廉租住房制度的保障范围。”《意见》 第十条则要求，“房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。”在房价位列全国三甲的部分城市，由于住房结构性矛盾突出，理当增加经济适用住房的供应，而不是通过抬高门槛使本应享受经济适用房保障的困难人群被剥夺这项福利。房价收入比特别高的地区可以安排经济适用房建设，但建设规模要合理。

　　保障、商品住房并行

　　主持人：如果各地政府在经济适用房问题上执行到位的话，将会对商品房市场造成怎样的影响？

　　朱平平：同一个地段，通常经济适用房会比商品房要便宜10%至15%，这样自然会对商品房价格有一个制衡作用。在新的办法中，对经济适用房的价格有严格限定，因此未来的经济适用房价格将保持在一个低价的稳定水平上。

　　对于开发商而言，购买人群相对减少，即市场竞争也就会加剧。此外，经过三四年的发展变化，目前高收入者对高档商品房的累积需求已基本得到满足，以后的高档商品房将主要面对新形成的增量需求。另一方面，随着中低收入者购房能力的提高，商品房市场开始向大众消费者方向变化，中低价位的商品房市场正在形成。可以预测，在两年左右的时间内，低价商品房与经济适用房将形成共存态势。但由于受到相应的门槛限制，经济适用房对于商品房市场的冲击不会太大。