调控政策频频“亮剑”房地产业洗牌加剧

　　近期，调控政策频频“亮剑”，房地产板块应声持续调整。但是，受行业景气高涨以及人民币持续升值等利好因素的影响，未来2至3年内，房地产行业的整体业绩有望持续增长。

　　与此同时，业内专家也指出，趋紧的调控将使房地产行业净利润增长率将有所放缓，而且，在资本市场的推动下，土地、资金等各种要素资源将向优势企业集中。

　　前三季度增长八成

　　今年前三季度，房地产业仍然是业绩增长最快的行业之一。据本报信息数据中心统计，1至9月，房地产上市公司实现营业总收入738.03亿元，同比增长36.08%；实现营业利润151.88亿元，同比增长70.32%；实现净利润103.16亿元，同比增长78%；行业加权平均每股收益为0.21元，同比增长40%。

　　业内专家指出，房地产上市公司业绩的高增长，主要得益于行业景气度的高涨。国家统计局的数据显示，全国房地产开发投资增长进一步加快，前三季度共完成16814亿元，同比增长30.3%，增速比1至8月上升1.3个百分点，高于同期城镇投资增速3.9个百分点。“国房景气指数”9月继续上行至104.99点，自2季度以来连续6个月环比攀升；10月份，“国房景气指数”为105.74，又比9月份上升0.75点，同比上升2.34点。数据显示，我国房地产行业持续高位景气。

　　而今年以来房价一路走高。国内70个大中城市的房价每个月以5%以上的速度上涨，一线城市房价的月度涨幅超过10%。商品房销售面积和销售额同比分别增长34%和51%，市场需求旺盛。

　　N中信研究员王德勇指出，房地产价格的上涨，直接导致上市公司销售净利润率的明显上升。他预计，未来2至3年，房地产板块的销售净利润率仍将维持较高水平。

　　日信证券研究报告指出，房地产行业的净利润增长远高于主营业务收入增长的主要原因是，房价的快速上涨使得房地产企业在成本费用变动相对不太大的情况下得到更多的利润；而一些长期股权投资房产项目以及资本市场的投资，使得企业的投资收益实现了快速增长。

　　一般而言，房地产行业开发周期长，资金回流情况要视后续房屋销售情况而定，回收速度一般较慢。但近年来房地产市场销售状况持续火爆，从上市公司应收账款周转率可以看出，行业周转率速度越来越快，已经接近上市公司的整体水平。

　　全年业绩“有底”

　　对于房地产企业而言，除了当期结算收入外，预收账款也在不断增加，这是已经实现但尚未结算的销售收入。三季报中，预收账款项目的良好形势已经保证了房地产行业上市公司的未来业绩。

　　据Wind数据统计，按申万行业分类，三季度末，可统计的102家房地产上市公司的预收账款为989.6亿元，同比增长102%。

　　预收账款在100亿元以上的公司有两家，为万科A(000002)和N保利(600048)。二者分别以287.99亿元、104.5亿元居于领先地位，合计占据全行业预收账款的39.66%；预收账款在1亿元以上的公司有61家，占了可比行业内公司的59.8%。

　　同时，三季报显示，25家公司宣布全年业绩预增在100%之上。如市场预期，行业龙头保持了平稳增长的趋势，万科预计全年净利润增长150%，保利地产预计全年净利润增长100%以上。也有部分公司有望实现业绩的大幅增长，如渝开发（000514）公告全年业绩预增80倍。

　　平安证券研究员刘细辉认为，当前支撑房地产景气的因素仍然存在，市场总体向上的趋势没有改变。尽管以北京、广州、深圳为代表的部分区域房价上涨偏快，结构性泡沫初显。不过，从全国来看，在成本拉动、供给限制、需求推动和房地产行业垄断属性等因素共同作用下，房价仍然具备上涨动力。

　　行业洗牌将加速

　　在调控趋严、加息频仍的背景下，行业洗牌将加速。市场将上演“强者愈强”的马太效应。主流房地产企业业绩高增长和市场占有率将更为突出。

　　显然，拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势，加快土地资源的获取，迅速扩大市场份额。这种优势在房地产龙头企业上体现得尤为明显。从某种意义上讲，宏观调控对优质地产股而言可能是机会大于风险。未来房地产股出现结构性的分化在所难免。

　　今年以来，众多房地产企业或增发股票，或借壳上市，大力开拓融资的有效途径。在资本的助力之下，行业内部的整合正在加速，土地市场的竞争也日趋激烈，随着行业进入门槛的提高，并购重组案例逐步增多。

　　申银万国江征雁指出，资金实力是房地产行业竞争和可持续发展的首要因素，而能否以多元化方式获取土地则是房地产企业未来发展的关键。在此背景下，两类公司值得看好：一是行业的龙头，公司良好的成长性可以赋予其更高的价值；二是资产注入类，由于公司存在潜在或者已经完成了资产注入，目前股价尚未反映注入资产的价值，具备提升的空间。

　　虽然目前市场环境仍比较良好，大部分企业都有生存空间，但是随着调控压力的加重，一些管理水平差、产品定位不清晰的企业有遭受淘汰的可能，而具备忧患意识的品牌公司往往具备先发优势和核心竞争力。