商业地产供需错位 开发商商户渐行渐远

　　在商业地产供需生态链中，开发商与商户之间不可能存在一一对等的供需关系。开发商招租难，商户选铺难，“两难”之下，“井喷”的商业地产如何实现平稳落地？

　　北京国际玩具城，坐落在北京南三环的商业项目，开发商的预期是将其打造成亚洲玩具批发和零售的商业基地。现在看来，离这个梦想还很遥远。

　　11月5日，北京国际玩具城项目开发公司常务副总经理戴炽义在接受记者采访时，神情并不轻松。“中国制造的玩具占全世界总量的绝大部分，中国正在成为一个玩具生产大国。”尽管有一个美好的行业前景，但玩具城的招商压力并不算小，原计划今年9月的开业时间也被推迟到明年4月。此前，坊间还传出了玩具城商铺“低价出售、买一送一”的促销讯息。

　　玩具城并非个案。面对商业地产的集中放量，没有“金刚钻”的开发商很难实现商户满座、准时开业的美好业绩。

　　“商业开发跟风现象明显，管理混乱，租金虚高。一些开发商根本就没有耐心地做过客户调研，根本不知道商户的实际需求。”尽管拥有更多的选择，但CIAO咖啡中国区市场开发总监杨丹慧还是抱怨了一大堆问题。现实的遭遇让杨更为恼火，曾有知名的代理公司，不顾实际地向她开出了每平方米1000元的月租金报价。也就是那一刻开始，杨丹慧感觉到，开发商与商户的距离越来越远了。

　　开发商与商户之间截然不同的遭遇，凸显出当前商业地产生态的失衡。开发商招租难，商户选铺难，“两难”之下，“井喷”的商业地产如何实现平稳落地？

　　同质化竞争

　　用“有史以来最为集中的商业开业高峰期”来形容当前北京的商业地产市场，或许并不为过。在经历了3年前的第一轮高峰后，北京商业地产在2007到2008年奥运前夕迎来了第二轮集中放量，供应总量将达到400万平方米。

　　2006年底，伴随新年脚步的临近，位于北京东部的万达广场沃尔玛店和拥有2000个座位的万达国际影城开门营业，其主力店新世界百货也在不久后开业。

　　2007年1月，换了新东家的东方银座百货在东直门重装开业。与此同时，营业面积预计达10万平方米的来福士广场，也落户东直门。

　　世贸天阶、新光天地、西直门嘉茂购物中心、金融街购物中心……太多的商业地产项目将开业日期锁定在2007年。除了传统的核心商业区域外，在商业氛围薄弱的区域也出现了不少商业地产项目竞相入市的局面。

　　“2008年不再允许建筑施工以及限制住宅开发市场等政策要求，造成了很多商业项目将开业日期抢在2007年。”戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏分析指出，2007年将会形成商业项目集中开业的态势，并且可能成为北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的一年，整体商业零售市场将进入空前激烈的竞争状态。

　　一份分析报告表明，2008年北京人均商业面积将达到3~4平方米，远远高于人均商业1平方米的标准。而商业项目的集中入市，最直接地导致了项目招商压力的剧增。

　　金融街购物中心，这个酝酿了5年，先后4次推迟开业的高端奢侈品商业终于在今年9月开门营业。因为定位为京西高端消费市场，所以项目在招商过程中几经周折。据了解，该项目曾远赴香港招商，但结果并不如意。同一时期，北京市场上同样定位高端商业的世贸天阶和新光天地成为其有力的竞争对手。

　　在世贸天阶和新光天地携高端品牌纷纷开业的时候，金融街购物中心也调整了招商策略。这个出租面积达3.8万平方米、共计114个店铺的购物中心，最终在今年5月完成了全部招商。

　　记者了解到，除了引进路易・威登、古琦、迪奥、Ferragamo、Zegna、Chloe、Hugo Boss等国际一线品牌之外，金融街购物中心还邀请了连卡佛百货加盟――该品牌在金融街购物中心占据了三层共计7000平方米的营业面积。购物中心百货化，成为金融街购物中心的一个新的尝试。

　　“引进连卡佛最大的好处在于，它拥有自己的品牌。”金融街购物中心总经理邓汝舜表示，整个项目只有100多个店铺，由于连卡佛的加入，项目的品牌拥有量实际将增至200多个。

　　在主打世界顶级时尚奢侈品的同时，金融街购物中心还引入了阿迪达斯、耐克等运动品牌及杰克・琼斯等中端品牌。邓汝舜坦言，“4万平方米的体量，全部都是一线品牌显然不太现实。”

　　值得庆幸的是，金融街购物中心目前总算开业了。在北京的商业地产市场中，还有更多的商业项目面临巨大的招商压力，降租金、送商铺成为开发商无奈的选择，推迟开业则是非常普遍的事情。

　　中国步行商业街工作委员会主任韩健徽指出，北京商业地产涉及购物中心、百货、综合超市、商业街、社区底商等多种商业业态，各自业态的主题不突出、定位不明确，不但相互之间没有发挥所长，反而掉入了盲目竞争的旋涡。

　　“随着众多项目的运作阶段向后端推进，商业市场的竞争将逐渐由‘招商竞争’转向‘经营竞争’。”张家鹏说道。

　　品牌商户难求一铺

　　同样定位高端奢侈品牌消费的新光天地，是2007年北京商业地产项目中的又一焦点。这个由台湾零售业巨头新光三越百货与北京华联集团共同投资7.5亿元的顶级购物广场，可谓阵容豪华。17.3万平方米的商业体量，被Prada、Chanel、Gucci、Hugo、Boss、Coach等国际一线品牌填得满满当当。据了解，许多国际品牌甚至是首次在中国开设专柜。

　　身为新光天地租户的CIAO咖啡中国区市场开发总监杨丹慧，对新光天地的铺位比较满意，她认为这里的品牌布局比较合理，员工服务也很周到。记者看到，CIAO咖啡在新光天地二层的电梯正对位置承租了一个开放式的空间，面积大概为60平方米。不少顾客在购买商品之后，会选择在CIAO咖啡来坐坐。杨丹慧告诉记者，这里的经营状况还算不错。

　　目前CIAO咖啡已经在北京开设了5家店，近期他们又将目光锁定了天津。尽管相对以前，CIAO咖啡的选择多了很多，但那些仅仅依靠一两家主力品牌“骗取”商户进驻或者将租金不切实际地拔高的项目，显然不在他们的考虑范围之内。

　　对此，有专家对记者表示，部分核心地段商业的租金过高，是影响项目招商进度的原因之一。一般情况下，品牌投资者可以接受的租金占运营成本的8%~15%，如果超出这一范围，甚至高于住宅平均租金的30%~40%，则商户有可能亏本。

　　王泰则与杨丹慧有着相同的感受。作为北京纸老虎图书有限公司事业发展部总监，他的主要工作内容之一便是寻找合适的商铺。伴随着业务的发展，纸老虎预计将在北京开设20家文化休闲中心，于是寻找3000平方米以上的商铺是王泰当前的重要任务。

　　“紧邻电影院、位处餐饮层的店铺，是我们的首选。”王泰告诉记者，全国差不多60％的购物中心都向纸老虎发出了邀请。遗憾的是，纸老虎还没有全国扩张的打算，所以他们更多地将目光锁定在北京。

　　“目前我们与西单大悦城正在洽谈，他们非常希望引进像纸老虎这样的品牌。惟一遗憾的是，大悦城的面积比较紧张，相对纸老虎来说，他们的门槛也有些高了。”王泰乐观地表示，大悦城已经在租金方面做出了让步，合作应该没有问题。

　　此外，位于西南四环的大型商业项目鹏润国际时尚中心也是纸老虎的意向合作单位，这个建筑面积近56万平方米的项目在租金和位置方面都给了纸老虎较大的优惠空间。

　　“商业项目的增多，对于品牌商户来说是一件好事。但之前失败的经验，让纸老虎的选择非常谨慎。”王泰透露，纸老虎曾进驻东方广场、国贸数码大厦、西单置地星座以及东四环乐购超市的店铺，或是因为租金过高，或是对开发商的号召力评估过于乐观而最终关门歇业。

　　采访中，王泰的手机响个不停。“邀请我们去考察的项目实在太多了。”放下电话，他脸上却没有太多欣喜的神情。