房地产调控90政策正遭开发商变相篡改

　　一系列迹象表明，作为房地产调控的重要政策――70/90政策正遭遇开发商的变相篡改。

　　中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长、五合国际 （5+1Werkhart）建筑设计集团总经理陶滔介绍，在五合的全国各地住宅设计项目中，有50％以上的开发商要求按大户型设计，同时兼顾70/90政策要求。这种变相操作的70/90项目，在一线城市相对较少，在二、三线城市比较普遍，在县级城镇则非常普遍。同时，这种情况在品牌房地产公司中比较少见，在中小房地产企业中比较普遍。

　　目前，首批变相操作70/90政策的大户型房源正处上市前的准备阶段，届时 “一套房子两个或多个产权证”的奇特现象有望出现。

　　被分割的大户型

　　一般来说，开发商在开发某个住宅项目前，会对购房群体等进行一次市场调研。建筑面积在上百平方米的房子比较好销，且能实现利润最大化。

　　鉴于70/90政策对户型面积的严格限制，于是开发商在委托建筑设计公司做方案时，会特别强调，房子还是要按大户型设计，但要用可以打开的分隔墙隔开，达到70/90政策的报批、报建要求。这样，不仅方案可以通过规划部门的审批，而且房子可按大户型销售。

　　最极端例子发生在温州，一个别墅楼盘要求按70/90政策开发，这意味着一套几百平方米面积的独立别墅要被拆成几套，单套面积都要控制在70-89平方米。为保证方案审批通过，别墅间用连廊、花架、车库等联接起来，一套600多平米的别墅分隔成8套，每套面积控制在90平方米以下，而且每套都有卫生间、厨房。

　　在上海，佑威房地产研究中心在市场调查时，新江湾城华润橡树湾住宅项目的销售人员说，该项目小户型公寓房的分隔墙可打通，并成一套大户型房子。在北京，据焦点房地产网报道，北京某大户型住宅需要办理三个房产证，且该项目已经销售出的项目均是房号相连的三套小户型。

　　“如此分隔，是对70/90政策的变相执行，更对资源造成比较大的浪费，”陶滔认为，把大户型分隔成70/90政策要求的小户型最极端例子发生在温州，一个别墅楼盘要求按70/90政策开发，这意味着一套几百平方米面积的独立别墅要被拆成几套，单套面积都要控制在70-89平方米。为保证方案审批通过，别墅间用连廊、花架、车库等联接起来，一套600多平米的别墅分隔成8套，每套面积控制在90平方米以下，而且每套都有卫生间、厨房。

　　在上海，佑威房地产研究中心在市场调查时，新江湾城华润橡树湾住宅项目的销售人员说，该项目小户型公寓房的分隔墙可打通，并成一套大户型房子。在北京，据焦点房地产网报道，北京某大户型住宅需要办理三个房产证，且该项目已经销售出的项目均是房号相连的三套小户型。

　　“如此分隔，是对70/90政策的变相执行，更对资源造成比较大的浪费，”陶滔认为，把大户型分隔成70/90政策要求的小户型，在设计层面是可以操作的，但在建造中会增加不少土建成本。比如增加厨房、卫生间的管线，以及分隔墙等。
 
　　一套多证

　　“通过变相篡改户型设计，以此规避70/90政策限制，这在中小城市非常普遍，”五合国际建筑设计集团总顾问刘力接受本报采访时认为，届时各城市将会出现 “一套房子，多个产权证”的独特现象。

　　“相当隐蔽，”陶滔认为，这种变相篡改的70/90项目，在规划设计、建筑施工等前期阶段，都符合政府要求的各项规划指标，不存在违法违规行为，且获得规划部门的审批；而实际上，开发商已为并套销售预留空间，只要打通两套或多套户型的分隔墙，一个完整的大户型水落石出。

　　记者最近在温州采访时获悉，除少数几个项目严格按照70/90政策外，其他项目或多或少均存在变相操作。温州市房地产业协会会长尤鸿鹤承认，这种变相的70/90项目在温州比较多。在尤看来，开发商喜欢造大户型，主要是很多市民比较喜欢住大房子。

　　“同时一些地方政策的 ‘疏漏’，也助长了开发商的并套销售行为，”温州天浩置业有限公司总经理王珍楠介绍，在温州，按照透明售房规定，占总量80％的房源要公开销售，而20％的房源可由开发商自己支配，这无疑为并套销售开了一个政策口子。于是，如何使80％的70/90房源也能实现大户型销售，成了当地开发商的讨论重点。

　　据了解，首批变相操作的70/90房源即将上市，如何规避透明售房限制已成为开发商最大障碍。从表面看，开发商公然排除其他客户购房要求，把两套或多套房子卖给同一个业主，显然不是一件容易的事情。对此业内人士透露，通过多变、诱导的销售策略，实现并套销售还是没有问题的，为何至今这些房源迟迟没有入市，主要是开发商还在观察政府的态度。

　　上海佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，并套大户型销售，背离了国家给中低收入提供小户型的政策，同时也给购房者贷款造成比较大的压力，是开发商利润最大化的托词。而刘力则认为，并套销售是市场需求的自然驱动， “如果小户型更热销，大户型不受欢迎，开发商自然会被利益驱使去修建更多的小户型。”（陈周锡）